Thị trường bất động sản UAE chịu sức ép sau các cuộc tấn công của Iran

[goodidea]

Thị trường bất động sản Các Tiểu vương quốc Arab Thống nhất (UAE), vốn bùng nổ suốt nhiều năm qua, đang phải đối mặt với phép thử lớn đầu tiên sau khi các cuộc tấn công bằng tên lửa từ Iran nhằm vào khu vực vùng Vịnh làm lung lay hình ảnh “nơi trú ẩn an toàn” của Dubai và Abu Dhabi trong mắt giới đầu tư quốc tế.


Vệt sáng tên lửa trên bầu trời thành phố Dubai, UAE ngày 28/2/2026. Ảnh: THX/TTXVN

Những vụ tấn công nhằm vào sân bay, cảng biển và một số khu dân cư tại hai thành phố lớn nhất UAE đã làm suy giảm danh tiếng ổn định vốn giúp khu vực thu hút dòng vốn ngoại trong nhiều năm. Sự kiện xảy ra đúng vào thời điểm thị trường bất động sản vốn đã xuất hiện dấu hiệu tăng nóng, khiến triển vọng của ngành xây dựng và phát triển nhà ở tại quốc gia này trở nên khó lường hơn.

Trong những năm gần đây, nhiều dự án nhà ở tại Dubai thường được bán hết chỉ trong vài giờ ngay từ giai đoạn mở bán trên giấy. Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại đang thay đổi nhanh chóng khi tâm lý thận trọng gia tăng, đặc biệt từ phía các nhà đầu tư nước ngoài - nhóm khách hàng then chốt của thị trường.

Theo hãng tin Reuters, công ty môi giới Betterhomes dẫn số liệu khoảng 65% giao dịch bất động sản tại Dubai trong năm 2025 là các hợp đồng mua bán nhà chưa hoàn thiện. Điều này đồng nghĩa với việc phần lớn người mua đang đầu tư vào những dự án còn trên bản vẽ, và nguồn cầu quốc tế sẽ quyết định liệu lượng dự án khổng lồ này có tiếp tục được hấp thụ hay không.

Ngay sau các cuộc tấn công, thị trường tài chính đã phản ứng mạnh. Cổ phiếu của nhiều nhà phát triển bất động sản lớn tại Dubai và Abu Dhabi đồng loạt giảm sâu. Aldar Properties, nhà phát triển bất động sản niêm yết lớn nhất Abu Dhabi và Emaar Properties, tập đoàn đứng sau khu trung tâm Dubai và tòa tháp Burj Khalifa, đều mất khoảng 5% giá trị. Giá trái phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng giảm mạnh.

Thị trường trái phiếu, một kênh huy động vốn quan trọng của các nhà phát triển, gần như đóng băng đối với các đợt phát hành mới khi chi phí vốn tăng cao và chênh lệch lợi suất trên toàn ngành mở rộng.

Một số doanh nghiệp cố gắng trấn an thị trường. Ziad El Chaar, Giám đốc điều hành Dar Global - nhà phát triển bất động sản hạng sang với nhiều dự án mang thương hiệu Trump tại vùng Vịnh - cho rằng thị trường khu vực vốn quen với những biến động nhanh chóng.

“Ở khu vực này, mọi thứ thường bắt đầu nhanh và cũng kết thúc nhanh. Chúng tôi vượt qua được vì nền tảng kinh tế của các nước Hội đồng Hợp tác Vùng Vịnh vẫn rất vững mạnh. Không có dự án nào bị đình lại, mọi thứ vẫn đi đúng kế hoạch”, ông nói.

Tuy vậy, một số chuyên gia tài chính cho biết tác động tiêu cực đã bắt đầu xuất hiện. Một lãnh đạo ngân hàng chuyên về bất động sản cho biết công ty của ông đã phải hoãn kế hoạch huy động vốn cho một dự án tại UAE trong tuần này.

“Ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư chưa nghĩ đến việc rót vốn vào khu vực”, người này nói, đồng thời cho rằng mức bù rủi ro đối với bất động sản UAE đã tăng lên đáng kể. Theo ông, các tổ chức cho vay quốc tế cũng có thể phải hạn chế cấp tín dụng mới, thậm chí buộc doanh nghiệp bán bớt tài sản nếu xung đột kéo dài.

