Mỹ: Trái phiếu thế chấp bằng bất động sản vỡ nợ hàng loạt

[Romano]

Thị trường văn phòng cho thuê và thị trường cho vay thế chấp bằng văn phòng của Mỹ đang gặp khủng hoảng khi có nhiều trường hợp vỡ nợ.
Vỡ nợ vì nhu cầu thuê văn phòng sụt giảm

Giữa tháng 2/2023, Brookfield Corp., công ty mẹ của công ty cho thuê văn phòng lớn nhất Los Angeles, Mỹ tuyên bố không gia hạn tái cấp vốn cho hai tòa nhà ở trung tâm thành phố. Hai tài sản vỡ nợ là Gas Company Tower, với khoản vay 465 triệu USD và Tháp 777, với khoản nợ khoảng 290 triệu USD. Nhiều nhà phân tích lo ngại, quyết định cho vỡ nợ đối với hai tài sản này của Brookfield sẽ làm tăng rủi ro đối với các khoản vay còn lại trong danh mục đầu tư.

Theo thông tin từ Barclays, giá trị của các tòa nhà văn phòng giảm mạnh kể từ khi nhu cầu thuê văn phòng sụt giảm do dịch Covid-19, bởi hình thức làm việc tại nhà trở nên phổ biến. Tỷ lệ trống trong khu trung tâm thương mại tại Los Angeles là 22,7% trong quý IV/2022. Một nhà môi giới ước tính, khoảng 31 triệu mét vuông văn phòng sẽ trống vào cuối thập kỷ này.Cuối tháng 2/2023, Công ty quản lý bất động sản Columbia Property Trust vỡ nợ với khoản nợ hơn 1,7 tỷ USD được thế chấp bằng 7 tòa nhà. Không chỉ giá trị giảm, mà tỷ lệ lấp đầy tại 7 tòa nhà cũng giảm, hiện còn 84% và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Mới đây nhất, Quỹ đầu tư tư nhân Blackstone tuyên bố vỡ nợ lô trái phiếu được đảm bảo bằng thế chấp thương mại trị giá 531 triệu EUR (562,5 triệu USD). Lô trái phiếu có tài sản đảm bảo là một loạt văn phòng và cửa hàng thuộc sở hữu của Sponda, một doanh nghiệp đầu tư bất động sản có trụ sở tại Phần Lan và được Blackstone thâu tóm vào năm 2018.

Theo ước tính của Bloomberg, chi phí trả lãi đối với một bất động sản của Blackstone tại Chicago đã tăng khoảng 300% trong 12 tháng gần đây. Gã khổng lồ đầu tư này muốn đàm phán với trái chủ để kéo dài thời hạn thanh toán, nhằm bán tài sản và trả nợ, nhưng các trái chủ không chấp nhận.

Thị trường bất động sản ở Mỹ và châu Âu đều lao dốc

Liên tiếp có những vụ vỡ nợ lớn xảy ra trong thời gian gần đây chủ yếu là do thị trường bất động sản ở cả Mỹ và châu Âu giảm mạnh.

Cụ thể, tổng giá trị bất động sản tại Mỹ giảm 2.300 tỷ USD, tương đương giảm 4,9% trong nửa cuối năm 2022 và từ đầu năm 2023 đến nay tiếp tục có diễn biến giảm. Tại Đức, giá bất động sản thương mại giảm 5% và giá bất động sản bán lẻ giảm 8% trong 6 tháng qua. Phần lớn các nước châu Âu khác cũng trong tình trạng tương tự.

Tính đến tháng 1/2023, giá nhà ở Thụy Điển giảm 13% so với cùng kỳ năm 2022; giá nhà ở Vương quốc Anh giảm 5,7% so với mức cao nhất trong tháng 8/2022; giá nhà ở Hà Lan giảm 4,5% so với mức cao nhất trong tháng 7/2022…Thị trường bất động sản nhiều nước châu Âu dần lao dốc kể từ khi các ngân hàng trung ương liên tiếp tăng lãi suất trong năm 2022, để giải quyết tình trạng lạm phát cao kỷ lục. Lãi suất tăng nhanh khiến trái phiếu rủi ro cao trong lĩnh vực bất động sản tại châu Âu có xác suất vỡ nợ trong 2 năm tới đạt mức cao nhất, lên tới 8%. Trước đó, sự hấp dẫn của các khoản nợ giá rẻ đã khiến các doanh nghiệp địa ốc tăng cường vay nợ thông qua phát hành trái phiếu.

Tại Mỹ, sau khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) bắt đầu chiến dịch thắt chặt tiền tệ từ tháng 3/2022, lãi suất vay thế chấp đối với khoản vay 30 năm cán mốc 7%/năm tính đến tháng 10/2022 (mức cao nhất trong hơn 2 thập kỷ), từ mức 3%/năm vào cuối năm 2021. Lãi suất thế chấp tăng vọt cộng với giá nhà tăng cao trước đó khiến thị trường nhà đất dần trở nên ảm đạm.

Khả năng chi trả của khách hàng, doanh số bán nhà đang ở mức bằng hoặc thấp hơn cuộc khủng hoảng nhà ở những năm 2000. Nhóm các chiến lược gia của Ngân hàng Morgan Stanley dự đoán, tính đến cuối năm 2023, giá nhà tại Mỹ sẽ giảm 4%, ghi nhận mức tăng trưởng âm đầu tiên kể từ năm 2012.