Luật Nhà ở 2024 có hiệu lực từ ngày 1.8 sẽ cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Thực tế nhiều nơi, ban quản lý chung cư đã cấm chủ nhà cho thuê căn hộ kinh doanh, đặc biệt là mô hình Airbnb, cho khách thuê theo ngày, thậm chí theo giờ.
Đầu tháng 7, một nhóm du khách quốc tế và trong nước lỉnh kỉnh hành trang với ba lô, vali bước vào sảnh một tòa chung cư nằm trên đường Bến Vân Đồn (quận 4, TP.HCM) để nhận căn hộ đã thuê trên các ứng dụng đặt dịch vụ lưu trú trực tuyến Airbnb.
Tuy nhiên, ngay khi vừa chuẩn bị bấm thang máy lên các tầng, các du khách và những người quản lý căn hộ đã bị cư dân phát hiện, chặn cửa và quyết liệt không cho vào thang máy. Từ đây, một cuộc tranh cãi nảy lửa đã nổ ra ngay trong sảnh của tòa nhà giữa cư dân, dịch vụ cho thuê căn hộ và khách thuê. Bên cung cấp dịch vụ cho thuê đã phản ứng khi bị ngăn cản việc dẫn khách lên nhà trong khi họ không phải là chủ sở hữu căn hộ.
Trong khi đó, các cư dân kìm nén bức xúc đã lâu bởi những phiền toái do du khách gây ra nên đã ngăn chặn, yêu cầu bảo vệ của quản lý tòa nhà tuyệt đối không cho dẫn khách vào thang máy. Thậm chí, lực lượng công an cũng có mặt để đảm bảo an ninh trật tự. Cuối cùng nhóm khách phải chào thua ra về...
Đây là giọt nước tràn ly khiến những ngày sau đó, cư dân quyết liệt ngăn chặn du khách vào thuê căn hộ dưới dạng lưu trú du lịch ngắn ngày. Để đối phó với cư dân, quản lý các căn hộ đã dặn trước du khách khi đến check-in chỉ mang quần đùi như cư dân, vali mang lên bằng đường hầm... song cũng đều bị cư dân phát hiện và ngăn chặn.
Nguyễn Văn Toàn (ở một chung cư tại quận 4) cho biết các nhóm du khách đến thuê căn hộ ngắn ngày khiến cuộc sống cư dân bị ảnh hưởng, phiền phức vô cùng.
Liệt kê những tác động tiêu cực đến cư dân, ông Toàn cho biết bức xúc hàng đầu đó là số lượng người ra vào chung cư tăng lên khiến người dân phải chờ thang máy lâu hơn. Các dịch vụ hồ bơi, phòng gym đông đúc hơn và không gian sinh sống yên bình của người dân bị đảo lộn, nhất là cuối tuần.
"Trước đây nhiều nhóm du khách cả quốc tế lẫn khách nội thường đi đông đúc, vào cười đùa ồn ào, thậm chí nửa đêm còn nhậu nhẹt, mở nhạc um sùm khiến người dân bực bội, phải báo ban quản lý và chính quyền đến xử lý", ông Toàn nói.
Ngoài những bực bội thường nhật, ông Toàn cho hay điều làm mất an ninh trật tự nhất của dịch vụ lưu trú ngắn ngày này là khó ai kiểm soát được việc sinh hoạt của các du khách thuê nhà tại đây khi có những nhóm du khách chơi bóng cười, chất kích thích trong căn hộ. Thậm chí, các nhóm du khách quốc tế còn thường xuyên dắt nhiều cô gái trẻ lên phòng "vui vẻ" theo giờ hoặc qua đêm, tiềm ẩn nguy cơ mại dâm trá hình.
"Có một lần cả chung cư bỗng dưng tắt điện tối om, thang máy đứng hình, chuông báo cháy vang lên inh ỏi khiến cư dân hoảng hồn chạy tán loạn vì tưởng có sự cố. Ai ngờ khi điều tra ra là một cô gái say xỉn sau khi đi ra từ một phòng đang cho du khách thuê bấm nhầm luôn... chuông báo cháy thay vì bấm thang máy ra về", ông Toàn kể.
