Bất động sản: 70% đầu cơ và… hệ lụy nhãn tiền

Các nhà đầu cơ chiếm 60%-70% số người mua nhà tại Việt Nam. Còn lại, số người có nhu cầu thực là những cặp vợ chồng trẻ và những người ở các tỉnh, thành khác mua nhà cho con học và làm việc ở thành phố.

Nhận định này do Công ty Colliers International Việt Nam đưa ra trong Báo cáo nghiên cứu về thị trường nhà ở trong quý II-2011, ngày 1-7.

Cũng theo báo cáo trên, tại Hà Nội, tỉ lệ căn hộ cao cấp chào bán trong quý II chiếm hơn 70%, với 4.500 căn hộ, số căn hộ trung bình chiếm 21%, tỉ lệ căn hộ hạng thấp chỉ chiếm 8%, với khoảng 500 căn.

Trong năm 2011, Hà Nội có khoảng 11.000 căn hộ mới đưa ra thị trường. Nguồn cung nhà chung cư trong những năm tới vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực phía tây thành phố.

Về những rủi ro có thể phát sinh từ tình trạng đầu cơ bất động sản, Phó thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình cho rằng đó chính là các vấn đề về sai lệch cơ cấu nguồn vốn và nợ xấu bất động sản.

Cụ thể, dư nợ cho vay trung và dài hạn chiếm tỷ trọng khá lớn, tới 77%, trong khi vốn huy động của cá tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn, nên có thể phát sinh rủi ro thanh khoản.

Dư nợ cho vay xây dựng, mua nhà, sửa chữa nhà để bán chiếm 45%, khả năng thu hồi nợ cho vay đối với nhu cầu vốn này gặp khó khăn do giá nhà ở đang vượt quá khả năng thu nhập của đại đa số người có nhu cầu mua nhà để ở, nên khả năng tiêu thụ nhà ở đang có xu hướng chậm lại.

Phó thống đốc cũng nhắc đến “nguy cơ rủi ro tín dụng và nợ xấu có xu hướng gia tăng do thị trường bất động sản biến động thất thường, tình trạng đầu cơ còn phổ biến, lãi suất vay tổ chức tín dụng tăng cao”.

Tuy vậy, theo Phó thống đốc Nguyễn Văn Bình, hoạt động của hệ thống tổ chức tín dụng an toàn, bảo đảm thanh khoản, tỷ lệ nợ xấu có xu hướng tăng nhưng ở mức thấp, dưới 3%.

Theo Phó thống đốc Nguyễn Văn Bình, những vấn đề nổi lên, cần phải xử lý là tình trạng lãi suất huy động, cho vay VND ở mức cao, cạnh tranh không lành mạnh trong huy động; thanh khoản của các ngân hàng thương mại được cải thiện nhưng vẫn khó khăn do huy động vốn tăng chậm hơn tín dụng; tỷ lệ nợ xấu có xu hướng tăng; thị trường ngoại hối và tỷ giá còn tiềm ẩn rủi ro do nhập siêu có xu hướng gia tăng.

Trong bản tham luận “Vốn cho thị trường bất động sản hiện nay” tại hội thảo về chính sách tài chính cho thị trường bất động sản, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Trần Kim Chung, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, trong ngắn hạn, từ tháng 6/2011 - 1/2012, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có ba kịch bản, có cả “ánh sáng và bóng tối”:

Kịch bản thứ nhất, có thể coi là kịch bản “cầm chừng và suy yếu dần”, giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không có biến động thì thị trường bất động sản sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi. Lý do cơ bản là thị trường không có nguồn vốn bổ sung trong khi lãi vay ngân hàng quá lớn.

Kịch bản thứ hai được coi là xấu nhất nếu chính sách không thay đổi, cụ thế là chính sách tiền tệ thắt chặt, tiếp tục cắt giảm đầu tư công; lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%) thì thị trường bất động sản sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án bất động sản sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện.

Với kịch bản này, theo ông Trần Kim Chung, sẽ xảy ra tình trạng nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu tư (dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng), thậm chí tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những doanh nghiệp, nhà đầu tư mất khả năng thanh toán.

Và kịch bản cuối cùng được coi là sán lạn nhất nếu giả sử chính sách tiền tệ được nới lỏng từ sau tháng 7/2011 và văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành. Đồng thời, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư bất động sản được ra đời; văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được ban hành.

Khi xuất hiện những điều kiện trên, thị trường bất động sản có thể có những xung lực mới, tuy không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

Ông Trần Kim Chung kiến nghị, bên cạnh biện pháp thắt chặt cần phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị trường bất động sản, triển khai mạnh mẽ quỹ tiết kiệm nhà ở, khai thông các nguồn vốn trong dân và tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp trong nước hoặc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua lại một phần cổ phiếu các công ty đã cổ phần hóa.

Minh Giang
Tamnhin