CHINA Khủng hoảng bất động sản tràn lan Trung Quốc

[Gibbs]

Tòa nhà Xerox ở Washington DC 🇺🇸 vừa được bán với giá 25 triệu đô la. Lần cuối cùng nó được mua là với giá 145 triệu đô la vào năm 2011, lỗ 83%. Người mua dự định chuyển đổi nó thành một tòa chung cư. Đây là một ví dụ về cuộc khủng hoảng bất động sản thương mại, không phải tất cả bất động sản đều sinh lời trong dài hạn.

Tòa nhà Xerox tại 1616 N. Fort Myer Drive ở Rosslyn, Virginia, đã được bán với giá 25 triệu USD, theo báo cáo trên tờ Washington Business Journal. Người mua, một chi nhánh của Dreyfuss Holdings, đã mua lại tài sản này.

****
Thị trường bất động sản Trung Quốc đang lâm vào khủng hoảng, hàng triệu căn nhà bị bỏ trống, các doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ phá sản.
Nguyên nhân của khủng hoảng là do chính sách của Trung Quốc lâu nay chủ yếu là phục vụ cho các hoạt động đầu cơ thay vì quan tâm tới những nhu cầu có thực. Hầu hết những người hưởng lợi từ thị trường bất động sản đều có xu hướng bảo vệ nguyên trạng, không muốn thay đổi. Thông tin về thị trường bất động sản không được truyền tải đầy đủ và chính xác.

Kinh tế Trung Quốc đang lạch cạch, với thất nghiệp tràn lan, những dấu hiệu lạm phát và khủng hoảng bất động sản vẫn đang tiếp diễn. Và giờ chúng ta đang chứng kiến đói nghèo ở Trung Quốc có thể nhiều hơn nhiều so với tưởng tượng. Và chúng có thể gây ra sự sụp đổ của kinh tế Trung Quốc.

Andrew Collier, giám đốc điều hành tại Orient Capital Research nói với Reuters: "Việc thanh lý tài sản của Evergrande là dấu hiệu cho thấy Trung Quốc sẵn sàng đi đến cùng để dập tắt bong bóng bất động sản".
Các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ theo sát quá trình thanh lý tài sản của Evergrande nhằm tìm hiểu xem chính phủ Trung Quốc sẽ đối xử với các chủ nợ quốc tế như thế nào khi một doanh nghiệp sụp đổ.
Một trong các nguyên nhân khiến tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc đi xuống là cuộc khủng hoảng của lĩnh vực bất động sản. Khoảng 70% tài sản của người dân Trung Quốc gắn liền với lĩnh vực này. Theo tính toán của Bloomberg Economics, nếu giá nhà giảm 5% thì giá trị tài sản nằm trong các bất động sản của người Trung Quốc sẽ mất đi 19.000 tỷ nhân dân tệ (tương đương 2.700 tỷ USD).
Tình hình tài chính của gia đình đang là mối quan tâm hàng đầu của Thomas Zhou, vì trong năm nay lương của anh đã giảm 30%, đầu tư chứng khoán bốc hơi 30% và đầu tư vào bất động sản lỗ 20%.
“Điều duy nhất giúp tôi cố gắng gượng là suy nghĩ phải giữ được công việc để có thể chăm lo cho gia đình lớn của mình”, Zhou, một nhân viên tài chính 40 tuổi đến từ Thượng Hải cho hay.
Tại Trung Quốc, nhiều người đang có chung cảnh ngộ với anh Zhou bởi sự sụt giảm của thị trường bất động sản và chứng khoán đã tác động tiêu cực đến tài sản của các hộ gia đình.
Và trong bối cảnh nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đang phải nỗ lực để lấy lại đà tăng trưởng sau ba năm phong toả chống dịch, nguy cơ thất nghiệp cũng gia tăng, theo đưa tin từ Bloomberg.

Trong cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc, một tòa án ở Hồng Kông được cho là hôm 29 tháng Giêng, 2024 đã ra lệnh giải thể đại công ty China Evergrande đang mắc nợ nặng nề trong thòi gian qua.
Thẩm phán Linda Chan đã đưa ra phán quyết tương ứng vào thứ Hai tại Đặc khu hành chính Trung Quốc, như một số cơ quan truyền thông đồng loạt đưa tin.
Các chủ nợ khởi kiện vì China Evergrande cứ kéo dài tình trạng không trả nợ. Đại công ty Evergrande, từng là niềm hãnh diện của kinh tế TQ trước đây đã cố gắng ngăn chặn việc thanh lý bằng kế hoạch tái cơ cấu nhiều lần nhưng không thành công. Evergrande đành vỡ nợ và đóng cửa.

