Bắc Kinh đi dây địa ốc

Ngô Nhân Dụng

Ngày 13 Tháng Mười, Quỹ Tiền Tệ Quốc Tế báo động nếu Trung Quốc không nâng lãi suất cho dân gửi tiền trong các ngân hàng thì cơn sốt địa ốc sẽ càng nóng thêm nữa.

Trung Quốc đã trải qua một cơn sốt địa ốc từ mấy năm nay, nhất là sau khi Bắc Kinh đưa thêm gần 600 tỷ đô la kích thích kinh tế vì sợ hàng xuất cảng giảm xuống do ảnh hưởng cơn khủng hoảng hoàn cầu năm 2008. Số tiền này không lớn bằng chương trình kích thích kinh tế của chính phủ Mỹ 800 tỷ đô la cũng trong thời gian đó; nhưng đối với Trung Quốc thì rất lớn. Vì với số gần 15 ngàn tỷ đô la kinh tế Mỹ thì 800 tỷ chưa tới 6%, trong khi 600 tỷ đô la là 15% tổng sản lượng nội địa nước Trung Hoa.

Khi chính phủ Obama chi 800 tỷ, họ bị Quốc Hội và báo chí, dư luận chú ý, xét nét và phê phán không ngừng. Tiền chi ra không phải chỉ cung cấp việc làm cho người thất nghiệp và tăng gia khả năng tiêu thụ của người đang thiếu thốn mà thôi. Chương trình chi tiêu phải mang lại lợi ích kinh tế thật sự. Thí dụ, sửa chữa các đường sá, cầu cống, hạ tầng cơ sở đang cần sửa; còn phải nhắm vào những ích lợi lâu dài, như đầu tư nghiên cứu các năng lượng mới cho tương lai, vân vân. Với những con mắt theo dõi của cả nước, các công chức được giao nhiệm vụ chi tiền phải tính toán cẩn thận. Như thế mà vẫn có những món tiền hàng trăm triệu trợ cấp cho một công ty mà chỉ vài năm sau đã thất bại, mất tiêu luôn.

Ở Trung Quốc, chính quyền không được Quốc Hội, báo chí, đảng đối lập, hay các tổ chức nghiên cứu tư nhân theo dõi, phê phán như vậy. Món tiền kích thích kinh tế của Bắc Kinh phần lớn được dùng vào việc xây dựng. Các chính quyền địa phương hoặc các công ty xây cất liên hệ với họ được ngân hàng cũng do nhà nước làm chủ đưa tiền cho, và họ xây cất thêm không do dự.

Trong khi đó, giá nhà đất vẫn tăng lên đều đều, vì những người có tiền không tìm được cơ hội đầu tư nào tốt hơn việc mua nhà. Ngân hàng trả lãi khoảng 3% một năm mà lạm phát mỗi năm làm đồng tiền mất giá trị 6%, thì số tiền các thân chủ gửi ngân hàng mỗi năm mất 3% giá trị. Vì vậy người nhiều tiền phải tìm cơ hội đầu tư. Thị trường chứng khoán rất mong manh, lên xuống quá nhiều, người ta chỉ còn cách đem tiền đi mua nhà; trong khi thấy giá nhà nhiều năm vẫn không xuống. Không những mua cho mình mà còn mua cho con, cháu, nhờ bạn bè đứng tên, để tránh thuế. Tới năm ngoái thành phố Trùng Khánh mới được đưa làm thí điểm đánh thuế trên nhà đất, xem có giúp hạ thấp giá nhà hay không, kết quả ai cũng thấy trước là có ảnh hưởng. Nhưng chính các doanh nghiệp nhà nuớc và ngân hàng cũng dư “tiền kích thích,” không biết dùng làm gì cho có lợi thì lại đem mua nhà, càng đẩy giá lên cao nữa. Nhà càng lên giá, thì khả năng mua nhà của người dân bình thường càng xuống thấp.

Một thước đo cho biết tình trạng quả bóng địa ốc phồng lên quá lớn, đe dọa sẽ bùng nổ, là tỷ số giữa giá nhà trung bình và lợi tức trung bình của người tiêu thụ. Trong thập niên qua, giá nhà trung bình ở Mỹ lớn gấp 6.4 lần lợi tức bình quân. Ở Trung Quốc vào năm 2010 tỷ lệ là 22 lần; trung bình một gia đình phải để dành 22 năm tiền lương mới đủ tiền trả hết cái nhà!

