BĐS và chứng khoán im lặng... đáng ngờ

Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có thể được xem như cặp anh em song sinh có cùng nguồn máu là dòng tiền nóng. Vào năm 2007, cặp song sinh này đã trở thành hiện tượng “trẻ béo phì” với thể hình và trọng lượng vượt trước độ tuổi của chúng.

Hai kẻ đồng cảnh ngộ

Nhưng hiện nay thì cái quy luật tăng trưởng song ánh đó hình như đã không còn phù hợp nữa. Cứ mỗi ngày, các nhà đầu tư và độc giả của hai thị trường này lại càng ngậm ngùi đến não lòng khi phải đọc ít ra vài ba bài báo mô tả tương lai xám xịt của thị trường chứng khoán (TTCK) và tối thiểu bốn năm bài viết về sự bĩ cực của thị trường bất động sản (BĐS). Phải chăng đó là quy luật song ánh theo chiều ngược của hai thị trường đang có cùng nốt giáng trong bản nhạc trầm buồn?

Chỉ có một nốt thăng đồng nhịp trong bản nhạc hậu khủng hoảng kinh tế. Mùa hè năm 2009, thị trường BĐS Hà Nội bất chợt nhổm lên sau gần một năm rưỡi trời buồn bã. Sự kích hoạt cho thị trường này chắc chắn đến từ người anh em của nó, bởi từ cuối tháng 2/2009, sau cú lao dốc và mất đến 80% giá trị trong giai đoạn khủng hoảng, cả hai chỉ số chứng khoán VNI và HNX đều đã làm cho lớp nhà đầu tư mới, thay thế cho lớp nhà đầu tư cũ đã mất vía, thu được khoản lợi nhuận gấp ít nhất hai lần số vốn bỏ ra.

Thế nhưng cái nốt thăng đồng nhịp giữa TTCK và thị trường BĐS lại biến thái thành sự lạc nhịp trong bè đồng ca của hai thị trường BĐS Hà Nội và TP.HCM. Chính xác, chỉ có mỗi thị trường BĐS Hà Nội thăng hoa trong hai năm 2009-2010. Sau đó, bà mẹ BĐS lại có thêm một "đứa con ngoài giá thú" là thị trường BĐS Đà Nẵng - nơi được nuôi dưỡng và được cho uống thuốc tăng lực bởi dòng tiền đầu cơ nóng của 80% khách hàng phía Bắc.

Còn thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh phía Nam vẫn tiếp tục "ngủ đông". Câu chuyện lê thê về giấc ngủ này đã kéo dài đến gần ba năm rưỡi kể từ thời điểm tháng 2/2008, lúc giới đầu cơ bất thần ngã ngửa bởi quyết định thu về bắt buộc 20.000 tỷ đồng của Ngân hàng nhà nước mà đã khiến cho toàn bộ các thị trường BĐS trên toàn quốc đóng băng chỉ sau một đêm.

Rốt cuộc, sự nghịch lý quá lớn của cặp song sinh chứng khoán - BĐS đã xảy ra khi thị trường BĐS Hà Nội không những đã phục hồi đỉnh cũ của cuối năm 2007 mà còn tạo ra một đỉnh mới vượt hơn hẳn đỉnh cũ, trong lúc TTCK cả hai miền Nam - Bắc lại tiếp tục mất đi 70% giá trị của đỉnh phục hồi sau khủng hoảng kinh tế.

Dù sao, thị trường BĐS phía Nam cũng được an ủi bởi TTCK - kẻ đồng cảnh ngộ và do vậy quá đồng cảm với tất cả những gì đã diễn ra từ hơn một năm nay. Thời gian trôi qua, hai đứa trẻ này đã thuyên giảm được phần nào căn bệnh béo phì. Thậm chí chúng còn có triệu chứng suy dinh dưỡng nhẹ.

"Sóng hay là chết!"

Không có gì để bình luận nhiều về sự khốn cùng của TTCK và đắng cay của thị trường BĐS khu vực phía Nam trong một năm qua. Đơn giản vì đã có quá nhiều bài báo than vãn, kêu gào thay cho tâm trạng nức nở đó. TTCK đã bị đánh xuống không thương tiếc một cách có hệ thống, làm cho nhiều nhà đầu tư gần như tiêu tán toàn bộ vốn liếng. Đỡ đau đớn hơn, thị trường BĐS chỉ còn giảm khoảng 30-35% so với đỉnh năm 2007, nhưng lượng giao dịch vẫn khá trầm buồn.