Tỉ phú bất động sản số 1 Trung Quốc phá sản, nợ 300 tỉ USD, nhiều hơn số tài sản sở hữu của công ty. Ông Hứa cũng từ bất động sản, rồi lấn sân sang xe điện, từng đe đè bẹp TESLA, vượt Ford và General Motors. Công ty xe điện có lúc từng được định giá 120 tỉ USD giờ thì là số không.
Cái gì diễn ra ở Trung Quốc rồi sẽ diễn ra ở Việt Nam, khủng hoảng bất động sản TQ âm ỉ mấy năm rồi, nhưng nhà nước cố gắng tái cấu trúc để cứu, giờ không được thì đành buông.
Nghe con đường đi lên và có thể cả đi xuống của tỉ phú họ Hứa quen lắm, giống anh gì tỉ phú VN.


*****
Một năm khó khăn đối với lĩnh vực bất động sản của Việt Nam đã chứng kiến các công ty phát triển bất động sản không thể trả lãi nợ, trong bối cảnh khủng hoảng tín dụng do các biện pháp không đúng lúc của chính phủ gây ra, mặc dù các rủi ro lan tỏa đã bị hạn chế.

Novaland là công ty phát triển bất động sản niêm yết lớn gặp khó khăn khi cổ phiếu giảm hơn 80% trong một năm sau khi công ty trễ thời hạn thanh toán lãi trái phiếu trong và ngoài nước, gây ra tranh chấp với một số chủ nợ quốc tế.

Cổ phiếu của công ty bất động sản niêm yết lớn nhất - Vinhomes, một phần của tập đoàn lớn nhất Việt Nam VinGroup, đã giảm xuống mức thấp nhất, sau khi công ty này phát hành trái phiếu chuyển đổi mới để trả nợ vay.

Theo VISRating, một công ty thuộc sở hữu một phần của Moody's, các công ty chưa niêm yết khác nhưng đã không thanh toán được các khoản nợ gần đây bao gồm Hưng Thịnh Corp, một công ty phát triển bất động sản lớn ở miền Nam Việt Nam, và Vạn Thịnh Phát, với chủ tịch của công ty này đã bị bắt trong một cuộc trấn áp tham nhũng.
Các tòa nhà trống rỗng với nội thất chưa hoàn thiện đang nằm trơ tại "thị trấn Địa Trung Hải" của nhà phát triển Sun Group trên đảo Phú Quốc, trong khi khung xương của những tòa nhà cao tầng chưa hoàn thiện đang nằm cạnh những tòa tháp cao sáng đèn ở Hà Nội là do một công ty phát triển khác, Sunshine, xây dựng.

