Giải mã hiện tượng bán tháo căn hộ

Cho rằng giá nhà đất TP HCM đang dịch chuyển vào vùng đáy và hiện tượng bán tháo là cú hích kích cầu, nhưng các chuyên gia lo ngại đại hạ giá theo phong trào sẽ khiến niềm tin vào thị trường này lung lay.

Phó giám đốc Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Adam Bury cho biết trong vòng 12-18 tháng qua, có khoảng hơn 10 dự án căn hộ đã bán tháo, giảm giá 20-30%. Nếu tính trung bình toàn thị trường chia đều cho hơn 400 dự án, tỷ lệ giảm giá là 3-8%.

Theo ông Adam Bury, giảm giá căn hộ mang đến cho thị trường cả mặt thuận lợi và khó khăn nhất định. Mặt thuận lợi là giá "mềm" hơn thì dễ bán sản phẩm hơn. Chủ đầu tư giảm giá trước có lợi thế và chủ động hơn so với các doanh nghiệp còn lại trên thị trường.

Khó khăn là càng hạ giá người mua nhà càng chờ đợi. Khi xuất hiện hàng giảm giá, ngay lập tức người mua và nhà đầu tư sẽ đặt những câu hỏi tại sao phải giảm giá. Thời điểm này người mua sẽ không vội vàng đưa ra quyết định. "Đại bộ phận người dân đã sống và thở cùng nhịp đập của thị trường bất động sản trong gia đoạn khủng hoảng. Khách hàng không ngây thơ, họ rất tỉnh táo khi mua hàng giảm giá", ông nói.

Thị trường căn hộ tại quận 2 TP HCM chịu áp lực lớn sau khi dự án căn hộ Hoàng Anh River View đại hạ giá lần 2. Ảnh: Vũ Lê.

Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Công ty Savills Việt Nam, Trương An Dương nhận xét: "Với các dự án đang hạ giá mạnh, sức mua sẽ gia tăng trong thời gian tới. Đây là cơ hội để người dân tiếp cận được căn hộ khi một số chủ đầu tư chấp nhận giảm giá để rút nhanh khỏi thị trường".

Ông Dương cho rằng vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay là niềm tin của người mua nhà bị xói mòn trong vài năm qua. Chính vì vậy đối với các chủ đầu tư có chiến lược phát triển dài hạn, việc khôi phục niềm tin của khách hàng quan trọng hơn là giảm giá mạnh và bán tháo trong thời điểm này. "Bán tháo là cách rút chân ra khỏi bất động sản trong thời gian ngắn nhất nhưng chưa phải là giải pháp giúp thị trường phát triển bền vững", ông Dương nhấn mạnh.

Theo nghiên cứu của Savills, thị trường căn hộ TP HCM đã đi xuống khá nhiều trong 2 năm qua. Lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp và nguồn cung đã giảm nhanh qua từng quý. Ngày càng nhiều chủ đầu tư muốn tháo chạy khỏi thị trường vì lý do cắt lỗ. Doanh nghiệp địa ốc không còn thấy các khoản lợi nhuận nhiều như trước và thậm chí còn nhỏ hơn 0. Ông Dương dự báo, với đà giảm giá trong thời gian qua, thị trường căn hộ đang ở trong vùng đáy. Tình hình này sẽ tiếp diễn trong bao lâu thì phụ thuộc rất nhiều vào niềm tin của người mua, lãi suất cho vay cũng như sự phát triển bền vững của nền kinh tế vĩ mô.

Khủng hoảng kéo dài khiến thị trường bất động sản chịu áp lực giảm giá mạnh trong 12-18 tháng qua. Ảnh: Vũ Lê

Trong khi đó, ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch HĐQT sàn giao dịch Khải Hoàn Land (thuộc Khải Hoàn Group) phân tích: "Tuy cùng giảm giá căn hộ nhưng bản chất của hành động này không giống nhau. Mỗi doanh nghiệp bất động sản hạ giá bán đều có mục đích riêng, vàng thau lẫn lộn".

Theo ông Hoàn, có thể phân loại hiện tượng bán tháo thành 3 nhóm. Nhóm thứ nhất: chủ đầu tư cần tiền thật sự phải giảm giá cắt lỗ. Nhóm hai, doanh nghiệp hạ giá nhưng không lỗ, chỉ giảm lời với mục đích đẩy hàng đi. Nhóm còn lại tự đẩy giá lên sau đó công bố điều chỉnh giá xuống, vì thế giảm giá vẫn lãi.

Điều đáng tiếc nhất theo lãnh đạo sàn Khải Hoàn Land là hiện nay chưa có bất cứ tiêu chí cụ thể nào để đo lường mức độ giảm giá của các doanh nghiệp. Giá bán theo kỳ vọng và giá trị thật vì vậy đang bị đánh tráo khái niệm. Chẳng hạn như đâu là giá thành, đâu là giá đáy, giá trần... tất cả chỉ được khách hàng đo bằng cảm tính. Đây là lý do các chiêu thức giảm giá, bán tháo để kích cầu vẫn gây chú ý và thu hút người tiêu dùng.

Chuyên gia này cho rằng, thời gian đầu bị cuốn vào làn sóng đại hạ giá, khách hàng có xu hướng lấy giá cả làm thước đo. Nếu tình hình này lặp đi lặp lại nhiều lần, người tiêu dùng sẽ trở nên vô cảm, cho rằng đại hạ giá là bình thường. Cuộc chạy đua cạnh tranh về giá có thể gây tác dụng tiêu cực là càng giảm giá càng gây hoài nghi.

Theo ông Hoàn, dù làn sóng bán tháo căn hộ diễn ra với bất cứ hình thức và mục đích nào, bản chất của thị trường bất động sản đều không thay đổi. Giá cả luôn gắn liền với giá trị. Trên thực tế, bên cạnh giá cả, người tiêu dùng thông minh cần xét đến nhiều tiêu chí quan trọng khác: vị trí, chất lượng, thiết kế, thương hiệu...

Vũ Lê - vnexpress