|
R11 Tuyệt Thế Thiên Hạ
Join Date: May 2007
Posts: 138,850
Thanks: 9
Thanked 6,560 Times in 5,506 Posts
Mentioned: 3 Post(s)
Tagged: 0 Thread(s)
Quoted: 38 Post(s)
Rep Power: 174
|
Đại biểu Quốc hội, TS Trần Du Lịch nhận định: Với con số hơn 4.200 doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho thấy điều kiện kinh doanh BĐS là quá dễ dăi. “Trên thế giới, không có nước nào được kinh doanh BĐS dễ dàng như ở nước ta. V́ vậy nên mới có chuyện nhà nhà kinh doanh, và thực chất không ít doanh nghiệp chỉ là 'mượn đầu heo nấu cháo'”, ông Lịch nói.
Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở ra đời nhằm thúc đẩy thị trường phát triển tốt hơn, lành mạnh hơn và tăng cường nguồn lực quản lư của Nhà nước. Tuy nhiên, thực tế sau thời gian áp dụng, hiệu quả của 2 bộ luật này lại chưa được như những ǵ mà những nhà làm luật và người dân mong đợi.
Những bất cập của 2 bộ luật này cũng là nguyên nhân làm thị trường địa ốc kém minh bạch trong thời gian qua. Đó cũng là nội dung được mổ xẻ tại buổi họp giám sát của đoàn đại biểu Quốc hội TP. HCM về t́nh h́nh thực hiện Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở trên địa bàn thành phố vào hôm qua, ngày 6/9/2013.
Bất cập tạo nên sự bát nháo
Theo báo cáo của Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản TP. HCM, sau 8 năm triển khai thi hành Luật Nhà ở (năm 2005) và 7 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2006), 2 bộ luật này đă góp phần tạo thuận lợi cho địa phương trong việc quản lư các vấn đề nhà đất, tạo hành lang pháp lư cho thị trường bất động sản vận hành và phát triển tốt hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xă hội.
Ông Nguyễn Văn Danh – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, từ khi có 2 luật này, toàn thành phố đă phát triển được gần 52 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở, trung b́nh mỗi năm xây được 8,3 triệu m2. Tính đến thời điểm hiện tại, thành phố đă có hơn 4.200 doanh nghiệp (DN) đăng kư kinh doanh trên lĩnh vực BĐS. Ngoài ra, từ tháng 7/2007 đến nay, thành phố cũng cấp phép kinh doanh cho 83 dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn 7,74 tỉ USD (chiếm 41% tổng số dự án có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố).
Có thể thấy, qua những số liệu thống kê, thị trường bất động sản thành phố đă phát triển khá mạnh, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, góp phần đẩy nhanh quá tŕnh đô thị hóa với tốc độ tăng trung b́nh mỗi năm là hơn 1.000 ha.
Tuy vậy, điều đáng tiếc là mặc dù có những thành công nhất định, vẫn không thể che khuất được những mặt hạn chế rất nóng bỏng mà thực tiễn thị trường đang đặt ra. Rất nhiều vấn đề bất cập liên quan trực tiếp đến quyền lợi thiết thân của người dân mà 2 luật này chưa thể giải quyết được.
TS Trần Du Lịch – Phó trưởng Đoàn ĐBQH TP.HCM đặt vấn đề thẳng thắn: “Tôi thấy tác động của luật này có vấn đề, rơ ràng chưa thể đi vào cuộc sống!”. Ông nhận định, với con số hơn 4.200 doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho thấy điều kiện kinh doanh BĐS là quá dễ dăi: “Trên thế giới, không có nước nào được kinh doanh BĐS dễ dàng như ở nước ta. V́ vậy nên mới có chuyện nhà nhà kinh doanh, và thực chất không ít doanh nghiệp chỉ là 'mượn đầu heo nấu cháo'”.
Mặt khác, luật này c̣n một số hạn chế như chưa quy định rơ cơ chế giám sát, nhất là về tài chính đối với các doanh nghiệp dẫn đến nhiều dự án thi công kéo dài v́ không đủ vốn thực hiện, dẫn đến thiệt hại cho người mua nhà. Ông Trần Du Lịch băn khoăn: “Vấn đề lớn nhất hiện nay là tại sao dự án kéo dài? Tức là lấy tiền của người mua để làm chuyện khác, dân góp để làm nhà, doanh nghiệp đi mua đất làm mất tiền, lấy đầu nọ lấp đầu kia. Luật quản lư không đúng chỗ, và đây là vấn đề nổi cộm”.
“Điều 39 Luật kinh doanh BĐS quy định về điều kiện huy động vốn, theo tôi không nên quy định cứng trong luật bởi việc góp vốn bao nhiêu và góp như thế nào là thỏa thuận dân sự. Vấn đề quan trọng là làm thế nào để chủ đầu tư sử dụng vốn góp của khách hàng đúng mục đích” – vị đại biểu này chia sẻ thêm.