Gu Lin chọn căn hộ chung cư tại One Riviera vì vị trí của nó: một khu dân cư yên tĩnh chỉ cách khu tài chính Thượng Hải vài km về phía nam và cách sông Hoàng Phố, con sông chia đôi thành phố thành đông và tây, một quãng đi xe đạp ngắn. Mặc dù Gu phải trả giá cao hơn cho khu vực như vậy, nhưng anh cho rằng điều đó khiến căn hộ có nhiều khả năng giữ được giá trị hơn nếu thị trường bất động sản, như anh nghi ngờ, cuối cùng sẽ rơi vào khủng hoảng.
Gu đã trả trước 70% cho căn hộ trị giá 20 triệu NDT (2,8 triệu USD) này vào tháng 3 năm 2020. Vợ và con của anh, cùng với bố mẹ của anh, dự định chuyển đến căn hộ ba phòng ngủ trên vào mùa xuân năm 2022. Gu, đến từ Thượng Hải và có một công việc được trả lương cao ở cấp quản lý, đã tưởng tượng mình đang đi dạo cùng gia đình dưới 300 cây anh đào mà công ty bất động sản dự định trồng bên cạnh hai tòa tháp dân cư. Nhưng gần hai năm sau khi gia đình nhận được chìa khóa, One Riviera vẫn chỉ là một công trường xây dựng.
Gu Lin là một trong hàng triệu người Trung Quốc đã đổ tiền tiết kiệm cả đời vào một bất động sản có thể không bao giờ được xây dựng. Một cuộc khủng hoảng chưa từng có trong lĩnh vực bất động sản, được tạo ra do sự kết hợp của các chủ đầu tư tham lam, lệnh phong tỏa do Covid-19 và các chính sách sai lầm của chính phủ, đã khiến các công ty phá sản và các nhà đầu tư mất tiền.
Sự hỗn loạn đang ảnh hưởng đến nhiều người trung lưu tại Trung Quốc – những người đã làm ăn phát đạt kể từ khi Đảng Cộng sản Trung Quốc mở cửa nền kinh tế vào những năm 1980. Một số người đã ngừng trả tiền đóng định kỳ. Khoản thanh toán này ở Trung Quốc thường bắt đầu từ rất lâu trước khi các công trình xây dựng mới hoàn thành. Một số người đã tổ chức biểu tình. Cho đến nay các cuộc biểu tình vẫn còn nhỏ và lẻ tẻ, nhưng các chính trị gia lo lắng trước nguy cơ bất ổn lan rộng và khủng hoảng ngân hàng do các khoản tiền mua nhà chưa thanh toán gây ra.
Khi chúng tôi gặp nhau tại một quán Starbucks ở ngoại ô Thượng Hải vào tháng 8, Gu đã đi thẳng vào vấn đề. Anh có thể mất khoảng 14 triệu NDT nếu không nhận được nhà. Khoảng 300 người mua nhà như anh thậm chí đã thanh toán đầy đủ giá trị căn nhà. Gu là một người đàn ông điềm tĩnh và ít nói ở độ tuổi 40. Nhưng anh ấy tỏ ra bối rối khi giải thích về câu chuyện của mình, và thường xuyên cau mày.
Chỉ vài tháng sau khi Gu xuống tiền mua căn hộ trên, chính phủ Trung Quốc đã đưa ra một loạt chính sách nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản đang quá nóng. Các nhà hoạch định chính sách lo ngại rằng các nhà phát triển lớn đang nợ quá nhiều. Họ cũng muốn chế ngự các công ty đã tích lũy quá nhiều quyền lực thị trường, điều mà Đảng Cộng sản không thích.
Chính phủ Trung Quốc đã hạn chế mức đòn bẩy mà các nhà phát triển bất động sản có thể được dùng, cấm các công ty có nhiều nợ ngắn hạn hơn tiền mặt. Các nhà hoạch định chính sách hy vọng điều này có thể ngăn chặn một cuộc khủng hoảng tài chính, ngăn chặn giá nhà tăng quá nhanh và ngăn chặn tình trạng đầu cơ dẫn đến các thành phố ma khét tiếng của Trung Quốc, nơi toàn bộ khu nhà là những ngôi nhà trống không thể bán được cho ai.
Các chính sách trên tỏ ra hiệu quả quá mức. Vào giữa năm 2021, Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới, bắt đầu chật vật trả nợ. Công ty này vỡ nợ vào cuối năm đó. Vào năm 2022, lệnh phong tỏa vì Covid đã cản trở nền kinh tế Trung Quốc. Lo sợ về một tương lai không chắc chắn, những người mua nhà tiềm năng đã tiết kiệm tiền thay vì mua nhà. Nhiều nhà phát triển đã tạm dừng xây dựng và làn sóng vỡ nợ càn quét qua thị trường.
Những nạn nhân bao gồm các chủ nợ của các nhà phát triển – các nhà quản lý tài sản và các quỹ phòng hộ – đã không thể thu hồi được khoản đầu tư của họ. Nhưng các hộ gia đình bình thường cũng đang phải gánh chịu hậu quả của cuộc khủng hoảng. Gavekal, một công ty tư vấn, đã ước tính chỉ riêng các công ty bất động sản lớn còn nợ người mua nhà tính theo giá trị căn hộ khoảng 7 nghìn tỷ NDT. Country Garden, một gã khổng lồ trong ngành bất động sản trước đây hiện đã vỡ nợ, đang xây dựng 1 triệu căn hộ.
Nhưng đại đa số các nhà phát triển bất động sản là các công ty nhỏ như Dongying, công ty đang xây dựng căn hộ của Gu Lin. Bởi vì các công ty này không được niêm yết trên bất kỳ sàn giao dịch chứng khoán nào nên rất khó để biết được quy mô của vấn đề. Một số nhà kinh tế ước tính rằng 2/3 số nhà chưa xây sẽ không bao giờ được hoàn thiện, mặc dù những người khác tỏ ra lạc quan hơn. Ở một số thành phố, người dân đã hết tiền và buộc phải chuyển gia đình đến sống tại những tòa nhà chưa hoàn thiện. Họ phải sống trong những cái hộp bê tông – nóng rẫy vào mùa hè và đóng băng vào mùa đông – và phải đun nước trên bếp lửa để tắm.