Còn tại một chung cư khác ở quận Bình Thạnh, cư dân Nguyễn Phương Thảo cho hay với chung cư cao cấp, điều người dân cần nhất là tính riêng tư và an ninh, song việc thường xuyên có người lạ ra vào ảnh hưởng đến tâm lý của người dân.
"Nhiều lần khách ở ngắn hạn có nhiều hoạt động gây ảnh hưởng đến an ninh của chúng tôi như tổ chức tiệc tùng muộn rất ồn ào, dùng chất kích thích và không giữ gìn các tài sản chung của chung cư. Có lần tôi phải gọi ban quản lý đến xử lý tình trạng ồn ào của căn hộ cho thuê bên cạnh", bà Thảo nói.
Melody (TP.Vũng Tàu, Bà Rịa-Vũng Tàu), gần 2 năm qua chính quyền địa phương đã ra thông báo cấm hoạt động cho thuê căn hộ theo ngày, chỉ cho thuê hình thức lâu dài. Anh T.K.H (ngụ Q.4, TP.HCM) kể anh có một căn hộ 60 m2 ở chung cư này, cho một công ty kinh doanh Airbnb thuê với giá 8 triệu đồng/tháng. Nhưng khoảng 2 năm về trước, công ty trả lại nhà do Ban quản lý thông báo cấm không cho thuê mô hình này. Giờ anh H. chuyển sang cho thuê ở dài hạn theo năm.
Không chỉ Melody, rất nhiều chung cư khác cũng ra quy định tương tự và nhận được sự đồng tình của cư dân.
Airbnb khiến hằng ngày, nhất là những ngày cuối tuần, du khách đổ về thuê nhà rất đông. Điều này khiến các tiện ích của chung cư như thang máy, hồ bơi, siêu thị, phòng tập gym… bị quá tải, gây phiền toái cho cư dân sinh sống tại đây.
Theo ông Trần Hưng, chủ đầu tư một chung cư ở Bà Rịa-Vũng Tàu, mục đích chung cư xây lên là để ở nên việc đem cho thuê theo ngày là sai mục đích, dẫn đến mất an ninh trật tự, thiếu tính ổn định. Các TP du lịch biển có đặc điểm là du khách thường xuống tắm biển rồi để quần áo ướt, thậm chí mặc đồ bơi vào sảnh, thang máy, hành lang, rất mất vệ sinh và phản cảm. Chưa kể, đi du lịch nên họ thường kéo về nhà ăn nhậu rất ồn ào, rất khuya, rất mất trật tự.
"Những ngày cuối tuần, du khách đổ về rất đông nên những hộ dân sống tại các chung cư bị ảnh hưởng ghê gớm vì dịch vụ tại chung cư từ hồ bơi, thang máy, phòng gym, siêu thị… đều quá tải. Chưa kể không ít người có tâm lý đi thuê nên không giữ gìn, khiến cơ sở vật chất hư hao rất nhanh. Thế nên ở những chung cư này, người dân rất bức xúc, cấm là đúng", ông Hưng nói.
Tại TP.HCM, cư dân nhiều chung cư cũng bất bình vì tình trạng người ở thì ít, khách thuê thì nhiều. Anh Phùng Đình Quyền ở chung cư Goldview (Q.4) cho biết từ khi hết dịch Covid-19, du lịch phục hồi, mô hình Airbnb nở rộ trở lại nên chung cư luôn kín khách thuê. Điều này khiến các tiện ích như hồ bơi, khu vực phòng gym, sảnh, thang máy lúc này cũng trong tình trạng quá tải, nhất là vào cuối tuần. Nếu như trước đây cư dân chỉ mất khoảng 5 phút chờ thang máy thì nay phải chờ 10 - 15 phút do những đoàn khách lên xuống liên tục.
"Tôi tính thuê thầy về dạy bơi cho con ở hồ bơi chung cư, nhưng quá đông người nên phải đưa con đi học ở ngoài. Không chỉ tôi mà nhiều cư dân sống ở đây cũng chung hoàn cảnh. Chưa kể nhiều đêm còn bị mất giấc ngủ vì đoàn khách du lịch nhận nhà muộn, ồn ào ở hành lang lúc 1 - 2 giờ sáng. Điều này khiến tôi và cư dân lo lắng về an ninh vì khách lấy thẻ nhà trực tiếp ở hộp thư cá nhân và tự do đi lại các tầng mà không ai quản lý được. Căn hộ cao cấp nhưng giờ đây không khác gì khách sạn bởi khách ra vào liên tục", anh Quyền lo lắng.
