Mặt bằng bán lẻ chịu áp lực khi hành vi mua sắm đảo chiều

[Romano]

Từ năm 2024 đến nay, nhiều mặt bằng nhà phố vẫn khó tìm khách thuê. Để khắc phục tình trạng này, bên cho thuê nhà đã điều chỉnh giá, cơ chế cho thuê, song mọi chuyện không dễ.

Anh Nguyễn Thanh Long (ở Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội) cho biết, gia đình anh đang có 2 mặt bằng cho thuê là cửa hàng rộng 55 m2 tại phố Sài Đồng (quận Long Biên) và nhà 3 tầng, mặt bằng 70 m2 tại phố Minh Khai (quận Hai Bà Trưng), giá cho thuê lần lượt là 25 triệu đồng/tháng và 40 triệu đồng/tháng. Hơn 2 tháng nay, dù đã giảm giá 5 - 10 triệu đồng/tháng, nhưng anh mới chỉ cho thuê được một địa điểm ở Minh Khai.

Thời điểm này, trên các tuyến phố kinh doanh sầm uất ở Hà Nội như Kim Mã, Nguyễn Thái Học, Thái Hà, Bạch Mai, Nguyễn Trãi…, nhiều cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê.

Ông Vũ Thế Hải (sống tại phố Bạch Mai) cho hay, từ sau Tết Nguyên đán tới nay, nhiều cửa hàng kinh doanh trên tuyến phố này chỉ thuê được một thời gian ngắn rồi rút lui. Do không gồng gánh được chi phí thuê mặt bằng, chi phí nhập hàng, lương nhân viên, nên nhiều chủ cơ sở kinh doanh buộc phải sang nhượng, trả lại mặt bằng.

Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2025, doanh thu bán lẻ nhóm hàng vật phẩm văn hoá, giáo dục tăng 15,9%; lương thực, thực phẩm tăng 9,9%; hàng may mặc tăng 9%; đồ dùng, dụng cụ, trang thiết bị gia đình tăng 6,8%.
Chị Thu Hằng, kinh doanh quần áo tại phố Bạch Mai, là trường hợp như thế. Sau Tết, chị quyết định trả lại mặt bằng trên phố và sang quận Long Biên thuê nhà trong ngõ để bán online, thuê người livestream bán hàng giá rẻ qua các nền tảng mạng xã hội.

“Người dân có xu hướng mua hàng online vì thuận tiện, có mã giảm giá, được giao hàng tận nhà, được hoàn trả hàng miễn phí. Livestream bán hàng giúp tôi tiết kiệm chi phí, tăng tương tác với khách hàng, tăng doanh số”, chị Hằng chia sẻ.

Sự chuyển dịch từ mua sắm truyền thống sang trực tuyến đã ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ. Nhiều cửa hàng truyền thống phải đóng cửa hoặc thu hẹp quy mô do doanh thu giảm, dẫn đến tình trạng nhiều mặt bằng nhà phố cho thuê bị bỏ trống.

Một nguyên nhân nữa là giá cho thuê cửa hàng mặt phố tại Hà Nội đang bị đẩy lên cao, cộng thêm tiến độ thanh toán tiền thuê khắt khe (thường phải thanh toán trước theo kỳ 6 tháng, hoặc 1 năm). Điều này gây nhiều khó khăn cho bên thuê, đặc biệt là những ngành cần tối ưu dòng vốn lưu động.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại (Savills Hà Nội) chia sẻ, trước đây, các nhãn hàng thực phẩm và đồ uống (F&B) thường chuộng kinh doanh tại mặt phố lớn, nhưng hiện tại, để tối ưu hóa dòng vốn lưu động nhằm cải tổ hoạt động kinh doanh, các nhãn hàng có xu hướng lựa chọn trung tâm thương mại, bởi phương thức thanh toán linh động và có thể cân nhắc tới mô hình chia sẻ doanh thu.

Người tiêu dùng không chỉ chuyển dần sang mua sắm trực tuyến, mà còn đang chuyển hướng sang đồ thiết yếu. Báo cáo từ IFM Research cho thấy, Chỉ số Niềm tin tiêu dùng trong năm 2025 dự kiến tăng nhẹ ở mức 4,11% (đã trừ lạm phát). Người tiêu dùng ưu tiên chi tiêu cho các mặt hàng thiết yếu, giáo dục, ăn uống và chăm sóc sức khỏe.