Dongying có nghĩa là “anh đào phương đông”, ám chỉ những cái cây mà nhà phát triển bất động sản định trồng tại khu chung cư. Khi tôi đến thăm One Riviera vào một buổi chiều ấm áp giữa tháng 10, thậm chí còn không có một cây non nào trong tầm mắt. (Dongying, công ty được liên hệ phỏng vấn, đã không bình luận gì về tình huống này.) Tôi gặp Liang Ming, một người đàn ông khoảng 40 tuổi, làm công việc văn phòng tại một công ty nước ngoài, người cũng đang chờ căn hộ của mình được xây dựng . Liang chỉ vào một trong những tầng trên của một trong những tòa tháp, chỉ cho tôi nơi gia đình và đồ đạc của anh đáng lẽ đã vào ở. Liang cho biết anh đã bán hai căn hộ khác để có được 23 triệu nhân dân tệ mua căn hộ này. Anh đã thanh toán đầy đủ bằng tiền mặt hai năm trước. Hiện anh đang miễn cưỡng thuê một căn hộ gần đó.
Các tòa nhà cao tầng này dường như chưa hoàn thiện. Hầu hết các ô cửa sổ đều đã được lắp đặt nhưng vẫn còn những mảng bê tông lộ thiên lớn. Khu vực xây dựng được rào lại bằng những bức tường xi măng cao, đổ nát và những rào chắn bằng tấm kim loại. Phía sau chúng là một vùng đất hoang đầy cỏ dại và những đống vật liệu xây dựng đang rỉ sét. Tôi không thấy một công nhân xây dựng nào vào ngày hôm đó. Liang cho biết không có công trình xây dựng nào đang được thực hiện, mặc dù đôi khi anh cũng phát hiện ra vài công nhân đi qua.
Nếu một công trường xây dựng không hoạt động trong một thời gian dài, chính quyền địa phương có thể dán nhãn cho nó là lanweilou - một dự án bị bỏ hoang. Các nhà đầu tư vào lanweilou có nhiều quyền truy đòi pháp lý hơn so với những nhà đầu tư trong các dự án vẫn đang hoạt động – ngay cả khi chỉ trên danh nghĩa, như One Riviera. Liang cho biết, các công ty xây dựng đang cố gắng duy trì vẻ ngoài là xây dựng đang đạt được tiến độ.
One Riviera xây trên một khu vực không rõ ràng về pháp lý. Vào năm 2020, Dongying đã bán khoản nợ của mình cho một công ty tên là Cinda Asset Management, một tập đoàn nhà nước chuyên tiếp quản các khoản nợ xấu của các công ty kém thanh khoản. Hồ sơ công khai cho thấy tập đoàn Cinda là chủ sở hữu thực sự của dự án One Riviera. Tập đoàn Cinda tỏ ra không mấy quan tâm đến việc hoàn thành dự án trên và thậm chí có thể được hưởng lợi nếu nó thất bại: nếu một công ty vỡ nợ, tập đoàn này có thể tiếp quản tài sản của nó.
Một đại diện của Dongying đã nói với các chủ nhà hồi đầu năm nay rằng Cinda đã mua cổ phần của công ty để đổi lấy các khoản nợ, nhưng đó hoàn toàn là một nhà đầu tư tài chính và không có nghĩa vụ phải hoàn thiện ngôi nhà. Không rõ ai kiểm soát tiền đặt cọc của chủ nhà hoặc tiền này đã đi đâu: tài khoản ký quỹ dùng để giữ tiền của One Riviera đã cạn kiệt.
Các chủ nhà đã kiện Dongying nhiều lần. Nhưng điều này chỉ dẫn đến những khoản phạt nhỏ cho công ty mà chủ nhà cho rằng họ đã phớt lờ. Gu Lin và Liang Ming đều được khuyên rằng việc khởi kiện Cinda là vô nghĩa - công ty này quá hùng mạnh nên tòa án địa phương sẽ không thụ lý vụ việc.
Kênh đàm phán duy nhất là ở cấp thấp nhất của chính phủ, một “văn phòng kiến nghị” gần One Riviera, nơi người dân địa phương có thể phàn nàn về mọi thứ, từ những người hàng xóm ồn ào đến nạn tham nhũng quy mô nhỏ. Thứ Năm hàng tuần, một nhóm chủ nhà tổ chức cuộc họp với một số nhà quản lý quận. Nhóm đã lập biểu đồ để theo dõi xem đến lượt ai sẽ “thay ca” trong việc đứng ra kiến nghị với các quan chức.
Liang cho rằng các cuộc đàm phán giống như một trận bóng đá không có bàn thắng: các câu hỏi về trách nhiệm được chuyền qua chuyền lại mà không có kết quả. Các cuộc thảo luận gần đây tại văn phòng này đã tiết lộ một diễn biến đáng lo ngại trong vụ án. Văn phòng kiến nghị cho biết những người chưa thanh toán đầy đủ tiền mua nhà nên thanh toán ngay bây giờ, như được quy định trong hợp đồng của họ. Nếu không, họ sẽ vi phạm các điều khoản ban đầu và có thể mất mọi yêu cầu bồi thường đối với căn hộ.
Khi tôi đến thăm văn phòng khiếu nại này vào một ngày thứ Năm trong tháng 10/2023, các chủ nhà đang tập trung trong một phòng họp nhỏ. Các quan chức ở đó không trả lời các câu hỏi do người dân nêu ra. Một số chủ nhà rùng mình khi nhìn thấy một nhà báo nước ngoài. Mặc dù một số người trong nhóm hoan nghênh sự chú ý của giới truyền thông nhưng những người khác tin rằng điều đó sẽ chỉ khiến vấn đề trở nên tồi tệ hơn. Một ông già yêu cầu tôi rời đi ngay lập tức. “Đảng Cộng sản sợ truyền thông nước ngoài hơn bất cứ điều gì khác,” ông nói và xua tôi đi.
