Khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc vẫn chưa kết thúc?

[miro1510]

Country Garden, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đang quay cuồng với khoản nợ trị giá khoảng 194 tỷ USD. Công ty đã chính thức vỡ nợ vào năm ngoái.

Country Garden cho biết tình hình vốn và kinh doanh của họ đang đối mặt với "thách thức đáng kể". Ảnh: Bloomberg

“Gã khổng lồ” ngành bất động sản Trung Quốc Country Garden đang gặp khó khăn mới đây đã thông báo rằng họ sẽ trì hoãn việc công bố kết quả kinh doanh hàng năm, dấu hiệu mới nhất cho thấy tình trạng hỗn loạn vẫn đang diễn ra trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc.

Trong hồ sơ gửi lên sàn giao dịch chứng khoán Hong Kong (Trung Quốc), Country Garden cho biết họ cần thêm thời gian để thu thập thông tin do công việc này đang trở nên phức tạp trong bối cảnh công ty tiến hành tái cơ cấu nợ.

Việc Country Garden không thể đáp ứng thời hạn công bố kết quả kinh doanh vào ngày 31/3 đồng nghĩa với việc cổ phiếu của công ty này có thể bị đình chỉ giao dịch vào ngày 2/4 theo quy định của sàn giao dịch chứng khoán Hong Kong. Thị trường Hong Kong đóng cửa vào ngày 29/3 để nghỉ lễ Phục sinh và sẽ mở cửa trở lại vào ngày 2/4.

Country Garden, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đang quay cuồng với khoản nợ trị giá khoảng 194 tỷ USD. Công ty đã chính thức vỡ nợ vào năm ngoái. Tháng trước, Country Garden đã nhận được đơn yêu cầu thanh lý tài sản ở Hong Kong từ một chủ nợ vì không thanh toán khoản vay 1,6 tỷ HKD (204 triệu USD).

Country Garden cho biết, ngành bất động sản Trung Quốc đang “không ổn định”, khiến công ty gặp khó khăn hơn trong mọi hoạt động. Doanh số bán hàng của nhà phát triển bất động sản này đã sụt giảm kể từ năm ngoái. Vào tháng 2/2024, doanh số bán hàng theo hợp đồng của Country Garden đã giảm 85%, mức giảm hàng tháng lớn nhất trong ít nhất 7 năm. Họ kêu gọi các chủ nợ kiên nhẫn và nói thêm rằng công ty vẫn tiếp tục cung cấp các dự án nhà ở.

Theo hồ sơ được ghi lại, vào năm 2023, Country Garden và các liên doanh của họ đã bàn giao hơn 600.000 căn nhà ở, bao phủ 249 thành phố trên khắp đất nước Trung Quốc.

Chật vật trải qua từ cuộc khủng hoảng này đến cuộc khủng hoảng khác, những khó khăn của Country Garden giống với Evergrande- tập đoàn bất động sản khổng lồ khác của Trung Quốc - hiện đang vỡ nợ.

Evergrande cũng bỏ lỡ một loạt thời hạn công bố kết quả kinh doanh vào năm 2021 và 2022, lần đầu tiên cảnh báo các nhà đầu tư về những khoản nợ khổng lồ và căng thẳng trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Điều này ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới và tiếp tục gây tác động cho đến ngày nay.

Các cơ quan quản lý Trung Quốc kể từ đó đã cáo buộc Evergrande và người sáng lập công ty này đã thổi phồng doanh thu lên 78 tỷ USD, khiến nhà phát triển bất động sản mất khả năng thanh toán này trở thành tâm điểm của vụ gian lận tài chính lớn nhất từ trước đến nay tại Trung Quốc.

Một “ông lớn” khác trong ngành bất động sản Trung Quốc là China Vanke cũng đang gặp khó khăn. Công ty có trụ sở tại Thâm Quyến, xếp thứ 2 về doanh số bán hàng năm ngoái, đã báo cáo lợi nhuận giảm 46% trong năm 2023 vào ngày 29/3.

