T.S Vũ Đình Ánh: Bất động sản cao cấp sẽ “chết”

(CafeF) Phân khúc bất động sản trung và cao cấp còn sụt giảm tiếp, nói tóm lại là phải “chết” nếu không sẽ không xử lý được vấn đề méo mó của thị trường.

Theo số liệu thống kê của Savills Việt Nam, thị phần nguồn cung bất động sản hiện nay phân lớn là loại trung và cao cấp chiếm khoảng 80%, còn lại là các loại khác. Phân khúc thanh khoản cao là nhà bình dân chỉ chiếm 6-10%. Tuy nhiên, những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ đang tập trung vào mảng bất động sản bình dân.

T.S Vũ Đình Ánh

BĐS trung và cao cấp chiếm phần lớn trên thị trường và đây cũng là phân khúc tồn nhiều nhất. Ông có đánh giá gì về mảng phân khúc này trong năm sau?

T.S Vũ Đình Anh: Vấn đề ở đây là hiện ta đang mắc cái gì? Ai cũng thừa hiểu là chủ đầu tư không bán được hàng. Tại sao lại không bán được?

Lý do thứ nhất là giá quá cao, dân thì nghèo mà căn hộ lại trị giá hàng vài tỷ đồng. Lý do thứ hai là DN kinh doanh bất động sản làm ra quá nhiều.
Nghị quyết 02 có một khe đó là Nhà nước không xây tái định cư, không xây nhà TNT mà dùng tiền đó mua lại một số dự án. Những dự án trung và cao cấp thì không có “phúc phận” này mà chỉ phù hợp với loại trung bình thấp.
Bên cạnh đó, hiện nay dự án cao cấp vay rất nhiều, không trả được, nợ xấu chủ yếu nằm ở phân khúc này. Dự án thì hết tiền, không bán được, xây dựng dở dang, bây giờ không có tiền triển khai tiếp mà không làm thì sẽ không bán được hàng. Vì thế phân khúc đó hiện nay bị “mắc”.

Vậy có giải pháp nào để “cứu” được nhóm bất động sản này?
T.S Vũ Đình Ánh: Toàn bộ Nghị quyết 02 là không có quan điểm “cứu”, cứu kiểu gì bây giờ? Bơm tiền cho bất động sản thì cũng được, nhưng xây xong liệu chủ đầu tư bán được cho ai? Thực ra đó là sự sai lầm mà họ đã mắc phải trong những năm qua.
Phân khúc này trước đây giá quá cao, yếu tố đầu cơ lớn, họ mua bất động sản để rồi bán lại cho người khác với giá cao hơn. Thực tế việc giảm khoảng 30% chỉ là giảm so với khoảng giá đã bị đầu cơ “thổi”.
Cho nên năm 2013 giá sẽ phải xuống, phân khúc đó không thể cứu được. Tóm lại phân khúc trungvà cao cấp phải “chết”, không thì sẽ không xử lý được cái méo mó của thị trường BĐS. Chủ đầu tư đâm đầu vào chỗ sai thì phải trả giá, không ai đi ngánh hậu quả đó được.
Vậy Nghị quyết 02 cứu cái gì? Cứu ở chỗ là những chủ đầu tư trước đây đã dính vào “cao cấp” thì giờ phải rút ra được, và muốn hoạt động tiếp thì phải chuyển sang phân khúc nhà xã hội để hưởng ưu đãi.

Vậy theo ông, giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ vừa qua sẽ có tác dụng gì với thị trường sắp tới?
T.S Vũ Đình Ánh: Sự hỗ trợ của Chính phủ hiện nay là để chủ đầu tư chuyển hướng sang làm nhà ở bình dân. Cái cứu đó là cứu thị trường chứ không phải là cứu những “thằng” đã làm sai. Cứu để thay đổi cơ cấu thị trường BĐS.
Cái được của Nghị quyết số 02 là làm thay đổi hoàn toàn về tư duy. Nếu như Nghị quyết 11, Nghị quyết 01 và Nghị quyết 13,…đều nói BĐS không được ưu đãi, thậm chí là “tiêu diệt” mạnh nhất. Nhưng khi đến Nghị quyết 02 năm 2013, điểm cơ bản lớn nhất của Nghị quyết này là BĐS được ưu đãi, thậm chí là mạnh kể cả từ ngắn hạn đến dài hạn.
Tới đây Quốc hội giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu trước đây BĐS là tất cả phải thắt chặt hết, thì Nghị quyết 02 là được ưu đãi nhất. Cái đó là thay đổi hẳn về mặt tư duy.
Còn những cái khác cơ bản nói đến việc sửa cái sai về cơ cấu thị trường BĐS trong thời gian vừa qua. Đồng thời, một số giải pháp làm giảm được giá bất động sản như thuế.
Điểm mà Nghị quyết 02 chưa làm được đó là, tất cả những biện pháp vừa qua suy cho cùng vẫn lại dùng tiền của ngân hàng để đổ vào bất động sản. Kể cả vấn đề xử lý nợ xấu, tiền làm nhà xã hội, tiền hỗ trợ cho thị trường,…đều từ ngân hàng.
Nghĩa là không sửa được cái sai cơ bản của thị trường BĐS trong thời gian dài vừa qua là dùng tiền ngân hàng để kinh doanh bất động. Dùng tiền ngắn hạn, đầu tư cho lĩnh vực dài hạn. Đó là cái sai cơ bản trong kinh doanh BĐS.
Còn một số vẽ thêm vào như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác bất động sản, công ty tái thế chấp thì cũng chỉ là nói cho vui, đến nay cũng chưa thấy đâu cả.
Tuy nhiên, Nghị quyết 02 có cái hay đó là quỹ tiết kiệm nhà ở mà Bộ Xây dựng đã đề xuất khoảng 3 năm rồi, nhưng từ đó đến nay chưa có động thái. Nhưng đùng một cái trong Nghị quyết 02 lại nhắc đến những thể chế đó, và giao cho Bộ Tài chính làm.

Xin cám ơn ông!

Kiều Thuật (thực hiện)
CafeF