Tương tự, tại chung cư Masteri Millennium (Q.4), đa số các căn hộ là để cho thuê theo ngày, theo giờ và khiến đời sống cư dân bị đảo lộn. Theo báo cáo của Ban quản trị chung cư này, mỗi tháng có đến khoảng 1.300 người, trong đó hơn 78% là khách nước ngoài và là khách vãng lai, lưu trú qua đêm. Đáng nói, nhiều vụ mất an ninh trật tự xảy ra liên quan đến khách lưu trú nước ngoài tại các căn hộ kinh doanh Airbnb không đăng ký thông tin với ban quản lý tòa nhà.
Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1.8 tới quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Thực tế, điều 6 luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Vì thế, sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú là trái luật và quy định này không thay đổi trong luật Nhà ở 2023.
Nhiều năm làm việc trong lĩnh vực quản lý nhà, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Global Home, nhận định kinh doanh lưu trú theo giờ, ngắn ngày trong căn hộ chung cư rất khó kiểm soát và việc thiếu giám sát, quản lý dẫn đến tình trạng bất ổn khi quyền lợi cư dân xung quanh bị ảnh hưởng. Có thể kể đến những rắc rối của mô hình này như gây quá tải cho các khu tiện ích, thang máy, bãi xe, hồ bơi, rác sinh hoạt và nhiều dịch vụ tại các tòa nhà, nhất là vào cuối tuần. Khi quyền lợi bị ảnh hưởng, mâu thuẫn giữa cư dân và nhóm kinh doanh cho thuê càng gia tăng, gây tâm lý bức xúc, dễ dẫn đến mất an ninh trật tự và mất an toàn PCCC. Đặc biệt, việc thiếu kiểm soát trong công tác quản lý còn phát sinh các các hoạt động vi phạm pháp luật như tổ chức sử dụng chất kích thích, cờ bạc, mại dâm... Do vậy tới đây luật Nhà ở 2024 sắp có hiệu lực đã cấm hẳn dịch vụ này là cần thiết để trả lại môi trường sống cho cư dân ở các chung cư.
Ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng nếu cấm cho thuê theo ngày, theo giờ kiểu mô hình Airbnb sẽ ảnh hưởng rất lớn đến ngành du lịch của VN, giảm sức cạnh tranh của ngành du lịch trong nước so với nước ngoài. Du lịch VN có nhiều cấp độ với những khách siêu giàu thậm chí thuê cả một khu resort nhưng cũng có những người thu nhập khá, trung bình, hoặc du lịch kiểu "Tây ba lô".
"Dịch vụ cho thuê căn hộ qua Airbnb thực tế có gây phiền cho cư dân nhưng khó cấm. Bởi chủ sở hữu không ở thì họ có quyền cho thuê. Để hạn chế tình trạng gây mất an ninh trật tự, phải có giải pháp quản lý. Ví dụ quy định chủ nhà muốn sử dụng căn hộ cho thuê lưu trú du lịch phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế và chịu trách nhiệm quản lý khách để không ảnh hưởng đến cư dân. Nên cân nhắc xem xét, có thể nên được thêm bớt đôi chút hoặc bổ sung bởi quy định nghiêm cấm này khó thực thi trên thực tế vì có cấm thì người dân cũng vẫn làm vì cuộc sống. Do vậy, thay vì cấm thì nên quản lý chặt chẽ sẽ tốt hơn", ông Châu kiến nghị.