Đầu tháng này, Moody's đã hạ mức xếp hạng tín dụng của Vanke xuống mức "rác" (không đáng đầu tư), với lý do tình trạng thanh khoản của công ty ngày càng tồi tệ. Truyền thông Trung Quốc ngay sau đó đưa tin rằng 12 ngân hàng lớn, bao gồm sáu ngân hàng lớn nhất thuộc sở hữu nhà nước, đang đàm phán để cung cấp một khoản vay khẩn cấp nhằm tránh đi theo “vết xe đổ” của Evergrande và Country Garden.

Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực khôi phục ngành bất động sản đang gặp khó khăn, điều này không chỉ làm suy yếu niềm tin của người mua nhà, doanh nghiệp và nhà đầu tư mà còn đe dọa nền kinh tế nói chung.

Fitch Ratings cho biết trong một báo cáo hôm 29/3 rằng: “Chúng tôi đã hạ dự báo về thị trường nhà ở Trung Quốc và hiện dự kiến doanh số bán nhà mới sẽ giảm 5% -10% vào năm 2024”. Fitch Ratings nói thêm rằng, sẽ là “thách thức” đối với Trung Quốc để đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP khoảng 5% trong năm nay do cuộc khủng hoảng kéo dài của lĩnh vực bất động sản.

Các cơ quan quản lý Trung Quốc hiện đang thúc đẩy các ngân hàng đẩy nhanh việc phê duyệt các khoản vay mới cho các nhà kinh doanh bất động sản tư nhân đang thiếu tiền mặt, một nỗ lực nhằm vực dậy tâm lý người mua nhà.

Nỗ lực trên sử dụng cơ chế "danh sách trắng", biện pháp hỗ trợ mới nhất của Chính phủ Trung Quốc nhằm giảm bớt tình trạng siết chặt thanh khoản chưa từng có trong lĩnh vực bất động sản và thúc đẩy nhu cầu mua nhà, giữa lúc giá nhà mới tại Trung Quốc giảm tháng thứ 8 liên tiếp trong tháng 2/2024.

Hầu hết các ngân hàng nội địa hàng đầu Trung Quốc cho đến nay đều tránh xa việc tăng cường đáng kể mức độ tiếp cận tín dụng cho khu vực bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng bất động sản, bất chấp những cú hích liên tục từ Chính phủ Trung Quốc, làm tiêu tan hy vọng về sự hồi sinh của một ngành vốn đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Lĩnh vực bất động sản ở Trung Quốc đã chao đảo từ cuộc khủng hoảng này đến cuộc khủng hoảng khác kể từ năm 2021, sau khi các biện pháp quản lý chặt chẽ đối với đòn bẩy tín dụng cao của các nhà phát triển bất động sản đã dẫn đến khủng hoảng thanh khoản.

Các nguồn tin không công bố danh tính cho biết, hiện Cơ quan quản lý tài chính quốc gia (NFRA) muốn phê duyệt khoản vay nhanh hơn đối với các dự án nhà ở theo cơ chế "danh sách trắng", có hiệu lực từ tuần trước.

Các nhà phát triển và báo cáo ngân hàng cho biết các ngân hàng đã miễn cưỡng cấp các khoản vay mới cho các dự án bất động sản, trong khi chủ yếu kéo dài thời gian đáo hạn và giảm lãi suất của các khoản vay hiện có. Một trong những nguồn tin cho biết, chương trình "danh sách trắng" bao gồm các dự án của các nhà phát triển bất động sản tư nhân và được nhà nước hậu thuẫn cần nguồn tài chính mới trị giá 1.500 tỷ NDT (207,51 tỷ USD).

Việc các ngân hàng Trung Quốc không muốn mở rộng tín dụng mới cho lĩnh vực bất động sản đang suy yếu xuất phát từ lo ngại về tác động đến chất lượng tài sản và lợi nhuận của họ, vốn đã bị ảnh hưởng bởi nhu cầu vay yếu và nền kinh tế suy thoái.