Cơn sốt xây dựng kéo dài hai thập kỷ

Trong hơn 20 năm qua, đường chân trời của Dubai đã thay đổi ngoạn mục nhờ tham vọng xây dựng khổng lồ. Đảo nhân tạo Palm Jumeirah - từng được xem là dự án táo bạo lấn biển - nay đã trở thành khu dân cư và nghỉ dưỡng xa xỉ nổi tiếng toàn cầu. Trong khi đó, Palm Jebel Ali, dự án đảo hình cây cọ lớn hơn, cũng đang dần hình thành trên vùng biển Vịnh Ba Tư.

Abu Dhabi cũng tiến hành tái định hình đường bờ biển của mình thông qua hàng loạt dự án quy mô lớn, dù diễn ra thầm lặng hơn so với Dubai.

Cơn sốt bất động sản tại UAE tăng tốc mạnh sau đại dịch Covid-19, khi chính sách miễn thuế thu nhập, chương trình thị thực linh hoạt và các cải cách kinh tế thu hút làn sóng người giàu chuyển đến sinh sống. Nhiều doanh nhân, tỷ phú, quỹ đầu tư gia đình và quỹ phòng hộ đã đổ tiền vào bất động sản tại đây, đặc biệt sau khi chiến sự Nga - Ukraine khiến nhiều người Nga tìm kiếm nơi trú ẩn tài sản.

Nhờ dòng vốn này, dân số UAE đã vượt mốc 11 triệu người vào năm 2025, trong đó người nước ngoài chiếm gần 90% tổng dân số, một trong những tỷ lệ cao nhất thế giới.

Theo Fitch, giá bất động sản tại Dubai tăng khoảng 60% từ năm 2022 đến quý I/2025. Đà tăng vẫn tiếp diễn vào cuối năm ngoái, với giá nhà ở tăng gần 13% so với cùng kỳ trong quý IV, theo dữ liệu của công ty tư vấn CBRE. Tại Abu Dhabi, giá nhà ở tăng gần 32% trong cùng giai đoạn.

Mohammed Ali Yasin, Giám đốc điều hành Ghaf Benefits - công ty thuộc Lunate tại Abu Dhabi - cho rằng tác động thực sự của xung đột đối với bất động sản chỉ có thể được đánh giá rõ ràng khi tình hình lắng dịu.

“Ảnh hưởng thực sự sẽ thể hiện ở mức độ nhu cầu sau khi xung đột dừng lại. Khi đó chúng ta mới thấy tác động đầy đủ”, ông nói.

Sự phụ thuộc lớn vào dòng vốn ngoại

Ngay cả trước khi xảy ra các cuộc tấn công nhằm vào Iran, nhiều nhà phân tích đã cảnh báo nguồn cung bất động sản tại UAE đang tăng nhanh hơn tốc độ gia tăng dân số.

Ngân hàng JPMorgan cho rằng sự mở rộng dân số của Dubai khó có thể hấp thụ toàn bộ khoảng 300.000 - 400.000 căn hộ mới dự kiến hoàn thành trước năm 2028.

Trong một báo cáo công bố tuần này, các nhà kinh tế của Ngân hàng Thương mại Abu Dhabi (ADCB) nhận định nhu cầu mua bất động sản từ nhà đầu tư nước ngoài sau xung đột sẽ mang tính quyết định đối với thị trường.

Theo họ, người nước ngoài và người mua không cư trú là trụ cột quan trọng của nhu cầu bất động sản tại UAE, trong khi nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh từ nửa cuối năm nay và tiếp tục ở mức cao trong hai năm tới.

Các cuộc tấn công xảy ra đúng vào thời điểm làn sóng nguồn cung này bắt đầu tăng tốc.

Ryan Lemand, đồng sáng lập kiêm Giám đốc điều hành Neovision Wealth Management tại Abu Dhabi, cho rằng thị trường bất động sản đặc biệt nhạy cảm với bất ổn địa chính trị.

“Đầu tư bất động sản thường phụ thuộc vào sự ổn định, khả năng dự báo và niềm tin của nhà đầu tư. Những yếu tố này thường suy yếu khi bất ổn địa chính trị kéo dài”, ông nhận định.

VietBF@sưu tập