Hại khôn lường nếu bỏ quy định bắt buộc công chứng

Dự thảo Luật Đất đai đang được lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân. Trong nhiều nội dung mới của dự thảo Luật, nội dung “bỏ công chứng” các giao dịch liên quan đến đất đai đã thu hút sự quan tâm của công chúng. Luật sư Ngô Trung Kiên - Phó Chủ nhiệm ĐLS Hà Giang trao đổi, làm rõ hơn sự “lợi, hại” trong việc bỏ công chứng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất:


Phương án 2 quá “mở”, không phù hợp với thực tiễn
- Thưa Luật sư, ông đánh giá như thế nào về nội dung quy định về công chứng, chứng thực giao dịch đất đai trong dự thảo Luật Đất đai?

Luật sư Ngô Trung Kiên

- Về việc quy định công chứng các giao dịch quyền sử dụng đất, trong dự thảo Luật Đất đai có nhiều tiến bộ, trước hết là về tư duy làm luật. Phương án 1 được nêu trong dự thảo Luật cho thấy, Ban soạn thảo dự Luật này đã có cái nhìn khoa học và sát với thực tế sử dụng đất cũng như việc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Trong hai phương án nêu ra trong dự thảo Luật, Phương án 1 đã phân chia các giao dịch về đất đai thành hai loại là giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) và giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất (cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp). Theo đó, chỉ có các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Các giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất thì tùy nghi, người dân có thể lựa chọn chứng thực hoặc không chứng thực giao dịch.


Phương án 2 của dự thảo Luật thì cho phép người dân, "tùy nghi” cả hai loại giao dịch trên và đương nhiên người dân sẽ không công chứng, chứng thực làm gì khi họ được chọn "giấy viết tay” trong giao dịch.
Nhìn vào nội dung trên thì thấy quan điểm khá tiến bộ trong tiếp cận vấn đề quy định hình thức của giao dịch liên quan đến đất đai. Quy định này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong quá trình sử dụng đất. Tuy nhiên, tôi không tán thành với phương án 2 của dự thảo Luật vì quy định như vậy là quá mở, không phù hợp với thực tiễn sử dụng đất.
- Theo ông, tại sao quy định như trên lại không phù hợp với việc sử dụng đất hiện nay?
- Theo quy định của pháp luật hiện hành, các giao dịch liên quan đến đất đai, nhất là các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất buộc phải công chứng, chứng thực thì hợp đồng mới được công nhận về hình thức và đủ điều kiện để chuyển quyền. Việc thực hiện công chứng hợp đồng trước hết sẽ đảm bảo chắc chắn nội dung của hợp đồng là không trái pháp luật; việc tham gia giao kết hợp đồng là tự nguyện.
Từ đó, hợp đồng ràng buộc trách nhiệm đối với các bên giao kết hợp đồng. Một trong hai bên không thể hủy ngang giao dịch vì các lý do như bị lừa dối, cưỡng ép hay đòi tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bất cứ lý do nào khác. Tôi cho rằng, quy định của pháp luật về công chứng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đã và sẽ ngăn ngừa rất nhiều nguy cơ về tranh chấp đất đai.


Việc không đòi hỏi phải công chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (như Phương án 2 của dự thảo Luật) sẽ có cái lợi là người dân không mất một khoản phí công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, không thể vì cái lợi nhỏ là tiết kiệm được tiền phí công chứng để cho nguy cơ rủi ro, tranh chấp liên quan đến giao dịch về đất đai tiềm ẩn để rồi người dân tốn gấp trăm lần để giải quyết hậu quả.
Trước hết, trong bối cảnh nhận thức pháp luật của người dân còn hạn chế nhất định nên khi thực hiện giao dịch sẽ không đảm bảo đúng pháp luật. Vì vậy, hồ sơ để làm thủ tục hành chính sẽ phải chỉnh sửa nhiều làm mất thời gian của công dân và cơ quan hành chính. Nếu bỏ công chứng thì bộ phận thực hiện thủ tục hành chính của cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất sẽ quá tải và lại làm cho cơ chế "xin – cho” trong thủ tục hành chính trở nên trầm trọng hơn.
Hơn nữa, khi không có sự kiểm soát của cơ quan công chứng, các giao dịch liên quan đến đất đai có sai sót sẽ dễ bị một trong hai bên tham gia giao dịch đòi hủy với lý do hợp đồng vô hiệu. Tranh chấp sẽ phát sinh không có lợi cho người dân trong bối cảnh việc giải quyết tranh chấp còn nhiều thủ tục phiền hà (như thủ tục hòa giải tại xã, phường), kết quả giải quyết của Tòa thì chưa tạo được niềm tin cho người dân.


Ai sẽ thẩm định tính xác thực của giao dịch?
- Có ý kiến cho rằng, hiện nay việc công chứng, chứng thực là thủ tục “thừa” lại không đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người dân, ông đánh giá như thế nào về ý kiến này?
- Tôi không đồng tình với quan điểm trên. Khi thực hiện công chứng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì các cơ quan đăng ký không phải mất công sức, thời gian để thẩm định giao dịch. Họ chỉ thẩm định tính hợp pháp của hồ sơ. Nếu không công chứng, chứng thực giao dịch thì cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất có dám chắc chắn các giao dịch thể hiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất mà họ nhận được là thật?.
Điều đó sẽ khiến cơ quan đăng ký sẽ mất công thẩm định hoặc ít nhất sẽ gây phiền hà cho người thực hiện thủ tục hành chính trong quá trình "kiểm tra tính xác thực của giao dịch” và như vậy sẽ không có lợi cho người dân.
- Xin cảm ơn ông!
Bình Minh (thực hiện)