Người ta không sợ các người mua nhà ở Trung Quốc sẽ buông, cho ngân hàng “kéo nhà” như ở Mỹ. Vì gần đây Bắc Kinh đã ra lệnh người mua nhà phải đặt 40% tiền “đao,” số nợ tối đa được vay chỉ bằng 60% giá mua cái nhà. Như vậy thì dù giá xuống gần 40% cũng không lo bị “kéo nhà”. Khác tình trạng những năm 2004-07 ở Mỹ nơi các công ty tài trợ địa ốc có thể cho vay với tiền đao dưới 10% hay thấp hơn.

Nhưng vì số tiền đầu tư vào xây cất nhà cửa ở Trung Quốc lớn bằng 10% đến 12% tổng sản lượng nội địa, nên nếu hoạt động ngành địa ốc bị ngưng trệ vì nhà không bán được, GDP sẽ bị ảnh hưởng nặng. Hiện nay Bắc Kinh đã chấp nhận giảm tỷ lệ tăng trưởng xuống dưới 9% để ngăn chặn lạm phát. Nhưng GDP không thể xuống quá thấp. Nếu ngành xây cất giảm bớt hoạt động, GDP chỉ tăng dưới 7% mỗi năm thì sẽ có thêm vài trăm triệu người thất nghiệp, xã hội sẽ rất bất ổn. Không những thế, cơn chấn động sẽ lan ra khắp thế giới, đặc biệt là các nước Á Châu. Và cả nước Mỹ nữa, nếu việc giao thương đình trệ. Mỗi năm một người Mỹ trung bình tiết kiệm được hàng ngàn Mỹ kim nhờ mua hàng rẻ từ Trung Quốc!

Bắc Kinh sẽ phải đi dây, giữa một bên là cơn sốt địa ốc cần giảm nhiệt, bên kia là sức tăng trưởng bị giảm quá nhiều.

Tình trạng nhà xây lên rồi không bán được rất trầm trọng, trong lãnh vực nhà ở cũng như cao ốc cho thuê làm văn phòng. Thành phố Thiên Tân, không xa Bắc Kinh, đã xây thêm nhiều cao ốc, xây nhiều quá, rất nhiều văn phòng phải bỏ trống không dùng. Giả thử tốc độ phát triển kinh doanh trong thành phố còn tiếp tục lên cao liên tục như hiện nay (một giả thiết không chắc chắn), cũng phải chờ 25 năm số văn phòng bỏ trống mới được sử dụng hết. Giá nhà ở trong quận Thuận Nghĩa (Shunyi ), ngoại ô Thiên Tân, lên tới 400 đô la Mỹ một bộ vuông (square foot), tương đương với giá 4,000 đô la một mét vuông, cao nhất nước. Năm 2011 ngân hàng Credit Suisse chi nhánh ở Trung Quốc đã báo cho các thân chủ biết thành phố Vũ Hán là một trong 10 địa điểm phải tránh xa. Theo ngân hàng này thì phải mất tám năm mới bán hết các ngôi nhà chưa có người mua tại Vũ Hán; trong lúc đó chính quyền thành phố và các nhà xây cất vẫn đang dựng lên thêm hàng chục ngàn ngôi nhà khác. Theo Sở Nhà Ðất thành phố Vũ Hán, giá đất ở các khu nhà loại sang lên tới 11,635 nguyên một mét vuông (khoảng 1,800 đô la). Với giá đất như vậy, người dân bình thường càng khó đủ tiền mua nhà ở.

Tại sao người ta cứ xây cất bừa lên như vậy? Có nhiều lý do. Một là vay tiền dễ dàng từ các ngân hàng quốc doanh với lãi suất hạ, bằng một phần mười các tư nhân đi vay; có tiền phải đem ra dùng. Thứ hai, khi dùng tiền vào việc xây cất thì cuối năm có thể báo cáo thành tích. Các quan chức địa phương được khuyến khích bằng những chỉ tiêu: Số sản xuất trong tỉnh, quận, hay thành phố; số công trình xây dựng; nếu đạt chỉ tiêu thì sẽ được thăng tiến. Trước kỳ đại hội đảng năm 2012 các cán bộ tỉnh và thành phố đều tranh thủ để hy vọng được vào hay giữ vững cái ghế Trung Ương Ðảng. Tất nhiên, còn một lý do khác là hễ có công trình xây dựng là có tiễn bỏ túi, chính thức hay không chính thức.