Dữ liệu từ Tập đoàn giao dịch chứng khoán London (LSEG) cho thấy, ba trong số năm ngân hàng cho vay thuộc sở hữu nhà nước Trung Quốc sẽ báo cáo lợi nhuận ròng giảm vào năm 2023, khi lĩnh vực này bắt đầu bước vào mùa báo cáo thu nhập vào tuần này, trong khi hai ngân hàng còn lại dự kiến sẽ báo cáo mức tăng trưởng lợi nhuận thấp trong cùng kỳ.

Giới chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Trung Quốc ảm đạm tiếp tục là yếu tố chính cản trở đà phục hồi của nền kinh tế Trung Quốc. Một số chuyên gia dự đoán, đầu tư và doanh số bán nhà của Trung Quốc sẽ tiếp tục thu hẹp trong năm nay. với biên độ sẽ lớn hơn năm trước và xu hướng này ít nhất sẽ kéo dài đến cuối năm 2025.

Tại buổi đối thoại học thuật trực tuyến thuộc diễn đàn tài chính quốc tế ngày 20/3, nhà kinh tế trưởng của Ngân hàng Hang Seng Bank Vương Đan nhấn mạnh, vấn đề nhà ở đã tạo ra “một cái hố lớn” cho nền kinh tế Trung Quốc. Điều này là một trong những lực cản lớn nhất trong việc thúc đẩy tiêu dùng trong năm nay của Trung Quốc.

Số liệu của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc cho thấy diện tích hoàn công nhà ở trong năm 2023 tăng 17% so với năm trước đó, nhưng doanh số bán nhà ở thương mại lại giảm 6,5% và đầu tư phát triển bất động sản giảm 9,6%.

Chuyên gia Vương Đan nhấn mạnh, tăng trưởng diện tích hoàn công nhà ở cao hơn nhiều so với đầu tư và bán nhà ở mới là chỉ số then chốt cho thấy sự thu hẹp của đầu tư và tiêu thụ bất động sản. Tình hình này đã diễn ra trong hai năm qua, dự đoán mức độ thu hẹp của năm nay thậm chí sẽ mở rộng.

Nhà kinh tế trưởng của Ngân hàng Hang Seng cho rằng, kể từ khi thực hiện chính sách “bảo đảm bàn giao nhà” đến nay, tiến độ hoàn công của các dự án phát triển bất động sản tại Trung Quốc được đẩy nhanh trong một năm qua khiến nguồn cung nhà ở trên thị trường dư thừa, đặc biệt là ở các thành phố loại 3 và loại 4.

Khi thị trường bất động sản rơi vào suy thoái, kỳ vọng giá vốn đã tương đối yếu, cộng thêm cung lớn hơn cầu trên thị trường nên rất khó nhìn thấy biện pháp nào có thể xoay chuyển cục diện này. Tuy nhiên, chuyên gia Vương Đan không cho rằng tình trạng ảm đạm này sẽ tiếp tục kéo dài quá lâu, dự đoán nhu cầu nhà ở bị kiềm chế có thể xuất hiện bước ngoặc vào cuối năm 2025, vượt qua nguồn cung nhà ở. Khi đó, tiêu dùng của Trung Quốc có thể một lần nữa được thị trường bất động sản thúc đẩy.

Nhà kinh tế trưởng Uông Đào của ngân hàng UBS tại Trung Quốc, đồng tình cho rằng, bất động sản là “cơn gió ngược” lớn nhất mà nền kinh tế Trung Quốc đối diện trong năm nay.

Ông Uông Đào nhấn mạnh, số liệu kinh tế hai tháng đầu năm 2024 của Trung Quốc tốt hơn kỳ vọng. Tuy nhiên, một số dữ liệu tần suất cao của thị trường như lưu lượng vận chuyển hàng hóa bằng xe cộ, tỷ lệ khôi phục các dự án xây dựng… đều không lạc quan. Điều này cho thấy đà tăng trưởng kinh tế của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2024 đã bắt đầu chậm lại.