Dongying gọi chủ nhà là xiaoyezhu, hay “tiểu địa chủ”. Gu Lin phàn nàn rằng thuật ngữ này thường được sử dụng trong các tranh chấp về tài sản nhỏ hơn nhiều và che đi thực tế rằng tiền tiết kiệm cả đời của hàng trăm gia đình đang bị đe dọa. “Tôi đã nhiều lần phản đối cách diễn đạt đó. Tôi nghĩ nó khá hay khi nói lên cách họ nghĩ về sinh kế của người dân. Tôi cảm thấy quyền tài sản và quyền sinh kế của chủ nhà đang bị chủ đầu tư, chính phủ và tòa án phớt lờ.”
Cảm giác bất công đang biến những cư dân tương lai của One Riviera thành những người biểu tình giận dữ. Khi thời hạn giao căn hộ trôi qua, họ bắt đầu tổ chức các cuộc biểu tình nhằm thu hút sự chú ý của chính quyền địa phương. Dongying, dường như lo lắng về việc thu hút sự chú ý không mong muốn từ chính quyền, đã công bố một buổi lễ đánh dấu sự sắp hoàn thành của dự án.
Họ gọi sự kiện này là “trận chiến 100 ngày” – ám chỉ lời hứa rằng người mua sẽ nhận được chìa khóa trong vòng 100 ngày tới. Vào ngày 5 tháng 3, một sân khấu đã được dựng lên tại One Riviera, phía sau là phông nền cao 3 mét với các khẩu hiệu đầy động lực được vẽ bằng các nét vẽ dày màu bạc: “Di chuyển nhanh chóng và siêng năng” và “Nhanh chóng dẫn đầu”. Vài chục chủ nhà, đội mũ cứng và mặc áo phản quang, theo dõi một giám đốc điều hành công ty phát biểu ăn mừng ngắn gọn trong khi một nhiếp ảnh gia tập trung ghi lại khoảnh khắc trên.
Buổi lễ đã có thể giúp giải quyết ổn thỏa mọi việc với các quan chức địa phương, nhưng nó không làm được gì để xoa dịu các chủ nhà. Vào tháng 10 (sau khi 100 ngày trôi qua) Liang Ming và một số người khác đột nhập vào công trường và trèo lên nhiều tầng. “Hãy giao nhà cho chúng tôi!” - họ đã hô vang từ vị trí trên cao đó. Liang cho biết, cảnh sát đã đến và đánh đập một số người biểu tình, xô ngã mọi người xuống đất.
Tại một cuộc biểu tình khác trong năm nay, nơi các chủ nhà của One Riviera tổ chức trước văn phòng khiếu nại, các sĩ quan của đội chống khủng bố Trung Quốc đã xuất hiện tại hiện trường. Họ kéo một số người biểu tình lên xe và thả họ xuống một khu vực cách đó 10 km, nơi rất khó bắt taxi. Nhóm này bao gồm một số người già và trẻ em, những người này đã phải đi bộ chậm rãi về hướng thành phố cho đến khi tìm được một chiếc taxi. Các sĩ quan cảnh sát đã đến thăm nhiều chủ nhà ở One Riviera để cảnh báo họ không nên biểu tình.
Một hình thức phản kháng khác là dùng tài chính. Một thực tế tàn khốc về sự thiếu hụt trong xây dựng là nhiều người mua đang mắc kẹt trong việc trả các khoản vay cho những căn hộ có thể không bao giờ tồn tại. Gu và một số người cũng đã lỡ mua căn hộ như anh cho biết vào tháng 9 rằng họ sẽ không trả tiền mua nhà theo đợt nữa.
Họ đang hợp tác tốt với nhau: một nhóm cư dân mạng bất đồng chính kiến bắt đầu thu thập dữ liệu về các cuộc tẩy chay trên khắp Trung Quốc vào tháng 6 năm 2022, tiết lộ rằng hàng chục nghìn người đã ngừng trả tiền như một hình thức phản đối. Một số người mua nhà thất vọng đã đăng các tuyên bố trực tuyến tuyên bố rằng họ sẽ không thanh toán cho đến khi nhận được chìa khóa. Điều này gây áp lực lên các ngân hàng và chính quyền địa phương trong việc giải quyết vấn đề, mặc dù Gu và những người hàng xóm tương lai của anh có thể phải gánh chịu hậu quả nghiêm trọng nếu họ không chịu thanh toán các khoản tiền mua nhà theo đợt.
Nói chuyện với giới truyền thông cũng có rủi ro, Gu biết điều đó. Nhưng sau khi thử những cách khác mà không đi đến đâu, anh cảm thấy buộc phải lên tiếng. Gu coi hoàn cảnh của mình phản ánh những vấn đề lớn hơn của Trung Quốc về pháp quyền. Anh nói: “Người dân đã đầu tư tài sản của nhiều thế hệ gia đình vào những căn hộ này và đây là những gì chúng tôi nhận được”.
Khế ước xã hội bất thành văn với Đảng Cộng sản Trung Quốc quy định rằng Đảng sẽ giúp người dân gia tăng của cải vật chất nhưng công dân phải tuyệt đối tuân lệnh lãnh đạo. Tuy nhiên, khi nền kinh tế gặp khó khăn, những công dân Trung Quốc vẫn buộc phải tuân lệnh. Đó là một trải nghiệm ngột ngạt và khó hiểu đối với những người đã sống qua nhiều thập kỷ tăng trưởng nhanh chóng.
Tình trạng khó khăn của chính anh đã khiến Gu tin rằng khắp Trung Quốc chắc chắn có nhiều người cũng giống anh. “Đây là Thượng Hải,” anh kêu lên. Thành phố lớn nhất Trung Quốc này có hệ thống tòa án phức tạp, với một số luật sư và thẩm phán giỏi nhất Trung Quốc, những người thông thạo luật thương mại. Nếu những rắc rối như vậy có thể xảy đến với Gu tại đây thì bất cứ ai cũng có thể bị ảnh hưởng.

