USA Nhà ở Mỹ đắt đỏ: Trump nhắm Phố Wall làm “kẻ ác”, chuyên gia nói gốc rễ vẫn là thiếu nhà

[Gibbs]

Trong chính trị, lúc đời sống trở nên chật vật, người ta hay cần một “thủ phạm” đủ nổi bật để chỉ tay. Và khi câu chuyện “đổ lỗi cho Biden” đã nhạt dần, còn Chủ tịch Fed Jerome Powell đang bước vào giai đoạn cuối nhiệm kỳ, Tổng thống Donald Trump chuyển ống kính sang một cái tên vừa quen vừa dễ kích động cảm xúc: Phố Wall.

Mục tiêu lần này không phải thứ gì xa xôi. Đó là căn nhà—giấc mơ bị kéo tuột khỏi tầm tay của hàng triệu gia đình Mỹ. Tuần qua, Trump tung ra hai đề xuất mới, nói là để “kéo giá nhà về với người thường”: một mặt muốn chặn dòng tiền của các nhà đầu tư tổ chức khỏi thị trường nhà đơn lập; mặt khác muốn nhà nước mua một lượng khổng lồ trái phiếu thế chấp để ép lãi suất đi xuống.

Nghe thì rất “đã”. Nhưng vấn đề là: cái đắt của nhà ở Mỹ không chỉ nằm ở Phố Wall.

Chiêu 1: Cấm “cá mập” mua thêm nhà đơn lập—nghe hả hê, nhưng khó đổi cuộc chơi
Trump nói sẽ tiến tới cấm các nhà đầu tư tổ chức lớn mua thêm nhà đơn lập—ý tưởng vốn thường xuất hiện trong các cuộc tranh luận kiểu “đánh vào giới giàu” vì rất dễ tạo cảm giác công bằng: “nhà để ở, không phải để đầu cơ”.

Nhưng nhiều chuyên gia phản biện rằng phần của “cá mập” thật ra không lớn như người ta tưởng, ít nhất nếu nhìn toàn thị trường quốc gia. Có ước tính cho thấy nhà đầu tư tổ chức chỉ nắm khoảng một phần rất nhỏ trong tổng số nhà đơn lập; còn đa phần hoạt động đầu tư lại đến từ các chủ nhà nhỏ lẻ kiểu “mua thêm 1–2 căn cho thuê”.

Dĩ nhiên, ở một số thành phố Sun Belt, bóng dáng các “đại gia mua sỉ” đậm hơn nhiều. Có nơi, nhóm nhà đầu tư sở hữu danh mục rất lớn chiếm một tỷ lệ đáng kể trong thị trường nhà cho thuê một căn. Nhưng ngay cả khi chặn được nhóm này, câu hỏi vẫn còn đó: giá nhà có hạ không, khi nguồn cung vẫn mỏng như giấy?

Chiêu 2: “Mua 200 tỷ USD trái phiếu thế chấp”—đánh vào lãi suất, nhưng không đẻ ra thêm căn nhà
Đề xuất thứ hai của Trump mang màu sắc kỹ thuật hơn: yêu cầu phía liên quan mua khoảng 200 tỷ USD trái phiếu thế chấp (mortgage-backed securities) với kỳ vọng kéo lãi suất vay mua nhà giảm, từ đó giảm tiền trả hàng tháng.

Về lý thuyết, bơm lực mua vào thị trường MBS có thể tạo tác động kéo lợi suất xuống. Một số phân tích cũng cho rằng lãi suất vay mua nhà có thể hạ, nhưng chỉ ở mức vừa phải—giống như dán một miếng băng lên vết thương sâu: đỡ rát, nhưng chưa chắc chữa khỏi.

Và quan trọng nhất: hạ lãi suất không tự động biến thành thêm nhà. Khi hàng triệu người vẫn tranh nhau một lượng nhà hạn chế, giá sẽ còn “cứng”. Chưa kể hiệu ứng “khóa lãi” (nhiều chủ nhà đang có khoản vay lãi thấp nên ngại bán, vì mua nhà mới sẽ phải vay lãi cao hơn) cũng không dễ biến mất chỉ bằng một cú hích nhỏ.

Gốc rễ: Mỹ thiếu nhà—thiếu dài hạn, thiếu mang tính hệ thống
Nói thẳng ra, phần khó nhất của bài toán nằm ở chỗ… không đủ nhà để bán. Một số nghiên cứu ước tính nước Mỹ cần thêm khoảng 3–4 triệu căn mới có thể đưa thị trường quay về mức “dễ thở” hơn về giá.

Vì vậy, nếu thật sự muốn “đổi ván”, chính sách phải chạm vào nguồn cung:
Tạo động lực để tiểu bang và địa phương nới khả năng xây dựng, giảm nghẽn thủ tục cấp phép.
Khuyến khích quy hoạch cho phép xây dày hơn ở nơi nhu cầu cao, mở rộng hạ tầng để khu dân cư mới không trở thành gánh nặng.
Chuẩn hóa quy trình để giảm thời gian và chi phí—những thứ âm thầm đội giá từng căn nhà mà người mua không nhìn thấy.

Đây là nhóm giải pháp ít “màu” trên mạng xã hội, không có câu khẩu hiệu nào gọn như “đánh Phố Wall”. Nhưng nó mới là con đường có thể làm giá nhà bớt đắt theo nghĩa bền vững.

Chọn đánh vào biểu tượng hay giải quyết tận gốc?
Trong một mùa chính trị hướng về bầu cử giữa kỳ, “kẻ ác” luôn dễ bán hơn “bản thiết kế”. Cấm quỹ lớn mua nhà và bơm tiền mua MBS đều có thể giúp Trump kể một câu chuyện: chính quyền đang đứng về phía người mua nhà.

Nhưng căn nhà không rẻ đi chỉ vì một kẻ bị chỉ mặt. Nhà rẻ đi khi có nhiều nhà hơn—khi nguồn cung đủ dày để người mua không còn phải lao vào nhau như trong một phiên đấu giá vô hình.