Chính quyền các nơi đều cần giữ giá nhà đất thật cao. Một nguồn lợi lớn của địa phương là bán đất (trên nguyên tắc, bán quyền sử dụng đất). Theo tin của China Real Estate Information Corp., một công ty thông tin kinh tế ở Thượng Hải, thì trong năm 2010 tiền bán đất góp đến 40% vào số thu nhập của các chính quyền địa phương. Chính quyền cũng dùng đất công làm vật cầm thế khi vay nợ, cho nên họ càng muốn giữ tình trạng giá đất cao để vay được nhiều. Khi không vay được từ các ngân hàng chính thức, người ta vẫn có thể vay từ một hệ thống “giống giống nhưng không phải ngân hàng”. Vì chỉ giống giống cho nên các “ngân hàng ẩn” này được tự do cho vay các dự án đầu tư nhiều rủi ro; và tự do tính lãi suất cao để bù lại với rủi ro phải chịu.

Ngân hàng quốc tế Credit Suisse mô tả tình trạng các “ngân hàng ẩn” là một quả bom nổ chậm trong hệ thống tài chính Trung Quốc. Lãi suất mà các ngân hàng ẩn đánh người vay nợ có thể lên tới 70%, và mỗi năm còn tăng thêm nữa. Các chính quyền địa phương khi bị giới hạn không được vay từ ngân hàng chính thức, cũng đi vay các ngân hàng ẩn. Nhiều doanh nhân tư không được ngân hàng nhà nước cho vay cũng phải tìm các ngân hàng ẩn, trả lãi suất rất cao. Các công ty sản xuất tư nhân ở Ôn Châu, Quảng Châu, và các thành phố khác đang chật vật vì việc xuất cảng ra thị trường giảm bớt, vẫn phải đi vay để sản xuất cầm chừng mà tồn tại, không muốn mất các mối khách hàng. Khi phải trả lãi suất cao mà vẫn muốn bán giá rẻ để cạnh tranh xuất cảng, các công ty này chỉ còn một cách để không bị lỗ là trả lương công nhân rất thấp. Cuối cùng, giới lao động chịu hy sinh trong khi các chủ ngân hàng ẩn kiếm lợi. Nhiều quan chức đứng đằng sau các ngân hàng ẩn này. Họ góp tiền với nhau, giữa các gia đình, lập thành những quỹ để cho vay. Có thể chính những cơ quan chính quyền nằm trong ảnh hưởng của họ tới vay. Credi Suisse ước tính số tiền mà các ngân hàng ẩn cho vay lên tới 4,000 tỷ đồng nguyên, trên 600 tỷ đô la.

Riêng về các món nợ xây nhà, vẫn theo Credit Suisse, số tiền nợ từ các ngân hàng ẩn lên tới 208 tỷ đồng nguyên. Trong khi đó số tiền nợ địa ốc từ các ngân hàng chính thức cũng chỉ có 211 tỷ. Với lãi suất các ngân hàng ẩn đánh rất cao, nếu bị kẹt tiền một thời gian ngắn thì các nhà xây cất và các nhà kinh doanh địa ốc sẽ phá sản rất nhanh, kéo theo các ngân hàng mà họ đang mắc nợ. Ngân hàng trung ương có thể ra lệnh các ngân hàng quốc doanh giảm bớt số tiền cho vay; nhưng không ảnh hưởng tới các ngân hàng ẩn. Mà chính các ngân hàng chính thức họ cũng biết tìm các lỗ hổng để không theo đúng lệnh ngăn cấm. Theo công ty nghiên cứu tài chánh Fitch Ratings thì các ngân hàng Trung Quốc không những đã cho vay nhiều hơn chỉ tiêu giới hạn 7,500 tỷ đồng nguyên (1,100 tỷ đô la) trong năm 2010; họ còn đưa tiền qua hệ thống ngân hàng ẩn khoảng gần nửa con số đó cho vay. Khi ngân hàng trung ương một nước không điều tiết được số tiền tệ lưu hành, hậu quả tất nhiên là lạm phát tăng lên.

Ðó là một mối lưỡng nan trước mắt giới lãnh đạo kinh tế tài chánh Bắc Kinh. Hoặc họ phải giảm bớt cơn sốt xây dựng, hậu quả sẽ là kinh tế sẽ phát triển chậm hơn. Hoặc họ cứ cho các ngân hàng tiếp tục đưa tiền ra cho các địa phương xây cất, lạm phát sẽ tăng theo. Kinh tế chậm lại hay lạm phát tăng lên đều gây bất ổn chính trị, cần phải đi dây thật khéo. Các ông Hồ Cẩm Ðào và Ôn Gia Bản chỉ cần giữ cho tình trạng này kéo dài cho tới sang năm, các ông sẽ mãn nhiệm. Rồi sau đó, ông Tập Cận Bình sẽ lo đi dây tiếp.

NV