Fed cảnh báo lãi suất cao và nợ đáo hạn ồ ạt đang tạo áp lực khủng lên bất động sản thương mại. Ngân hàng cộng đồng và khu vực có thể mang tới nhiều rủi ro, buộc phải nâng dự phòng và củng cố vốn để trụ vững trước 'bức tường đáo hạn' 2025-2027.
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vừa phát đi cảnh báo về rủi ro gia tăng trong cho vay bất động sản thương mại (CRE) và siết giám sát các ngân hàng cộng đồng, ngân hàng khu vực, những tổ chức phụ thuộc nhiều vào danh mục CRE.
Theo Fed, lãi suất cao kéo dài, tiêu chuẩn tín dụng thắt chặt và giá bất động sản thương mại giảm làm tăng nguy cơ người vay khó tái cấp vốn hoặc trả nợ đúng hạn, gây áp lực lên bảng cân đối của ngân hàng và tiềm ẩn rủi ro lan tỏa nếu nợ xấu gia tăng.
Vì sao Fed phải gióng lên hồi chuông cảnh báo?
Trong báo cáo ngày 1-12, Fed cho biết tăng trưởng cho vay của các ngân hàng thương mại Mỹ nửa đầu 2025 vẫn tích cực, chứng tỏ tín dụng chưa suy yếu. Tuy nhiên, tăng trưởng cho vay bất động sản thương mại (CRE) có dấu hiệu chậm lại so với trước, dù vẫn cao hơn nửa cuối 2024. Ở các ngân hàng lớn, tín dụng quí 3-2025 chủ yếu đến từ các lĩnh vực khác, cho thấy xu hướng né tránh tài sản rủi ro.
Ngược lại, các ngân hàng cộng đồng và khu vực vẫn giữ tỷ trọng lớn cho vay CRE, khiến họ dễ tổn thương nếu thị trường biến động. Tỷ lệ nợ quá hạn ở nhóm CRE vẫn cao, khoảng 1,5% quý 2-2025, gấp đôi mức trung bình thập kỷ trước.
Nợ quá hạn cho vay văn phòng tại các ngân hàng lớn đạt gần 10% do dư cung và nhu cầu thuê giảm, trong khi nợ nhà đa gia đình chỉ giảm nhẹ hoặc gần như không thay đổi. Fed cũng mở rộng giám sát sang nợ bất động sản nhà ở (RRE) để ngăn rủi ro lan từ CRE.
Fed đặc biệt chú ý nhóm ngân hàng cộng đồng (CBOs) và khu vực (RBOs) vì tỷ trọng CRE cao, dễ chịu tác động khi giá trị tài sản giảm hoặc khả năng tái cấp vốn của khách hàng suy yếu. Ngân hàng nhỏ càng dễ bị áp lực, vì trích lập dự phòng đột ngột có thể làm giảm vốn tự có, hạn chế khả năng cho vay doanh nghiệp và cá nhân, từ đó tác động tiêu cực lên nền kinh tế thực và niềm tin thị trường.
Để quản trị rủi ro, Fed giám sát việc sửa đổi khoản vay, trích lập dự phòng và tiêu chuẩn cho vay. Dù rủi ro gia tăng, phần lớn ngân hàng vẫn có vốn an toàn vượt yêu cầu và đủ khả năng chịu cú sốc, theo kết quả kiểm tra sức chịu đựng gần đây.
Phó Chủ tịch Fed Michelle Bowman nhấn mạnh giám sát cần tập trung vào rủi ro thực chất, tránh lãng phí nguồn lực cho thủ tục hành chính. Gần đây, giới chức Mỹ cũng điều chỉnh khung giám sát và nới lỏng một số yêu cầu vốn cho ngân hàng lớn để cân bằng giữa ổn định tài chính và tránh siết tín dụng quá mức.
