Nên để DN xây nhà thương mại tự quyết sự tồn vong của mình?

Gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ bất động sản (BĐS) được coi như “liều thuốc” tốt cứu thị trường đang lúc nguy khốn. Nhưng, theo nhiều chuyên gia, vấn đề trên thị trường BĐS hiện nay không chỉ là chuyện tiền, mà còn ở thái độ của người trong cuộc đối với việc gỡ khó cho thị trường đó.

Ảnh minh họa

Quản lý bằng cách hạn chế doanh nghiệp?
Thực hiện một số chính sách, cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trên địa bàn, bên cạnh việc xử lý 5.788 căn hộ tồn đọng hiện có, tiếp nhận xem xét đề nghị của chủ đầu tư chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, cho vay ưu đãi mua nhà ở…, thành phố Hà Nội sẽ tạm dừng không xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát triển nhà ở thương mại từ nay đến 31/12/2014 trên địa bàn.
Theo nhận định của các chuyên gia, việc thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là cần thiết, nhưng việc tạm dừng cho phép đầu tư xây nhà ở thương mại trong thời gian gần 2 năm có thể là tính toán chưa thấu đáo của UBND thành phố.


“Thị trường BĐS rơi vào khó khăn như thế này là do nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân quan trọng từ công tác quản lý” – một chuyên gia nguyên là giám đốc Sở Xây dựng nhận định – “Trong bối cảnh khó khăn này, bản thân doanh nghiệp cũng phải tính toán thấu đáo trước khi quyết định đầu tư xây dựng dự án. Vì thế, thay vì không cấp phép dự án nhà ở thương mại, cơ quan quản lý cần thực hiện tốt công tác quy hoạch kế hoạch, còn để quyền quyết định có làm ăn hay không, làm ăn thế nào cho doanh nghiệp, và để doanh nghiệp chịu trách nhiệm về sự tồn vong của mình”.
Vị chuyên gia này ví chủ trương này của Hà Nội cũng giống như chủ trương mỗi người đăng ký một xe máy để hạn chế phương tiện cá nhân đã thực hiện và bị hủy bỏ trước đây.


Không nên chạy theo thanh khoản trước mắt
Còn bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills tại Hà Nội, cũng cho biết: Nguồn cầu vẫn có đối với tất cả các phân khúc trên thị trường BĐS, vấn đề là các nhà đầu tư đáp ứng như thế nào để tăng thanh khoản.
Lấy ví dụ gắn với thực tiễn nhiều chủ đầu tư xin cho chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, hay chia nhỏ căn hộ thời gian qua, bà Hằng cho rằng, nhu cầu diện tích căn hộ nhỏ đúng là vẫn rất nhiều.
“Trước đây, nhiều dự án bị ràng buộc về điều kiện hạ tầng, dân số… để được cấp phép nên diện tích căn hộ lớn, tới 140-150m2/căn. Nhưng nay, nếu cứ đua nhau chia căn hộ về 45m2, 50m2, thậm chí bé hơn thì các nhà đầu tư tự bỏ đi một phần nhu cầu vào căn hộ lớn hơn”, bà Hằng nhận định.


Do vậy, theo bà Hằng, cần phải cơ cấu lại căn hộ, trong đó có cơ cấu về diện tích, nhưng phải có phân tích cụ thể với từng dự án, phải thực hiện trên cơ sở dựa vào tiềm năng về sức hút dân cư vào dự án đó như thế nào. Nếu các dự án nơi trung tâm, mật độ dân cư sinh sống cao hơn, hạ tầng tốt hơn, nhu cầu sẽ cao hơn, nên có thể giá cao hơn một chút vẫn có khả năng thanh khoản cao.
Đặc biệt, nếu chia nhỏ căn hộ nhiều quá, sẽ tăng áp lực cho hạ tầng tại chính dự án đó về sau này. Tức là không nên quá chạy theo chia nhỏ căn hộ nếu chỉ nhằm vào cải thiện thanh khoản của dự án trước mắt.


“Cần hướng tới con tàu mới”
Đó là quan điểm của ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Savills Hà Nội. Theo ông Trung, có thể ví thị trường BĐS như một con tàu, và thị trường hiện nay đã hình thành một “con tàu mới”, bởi hai năm vừa qua, “con tàu cũ” đã không đáp ứng được kỳ vọng, khủng hoảng đã xảy ra. “Hiện nay, không nên bàn quá nhiều đến “con tàu cũ”, với những câu hỏi để BĐS “rơi tự do” hay “cứu”, mà hãy hướng theo “con tàu mới” với nhu cầu và cách làm mới”, ông Trung nói. “Ở đó, lái tàu mới, hành khách mới, cách làm mới, luật chơi mới. Trên con tàu này, khách hàng đã thực hơn với các nhu cầu rất cụ thể. Người mua nhà ở đúng là để ở, cả phân khúc nhà bình dân và cao cấp”.
“Có những người đến tìm mua để đầu tư cho thuê, khi xem sản phẩm họ đã lập tức nhẩm tính xem nếu mua để cho thuê lợi tức sẽ như thế nào… Khách hàng hiện nay đã tính toán rất kỹ trước khi quyết định mua hay không, do đó, cách bán hàng cũng phải cụ thể hơn” – ông Trung nói.


Theo nhận định của Savills Việt Nam, gói 30.000 tỷ đồng với mục tiêu hỗ trợ thị trường BĐS là một tin tốt cho thị trường BĐS, nhưng tác động thực của nó lên thị trường hiện vẫn chưa đo được. Hơn nữa, về mặt kỹ thuật, số tiền này quá bé so với thị trường.
Đồng thời, để gói này vào thực tiễn, còn liên quan đến nhóm định hướng, quy trình thủ tục hành chính mất rất nhiều thời gian. Hiện nay, nhà nước đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo Savills,loại căn hộ này trên thị trường khu vực Hà Nội rất ít, chỉ khoảng 1.000 căn.
Bách Nguyễn