Đã rõ như ban ngày, nếu như TTCK có thể phải đối mặt với nguy cơ đổ vỡ thì thị trường BĐS cũng chẳng còn xa hiểm họa đó là mấy. Chỉ khác biệt là sự đổ vỡ nếu có của TTCK có thể sẽ chẳng làm tổn thương nặng nề cho nền kinh tế quốc dân, thì ngược lại, hơn 200.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng BĐS luôn là một quả tạ sẵn sàng nện vào đầu hệ thống ngân hàng. Một khi đa số con nợ mất khả năng thanh toán thì có ôm một khối tài sản siết nợ khổng lồ, các chủ nợ vẫn có thể rơi vào nguy cơ bị phá sản. Khi đó không có gì chắc chắn là nền huyết mạch kinh tế quốc gia không bị tắc nghẽn.

Cứ mỗi ngày, các doanh nghiệp và nhà đầu cơ BĐS lại phải trả hơn 120 tỷ đồng lãi cho ngân hàng, trong đó khối BĐS TP.HCM đã gánh phân nửa. Ở TTCK, tuy dư nợ chứng khoán không nhiều nhưng thực chất "số dư" tài sản của các công ty chứng khoán và các quỹ đầu tư trong nước lẫn nước ngoài cũng chẳng còn lại được bao nhiêu sau khi thị trường này bị lũng đoạn đến cùng kiệt. Do vậy nếu không phải chính nhóm lũng đoạn TTCK ra tay "cứu vớt" thị trường, thì chẳng có lấy 10% hy vọng là lực cầu nhỏ lẻ nội tại sẽ làm nên trò trống gì để nhà đầu tư có cơ hội không bị trắng tay.

Hiển nhiên, TTCK không được đẩy lên thì quy luật kích thích song ánh năm 2007 sẽ không thể lặp lại. Giờ đây, thị trường BĐS phía Nam chỉ còn trông đợi vào chính bản thân mình. Giờ đây, bối cảnh của hai thị trường hoàn toàn u ám.

Nhưng đó là cái nhìn trên bề mặt. Còn thực ra mọi việc có đến mức u ám như vậy không?

Những câu hỏi về dòng tiền nóng vẫn còn nguyên đó. Con sóng gần đây nhất đã kết thúc tại thị trường BĐS Hà Nội vào cuối tháng 3/2011. Từ đó đến nay, đã chẳng có một con sóng nào tiếp theo, nếu không tính đến sự nhấp nhô đôi chút (chỉ là đôi chút thôi) của TTCK. Bối cảnh yên tĩnh vẫn phủ trùm. Một sự yên tĩnh đến đáng ngờ.

Trong thực tế, tình cảnh của các doanh nghiệp BĐS phía Nam không đến nỗi quá bi đát như thường được mô tả và đôi khi được thổi phồng. Giữa tháng 5/2011, sau nhiều tháng "im lặng", Bộ Xây dựng đã nêu đề xuất về sự cần thiết nới lỏng tín dụng BĐS. Cuối tháng 5/2011, trong nghị quyết thường kỳ, Chính phủ đã chính thức giao cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ngân hàng nhà nước nghiên cứu đề xuất các biện pháp bình ổn TTCK và thị trường BĐS.

Nhưng nốt thanh ấn tượng nhất vẫn là 70.000 tỷ đồng tái cấp vốn của Ngân hàng nhà nước cho một số ngân hàng cấp dưới. Với số tiền "khủng' này, rõ là một số ngân hàng và cả doanh nghiệp BĐS bước đầu đã được "cứu". Lãi suất huy động và cả lãi suất cho vay lại đang có chiều hướng đi xuống, lạm phát giảm dần. Tia sáng cuối đường hầm bắt đầu lộ ra...

Đó cũng là tia sáng hy vọng cho giới đầu cơ. Với họ, "Sóng hoặc là chết!" đã thành bản tuyên ngôn tiềm thức. Rất có thể, dòng tiền nhàn rỗi được rút ra từ các ngân hàng sẽ đi trước dòng tiền nóng. Hoặc thị trường BĐS, hoặc TTCK, hoặc thậm chí cả hai thị trường - nơi mà tiền nhàn rỗi và đến một lúc nào đó thì dòng tiền nóng sẽ chảy vào để tạo sóng.

Trong cái nhìn của phân ngành "đầu tư học" và "đầu cơ học", hai thị trường trên đang trì kéo sự yên tĩnh một cách đáng ngờ. Từ đầu năm 2011 đến nay, xu hướng sáp nhập và thâu tóm doanh nghiệp cũng diễn ra không phẳng lặng chút nào. Phảng phất đau đây bầu không khí nửa tĩnh tại nửa "sân si" vào cuối năm 2006...

Tạm loại trừ các phân khúc vàng và ngoại tệ ít biến động từ đây đến cuối năm 2011, tương lai của hai TTCK và thị trường BĐS đang được phân định một cách khắc nghiệt: hoặc sẽ là một sự phục hồi mạnh, hoặc sẽ chết chùm!

VEF