Niềm tin vững chắc của người dân Trung Quốc, rằng nhà đất là khoản đầu tư không thể lỗ, đã thúc đẩy lĩnh vực bất động sản vươn lên trở thành “xương sống” của đại lục. Tuy nhiên, chỉ sau 2 năm gần nhất, khi các công ty sụp đổ dưới gánh nặng nợ nần và doanh số bán nhà sụt giảm, người dân lúc này mới nhận ra sai lầm.

Tình trạng mất niềm tin sâu sắc đang ngày càng gia tăng đối với các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc - những người đang tìm mọi cách vực dậy ngành công nghiệp suy yếu song hiệu quả chẳng được là bao. Rắc rối lên tới đỉnh điểm khi mới đây, phía tòa án lệnh cho ‘gã khổng lồ’ một thời Evergrande ngừng hoạt động và thanh lý tài sản.

Giống như ngành công nghiệp mà nó từng thống trị, Evergrande chật vật tồn tại trong 2 năm sau khi không thể thanh toán trái phiếu đáo hạn cho các nhà đầu tư. Đợt suy thoái, vốn kéo dài nhất trong lịch sử, không hề có dấu hiệu giảm nhiệt.

Năm 2023, doanh số bán nhà ở của Trung Quốc giảm 6,5%. Theo Dongxing Securities, một ngân hàng đầu tư Trung Quốc, chỉ riêng trong tháng 12, doanh số bán hàng đã giảm 17,1% so với một năm trước đó. Hoạt động đầu tư cho các dự án mới cũng chậm lại.

“Thị trường vẫn chưa chạm đáy. Vẫn còn một chặng đường dài để đi”, Alicia Garcia-Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nói.

Năm ngoái, ngay cả khi nền kinh tế Trung Quốc được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ nhu cầu tiêu dùng dồn nén, thị trường bất động sản vẫn giảm tốc. Vấn đề xuất hiện từ khi Bắc Kinh lo ngại bong bóng nhà đất, đồng thời đưa ra loạt quy định vào năm 2020 nhằm hạn chế động thái vay vốn quá mức. Không thể dễ dàng tiếp cận nguồn tín dụng như trước, các nhà phát triển bất động sản chật vật thanh toán trái phiếu đến hạn và hoàn thành dự án còn dang dở.

Theo ông Xiao Yuanqi, Phó Giám đốc Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia Trung Quốc, các ngân hàng không nên cắt ngay lập tức các khoản cho vay đối với những dự án gặp khó. Tuần trước, ngân hàng trung ương và cơ quan quản lý tài chính cho biết sẽ nới lỏng quy định đối với một số nhà phát triển để kịp hạn thanh toán trái phiếu.