Savills châu Á - Thái Bình Dương cũng chỉ ra xu hướng tương tự, khi các phân khúc dẫn đầu nhu cầu thuê mặt bằng vào năm 2025 tại Việt Nam là thực phẩm, siêu thị, F&B và giải trí.

Xu hướng này đồng nhất với diễn biến hiện nay tại Việt Nam, điển hình là tại Hà Nội và TP.HCM. Khảo sát mới của Savills trên 600 giao dịch bán lẻ trong năm 2024 tại TP.HCM cho thấy, khách thuê F&B dẫn đầu, chiếm gần 1/3 diện tích thuê mới, tiếp theo là khách thuê thời trang (24% thị phần) và giải trí (17% thị phần).

Sự quan tâm từ người tiêu dùng với các ngành hàng thiết yếu là động lực cho các nhãn hàng tiếp tục mở rộng, khiến công suất mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM năm 2024 tăng 2 điểm phần trăm, đạt 93%, sau khi các khách thuê lớn như

Poseidon, Galaxy Cinema, Muji, Uniqlo, Nitori… mở rộng mặt bằng.

Tại Hà Nội, các tập đoàn bán lẻ như Lotte Group và Central Retail cũng tiếp tục mở rộng sự kiện diện trong năm qua.

Áp lực về nguồn cung chất lượng cao

So với những mặt bằng bán lẻ nhà phố, điều quyết định sự thành công của trung tâm thương mại là chiến lược sắp xếp phân khu khách thuê hợp lý, tạo sự hài hòa giữa các ngành hàng. Tuy nhiên, nguồn cung trung tâm thương mại tại Hà Nội và TP.HCM đang chậm hơn so với nhu cầu, nguồn cung chất lượng hạn chế.

Trong năm 2025, TP.HCM sẽ đón thêm 2 dự án mới là Marina Central Tower và Lancaster Legacy tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, với thị trường lớn như TP.HCM, đi kèm nhu cầu từ các nhãn hàng luôn ở mức cao, thì nguồn cung này vẫn rất khiêm tốn, chưa đủ sức mang đến biến động đáng kể nào cho thị trường.

Tình trạng hạn chế nguồn cung dự kiến còn tiếp tục trong 3 năm tới. Do đó, cạnh tranh mặt bằng cho thuê, đặc biệt là mặt bằng chất lượng cao, sẽ ngày càng gay gắt. Điều này khiến các nhãn hàng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm và mở rộng địa điểm kinh doanh mới. Từ góc độ khách thuê, họ buộc phải sáng tạo và linh hoạt hơn trong việc khai thác mặt bằng hiện có nhằm tối ưu hiệu quả sử dụng.

Phân khúc mặt bằng bán lẻ đang có sự dịch chuyển ra Hà Nội. Sự dịch chuyển này không chỉ đến từ các nhãn hàng, mà còn có sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư dự án.

Đơn cử, sau thành công của Dự án Saigon Center, Keppel sẽ mở rộng hoạt động tại Hà Nội với Dự án Hanoi Centre. Hay Thiso Mall, sau thành công của 3 dự án tại TP.HCM, cũng sẽ có thêm dự án tại Hà Nội, dự kiến ra mắt vào năm 2026.

Dự kiến, đến cuối năm 2025, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ mở rộng với 140.700 m2 từ 4 trung tâm mua sắm và 3 khối đế bán lẻ. Trong giai đoạn 2026 - 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100 m2 cho thuê đến từ 7 dự án.

Bà Hoàng Nguyệt Minh nhấn mạnh, yêu cầu của thương hiệu quốc tế đối với mặt bằng bán lẻ thường rất khắt khe. Họ không chỉ quan tâm đến vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng, mà còn yêu cầu phải đảm bảo các yếu tố pháp lý, các hạng mục về phòng cháy, chữa cháy và giấy phép hoạt động bán lẻ…, trong khi các mặt bằng nhà phố thường không đáp ứng được những yêu cầu này. Đây là lợi thế để mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại bứt phá.