Luật sư Trần Thu (đoàn luật sư TP.HCM) phân tích quy định này đảm bảo an toàn, giảm tình trạng xung đột lợi ích giữa cư dân sống lâu dài và người thuê ngắn hạn. Ngoài ra, còn giúp giảm thiểu hư hỏng cơ sở vật chất khi người thuê ngắn hạn thường ít quan tâm đến việc bảo vệ tài sản chung, dẫn đến tình trạng hư hỏng nhanh hơn. Tuy nhiên, cũng có những điểm chưa ổn như hạn chế quyền lợi của chủ nhà, gây ảnh hưởng đến nguồn thu nhập của nhiều người, đặc biệt là những người đầu tư mua căn hộ để cho thuê. Thị trường bất động sản sẽ kém hấp dẫn hơn khi khả năng cho thuê bị hạn chế. Do đó, thay vì cấm hoàn toàn, có thể cân nhắc các giải pháp thay thế như đưa ra các quy định và biện pháp quản lý chặt chẽ hơn đối với việc cho thuê căn hộ, đảm bảo an ninh và trật tự; xác định rõ ràng quyền và trách nhiệm của chủ nhà và người thuê, đồng thời quy định về thời gian, mục đích cho thuê…
Các chung cư ở khu vực Bến Vân Đồn (Q.4) không ít lần phát hiện khách thuê đánh bài, sử dụng ma túy… Để đảm bảo an ninh, nhiều chung cư tại TP.HCM phải lắp nhận diện Face ID, dùng vân tay để lên căn hộ thay vì dùng thẻ. Các tiện ích chỉ "chính chủ" mới được vào, mới được phục vụ. Nhiều chung cư yêu cầu chủ nhà muốn cho thuê nhà phải chuyển sang hình thức kinh doanh.
Nhiều nhân viên môi giới dịch vụ cho thuê chung cư theo giờ, theo ngày tại Hà Nội cho biết dịch vụ này đã nở rộ từ nhiều năm nay, đặc biệt là thời điểm sau đại dịch COVID-19. Theo đó, dịch vụ này phát triển chủ yếu ở những tòa nhà chung cư cao cấp, khu đô thị lớn... có đầy đủ hạ tầng, tiện ích đi kèm.
Chị Lê Thị Bích (31 tuổi, nhân viên môi giới căn hộ cho thuê) cho biết công ty có nhiều loại căn hộ chung cư cao cấp cho thuê theo giờ, theo ngày với các mức giá từ 900.000 đến 2 triệu đồng/ngày tùy từng diện tích, vị trí tòa chung cư. "Dịch vụ cho thuê lưu động này được công ty chúng tôi triển khai kể từ năm 2018 tại Hà Nội, một hai năm gần đây thì được khách lựa chọn nhiều", chị Bích giới thiệu.
Theo chị Bích, trong những năm qua dịch vụ cho thuê căn hộ theo giờ ngày một sôi động. Đã có không ít khách du lịch, chuyên gia nước ngoài quay sang thuê căn hộ ở chung cư cao cấp thay vì đặt ở khách sạn 5 sao như trước đây.
"Căn hộ chung cư cao cấp không khác gì khách sạn mà giá lại rẻ, có bếp, không gian thoáng mát... Nhiều khách ở khách sạn lớn còn qua chung cư cao cấp để ở. Khách phải đóng tiền phòng trước khi nhận thẻ từ, mật mã của căn hộ. Nếu khách thuê dài ngày thì mỗi buổi sáng sẽ có nhân viên đến dọn dẹp vệ sinh", chị Bích nói.
Theo nữ nhân viên môi giới, khách thuê căn hộ chung cư theo giờ không được sử dụng một số tiện ích dịch vụ như bể bơi hay phòng tập gym miễn phí cho cư dân khu đô thị. Ngoài ra đối với những căn hộ một phòng ngủ chỉ được ở tối đa hai người. Bên cạnh đó theo yêu cầu của các công ty môi giới, người thuê phải tuân thủ pháp luật Việt Nam, không sử dụng chất cấm, ma túy, chơi cờ bạc...
Anh Nguyễn Thanh Tùng (nhân viên môi giới căn hộ cho thuê cho công ty) có các loại căn hộ cho thuê với giá từ 1 - 1,5 triệu đồng/ngày, đêm ở quận Nam Từ Liêm và Cầu Giấy. Với khách thuê là người Việt Nam thì chỉ cần căn cước công dân. Tuy nhiên đối với khách thuê là người nước ngoài thì phải có đầy đủ giấy tờ có liên quan để khai báo tạm trú, tạm vắng.