Kể từ năm 2021, hơn 50 công ty bất động sản Trung Quốc vỡ nợ, trong đó có 2 tập đoàn lớn là Evergrande và Country Garden. Từng là đối thủ chính của Evergrande, Country Garden vỡ nợ vào tháng 10. Tình hình của công ty trở nên tồi tệ vì doanh số bán hàng sụt giảm.

Trong một báo cáo nghiên cứu tháng này, Larry Hu, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc của Macquarie Group, cho biết đà sụt giảm trong lĩnh vực bất động sản là điều dễ hiểu do doanh số bán nhà gặp áp lực. “Điều quan trọng cần theo dõi vào năm 2024 là liệu khi nào chính quyền sẽ can thiệp và chịu trách nhiệm trong việc ngăn chặn sự sụp đổ”, ông Hu nói.

Nydia Duan, một sinh viên đại học 19 tuổi sống tại Chu Hải, tỉnh Quảng Đông, cho biết gia đình vừa đề xuất mua nhà, song cô ngay lập tức từ chối. Cô sợ rủi ro khi mua phải những dự án chưa hoàn thiện.

“Tôi sẽ cân nhắc khi thị trường bất động sản ổn định hơn”, Duan nói.
Giai đoạn suy thoái trước đây, Bắc Kinh tập trung chủ yếu vào bất động sản và cơ sở hạ tầng để khởi động nền kinh tế. Thực tế nay đã khác. Các nhà phát triển gánh nợ nần, thành phố tràn ngập những ngôi nhà bỏ không còn chính quyền địa phương thì cạn kiệt tiền mặt sau vài năm gián đoạn vì COVID-19.

Nguyên nhân căn hộ trống đến từ nhiều lý do. Một là vì các nhà phát triển không hoàn thành việc xây dựng dang dở, hai là vì chủ nhà từ chối thanh toán các khoản thế chấp do bất đồng chính kiến.

Hồi năm ngoái, Bắc Kinh và chính quyền địa phương đã tung ra nhiều biện pháp khuyến khích để thu hút người mua nhà quay trở lại, đồng thời thúc giục các ngân hàng cho vay và dỡ bỏ các biện pháp hạn chế. Giá nhà mới tại 70 thành phố lớn nhất của Trung Quốc khởi sắc trong 4 tháng đầu năm 2023 sau đà trượt dốc kéo dài, song đáng tiếc, quá trình phục hồi đang mất dần sức sống và không đồng đều. Theo Kenneth Rogoff, giáo sư kinh tế tại Harvard và Yuanchen Yang, nhà kinh tế tại Quỹ Tiền tệ Quốc tế IMF, nguyên nhân chủ yếu là do tình trạng xây dựng quá mức diễn ra phổ biến ở các thành phố nhỏ - những nơi vốn không theo kịp tốc độ xây dựng nhà ở.

“Trung Quốc đã xây dựng bất động sản và hỗ trợ cơ sở hạ tầng với tốc độ chóng mặt trong nhiều thập kỷ. Giờ đây, lợi nhuận đang giảm dần”, ông Rogoff nói.

Bùng nổ nhà ở Trung Quốc bắt đầu vào cuối những năm 1990 tại các thành phố lớn, sau đó lan dần sang các khu vực đô thị nhỏ hơn như Nam Xương vào những năm 2000. Năm đó, Trung Quốc xây dựng khoảng 2 triệu căn hộ.

Vào giữa những năm 2010, cả nước xây dựng hơn 7 triệu căn hộ mỗi năm. Bất động sản nhanh chóng trở thành “xương sống” của nền kinh tế Trung Quốc và tạo ra rất nhiều việc làm, hỗ trợ tài chính cho chính quyền địa phương. Tuy nhiên, khi nền kinh tế trở nên phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản, chính phủ nước này thẳng tay trừng phạt các nhà phát triển nợ nần chồng chất và tuyên bố rằng “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”.

Ở những nơi như Nam Xương, số lượng công trình xây dựng nhiều hơn cả mức tăng dân số. Trong thập kỷ trước năm 2021, số lượng nhà ở xây hàng năm trong thành phố tăng gần gấp đôi trong khi dân số chỉ tăng 25%.

Kuang Wei, một đại lý bất động sản cho những ngôi nhà hiện có ở Nam Xương, cho biết giá nhà ở khu vực xa thành phố đã lao dốc đều đặn, giảm 25% kể từ năm 2019. Ông dự đoán giá nhà sẽ còn giảm do nhiều người muốn bán trước khi thuế bất động sản được ban hành hoặc để nâng cấp lên những căn hộ mới hơn.

“Thị trường bây giờ không giống như nhiều năm trước”, Kuang Wei nói.