Trong khi Fed siết giám sát, thị trường CRE Mỹ đang phân hóa mạnh. Bất động sản công nghiệp, logistics và kho bãi vẫn ổn định nhờ thương mại điện tử và chuỗi cung ứng mở rộng. Ngược lại, văn phòng và các dự án đòn bẩy cao chịu áp lực lớn.
Hơn 20 tỉ đô la Mỹ khoản vay CRE, phần lớn chứng khoán hóa (CMBS) hoặc tái tài trợ, đang “đóng băng” vì khó tìm nguồn tái cấp vốn khi lãi suất cao làm chi phí vốn tăng và lợi suất tài sản giảm.
Năm 2025, nhiều khoản vay ký khi lãi suất thấp đến hạn, buộc chủ sở hữu phải tái cấp vốn với chi phí cao hoặc bán tài sản với giá giảm, hoặc chấp nhận vỡ nợ. Rủi ro lớn nhất thuộc nhóm nợ CMBS, vì suy yếu của một phân khúc dễ lan sang các khoản vay khác nhanh hơn ngân hàng truyền thống. Khi tài sản thương mại bị định giá thấp hơn dư nợ, việc bán để thanh toán nợ càng trở nên khó khăn.
Lá chắn phòng thủ cho ngân hàng trước “bức tường đáo hạn” CRE
Dù vậy, Fed khẳng định các biện pháp cảnh báo và giám sát gia tăng không phải nhằm gây áp lực dư thừa lên ngân hàng, mà hướng đến mục tiêu ngăn ngừa rủi ro lan tỏa mang tính hệ thống.
Trong bối cảnh “bức tường đáo hạn” (maturity wall) của các khoản vay CRE trong giai đoạn 2025-2027 có thể lên đến quy mô bất thường, Fed cho rằng chuẩn bị sớm là bước quan trọng để tránh kịch bản căng thẳng dồn dập.
Nếu các ngân hàng nâng mức dự phòng kịp thời, đánh giá lại cấu trúc danh mục tín dụng và hạn chế tập trung rủi ro, hệ thống tài chính sẽ có lớp đệm cần thiết nhằm hạn chế cú sốc khi các khoản nợ đến hạn ồ ạt.
Với nhà đầu tư và chủ sở hữu tài sản CRE, các phân tích thị trường khuyến nghị duy trì cấu trúc vốn linh hoạt, tiến hành bài kiểm tra khả năng chịu đựng (stress-test) định kỳ và theo sát các tín hiệu chính sách tiền tệ của Fed, bởi biến động thị trường có thể kéo dài cho đến khi lộ trình lãi suất trở nên rõ ràng.
Theo Reuters, giá trị tài sản thương mại đã suy yếu đáng kể sau chu kỳ tăng lãi suất của Fed, trong khi nhu cầu thuê, đặc biệt ở phân khúc văn phòng, giảm mạnh do thay đổi hành vi lao động. Khi người thuê rời đi hoặc không gia hạn hợp đồng, dòng tiền giảm sút khiến các khoản vay dễ rơi vào tình trạng vỡ nợ nếu không được hỗ trợ hoặc tái cấu trúc.
Giới phân tích cho rằng thị trường CRE trong năm 2025 đang trải qua một “giai đoạn kiểm tra sức bền” thực sự, và cảnh báo của Fed không phải là lời giật gân, mà là thông điệp thẳng thắn yêu cầu tất cả các chủ thể tham gia thị trường chuẩn bị cho kịch bản biến động kéo dài.
Với quy mô nợ lớn, cấu trúc phức tạp và sự đan xen giữa nhiều phân khúc tài sản, CRE có thể trở thành “điểm yếu của hệ thống tài chính” nếu thiếu biện pháp quản trị thận trọng. Việc Fed giám sát sát sao nhóm ngân hàng cộng đồng và ngân hàng khu vực, cùng với lời nhắc về dự phòng sớm và quản trị rủi ro chủ động, đóng vai trò tạo vùng đệm cần thiết, giảm rủi ro lan truyền khi thị trường chịu áp lực.