Bàn về Luật nhà ở hiện nay, Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP. HCM cho biết, đang có 3 loại là nhà ở: thương mại, xă hội và công vụ, nhưng không có định nghĩa rơ ràng để xác định nhà nào thuộc loại nào mà chỉ mặc nhiên hiểu. V́ vậy, vừa qua khi triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Chính phủ, các địa phương đă gặp vướng ở khái niệm thế nào là nhà ở xă hội.
Vị Tiến sĩ kinh tế chỉ ra rất nhiều quy định trong 2 luật nhà ở và kinh doanh BĐS có rất nhiều quy định thiếu khả thi. Chẳng hạn trong Luật Nhà ở quy định trích 30 - 50% nguồn thu từ tiền sử dụng đất để đầu tư phát triển nhà ở xă hội.
Hay như đại biểu HĐND TP.HCM Huỳnh Công Hùng nói: “Luật quy định công dân có quyền có nhà ở nhưng với thực tế hiện nay công nhân, người lao động có tích lũy đến 3 đời cũng không thể mua nổi nhà. Với hiện trạng như thế này th́ làm sao đảm bảo được quyền công dân dân có quyền có nhà ở”.
Luật chưa bảo vệ người mua nhà
Theo ông Lâm Nguyên Khôi – Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, quy định vốn chủ sở hữu khi triển khai dự án (15%-20% tổng mức đầu tư dự án) hiện chưa chặt chẽ nên dẫn đến t́nh trạng hàng loạt công ty được thành lập nhưng năng lực về vốn rất yếu. Từ đó, các doanh nghiệp này thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ quy định pháp luật, gây bất ổn, xáo trộn thị trường.
Cụ thể, theo thống kê của sở này, hơn 70% doanh nghiệp kinh doanh BĐS có quy mô vốn nhỏ (dưới 10 tỉ đồng) và khó có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ của ngân hàng.
Về vấn đề này, đại biểu Trần Du Lịch nhận định thêm rằng, hiện có t́nh trạng nhiều Nghị định, thông tư đang đứng trên luật, bổ sung luật chứ không phải cụ thể luật. Như khoản 4, điều 9 Nghị định 71 quy định chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động vào đúng mục đích, nếu sai th́ hợp đồng không có giá trị và xử lư theo quy định hiện hành. “Như thế này th́ khỏe quá, giao tiền cho anh xong, 3 năm sau anh bảo làm sai rồi thông báo hủy hợp đồng. Nếu là tôi, tôi xin sẵn sàng hủy liền”, ông Lịch phân tích và cho biết đây là ví dụ rơ nét nhất cho việc Nghị định đang đứng trên Luật khiến cho Luật của Quốc hội trở nên vô nghĩa.
Bên cạnh đó, nhiều vụ mua bán thông qua công chứng một cách hẳn hoi, nhưng giấy tờ giả vẫn lọt qua cửa công chứng. Khi xảy ra sự cố th́ Luật Kinh doanh BĐS cũng không quy định rơ cán bộ công chứng, cán bộ văn pḥng đăng kư quyền sử dụng đất hay tổ chức nào phải chịu trách nhiệm.
Do luật chưa quy định chặt chẽ nên người dân không thể an tâm khi mua nhà. Mặc dù có Luật Kinh doanh BĐS, nhưng tính an toàn trong giao dịch gần như không có, không cơ quan nào đảm bảo giao dịch an toàn cho người dân. Hàng loạt vụ tranh chấp xảy ra và người dân là những người nắm dao đằng lưỡi…
Phải sớm sửa đổi bất cập trong chính sách
Đứng ở góc độ doanh nghiệp BĐS, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (Horea) cho rằng vấn đề quan trọng nhất đó là sự không đồng bộ, thiếu nhất quán trong các luật liên quan đến thị trường BĐS. Muốn khắc phục những bất cập của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS phải sửa một chùm luật như Đất đai, xây dựng, chứng khoán…
Người đại diện Horea cũng đề nghị Quốc hội sửa đổi chính sách thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đ́nh và doanh nghiệp theo hướng không tận thu, thu trước một lần như hiện nay. V́ doanh nghiệp bất động sản vừa phải bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường vừa phải nộp tiền sử dụng đất cũng theo giá thị trường nhưng không được khấu trừ đầy đủ chi phí thật sự đă bỏ ra khi bồi thường giải phóng mặt bằng nên gần như doanh nghiệp phải mua đất 2 lần. “
Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến mặt bằng giá bất động sản ở nước ta không hợp lư” – ông Châu cho biết.
Kết luận cuộc họp, TS Huỳnh Thành Lập – Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP. HCM cho biết sẽ ghi nhận ư kiến của các sở, ngành cũng như đại diện các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để đem ra thảo luận cho việc chỉnh sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong kỳ hợp Quốc hội sắp tới.
Theo Giáo Dục Việt Nam
|
Tại sao kinh doanh BĐS ở Việt Nam bát nháo?