Theo: The New York Times

Các nhà đầu tư Trung Quốc và chủ nợ của họ đang treo biển “cần bán” đối với bất động sản trên khắp thế giới do nhu cầu huy động tiền mặt trong bối cảnh cuộc khủng hoảng bất động sản tại quốc gia này ngày càng sâu sắc. Mức giá cuối cùng họ nhận được sẽ cho biết chính xác mức độ khó khăn mà lĩnh vực bất động sản nói chung đang gặp phải.

Ví dụ, đầu tháng 2, một dự án cao cấp ở trung tâm Mayfair, khu vực cao cấp ở phía tây London, đã bị cơ quan quản lý tiếp quản sau khi không trả được nợ. Phần lớn dự án thuộc sở hữu của hai công ty đầu tư Trung Quốc, Citic Capital và Cindat, và những ngôi nhà sẽ tiếp tục được tiếp thị cho những người mua tiềm năng.

Xa hơn về phía đông ở London, một dự án nhà ở của Country Garden Holdings, công ty bất động sản Trung Quốc đang gặp khó khăn, cũng được rao bán chưa tới 100 triệu bảng Anh. Theo một hồ sơ được công bố tháng 12 năm ngoái, công ty này đã phải chịu khoản phí tổn thất 10.3 triệu bảng Anh vào năm 2022.

Trong khi đó, một chi nhánh của công ty bất động sản Greenland Holdings Corp. của Trung Quốc đã gia hạn khoản vay cho một dự án tòa nhà chọc trời ở phía đông London sau khi dự án này vỡ nợ về mặt kỹ thuật vào năm ngoái, một hồ sơ cho thấy.

Chủ tịch Tập đoàn Starwood Capital Barry Sternlicht cho biết vào tuần trước rằng sự sụt giảm trên toàn thế giới do chi phí đi vay tăng cao đã khiến giá bất động sản văn phòng nói riêng giảm hơn 1 ngàn tỷ USD. Tuy nhiên, tổng thiệt hại vẫn chưa được xác định vì có quá ít tài sản bán được, khiến các nhà thẩm định có rất ít dữ liệu để đánh giá.

Số lượng giao dịch bất động sản thương mại đã hoàn tất trên toàn cầu giảm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ vào năm 2023, do chủ sở hữu không muốn bán các tòa nhà với giá chiết khấu cao.

Các cơ quan quản lý và thị trường lo lắng rằng ẩn sau tình trạng bế tắc này là những khoản lỗ lớn, chưa thực hiện, có thể gây rắc rối cho cả ngân hàng, vốn đã đẩy mạnh cho vay trong kỷ nguyên tiền rẻ, cũng chủ sở hữu bất động sản.

Giá cổ phiếu của ngân hàng New York Community Bancorp đã chạm mức thấp nhất trong 27 năm trong phiên 06/02 sau thông báo cắt giảm cổ tức và tiền dự trữ, một phần vì tín dụng bất động sản gặp khó khăn. Ngân hàng Trung ương Châu Âu lo ngại các ngân hàng trong khu vực đã quá chậm trong việc định giá các khoản vay và Cơ quan Quản lý Tài chính của Vương quốc Anh sẽ xem xét lại định giá trên các thị trường tư nhân, bao gồm cả bất động sản.

Giờ đây, một loạt tài sản mới ở nước ngoài mà giới đầu tư Trung Quốc từng mua trong suốt thập kỷ qua đều đang bị rao bán. Nguyên nhân là các chủ sở hữu và công ty bất động sản muốn có tiền mặt ngay lập tức để hỗ trợ hoạt động trong nước và trả nợ, ngay cả khi điều đó đồng nghĩa với việc họ phải chịu thua lỗ.

Việc Bắc Kinh kiềm chế hoạt động vay mượn quá mức đã khiến nhiều công ty bất động sản bị thiệt hại, ngay cả những “tay chơi” lớn trên thị trường. Ví dụ, một công ty con của China Aoyuan Group cuối năm ngoái đã bán một lô đất ở Toronto với mức chiết khấu khoảng 45% so với giá mua năm 2021, theo nhà cung cấp dữ liệu Altus Group. Công ty này đang thực hiện kế hoạch tái cơ cấu khoản nợ trị giá 6 tỷ USD.

Năm ngoái, một tòa nhà văn phòng ở London có liên quan tới chủ tịch của Shimao Group Holdings, ông Wing Mau Hui, đã được bán với giá chiết khấu khoảng 15% so với thời điểm mua vào năm 2022, theo các nguồn thạo tin.

Cho đến nay, chỉ một số ít bất động sản của người Trung Quốc ở châu Âu được bán thành công, song khối lượng đang bắt đầu tăng trở lại.