Cơn bùng nổ bất động sản ở châu Âu đang đến hồi kết

[Hanna]

Một tòa tháp văn phòng cao 16 tầng nằm ở vị trí đắc địa tại London đã thu hút các lời chào mua ở các mức giá gần 1 tỉ bảng hồi tháng 2. Nhưng trong tháng 9, chủ sở hữu của nó đã chấp nhận bán với giá chỉ hơn 800 triệu bảng trong bối cảnh sức ép chi phí vay nợ tăng lên kể từ khi bức tranh vĩ mô thay đổi do tác động của cuộc xung đột Nga-Ukraine. Đó là một trong những dấu hiệu đầu tiên cho thấy “bữa tiệc” bất động sản kéo dài gần một thập niên ở châu Âu đang kết thúc.Chiến sự ở Ukraine đã đẩy giá năng lượng và lương thực tăng vọt, khiến các ngân hàng trung ương tung ra vòng thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ nhất trong thế kỷ này, đe dọa nền tảng của chu kỳ tăng trưởng bất động sản kéo dài nhiều thập niên ở châu Âu. Đối mặt với khoảng trống về nguồn vốn vay, chủ sở hữu các bất động sản thương mại ở khu vực này có thể phải bán tháo tài sản để trả nợ.

Các thị trường đại chúng đã phát đi các tín hiệu báo động về bất động sản trong nhiều tháng qua, với chỉ số bất động sản Stoxx 600 của châu Âu giảm hơn 40% trong năm nay và chạm mức định giá thấp chưa từng thấy kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008. Nhưng vì phần lớn các nhà kinh doanh bất động sản là công ty tư nhân (chưa niêm yết cổ phiếu), tác động thực sự của sự kết thúc kỷ nguyên tiền rẻ chưa lộ rõ hoàn toàn.

Bán rẻ để trả bớt nợ

Land Securities Group, nhà phát triển tòa tháp 16 tầng có tên gọi 21 Moorfields ở London, cuối cùng đã chốt giao dịch bán tài sản này trong tháng 9 với giá 809 triệu bảng, thấp hơn khoảng 15% so với giá chào bán hồi tháng 2 trước khi Nga phát động cuộc chiến tranh ở Ukraine. Bên mua là một công ty đầu tư của Lendlease Corp. (Úc). 21 Moorfields sẽ trở thành trụ sở mới của Ngân hàng Deutsche Bank ở London vào đầu năm tới. Deutsche Bank đã ký hợp đồng thuê 25 năm đối với tòa tháp này với mức phí thuê 38 triệu bảng một năm.

Land Securities Group cho biết sẽ sử dụng số tiền thu được từ thương vụ trên để trả bớt nợ. Nợ ròng của công ty này ở mức 4,16 tỉ bảng Anh vào cuối năm tài chính 2022.
Thỏa thuận bán với giá chiết khấu nói trên là dấu hiệu đầu tiên về nỗi đau đang ập đến với các thị trường bất động sản từng nóng bỏng ở châu Âu.

Kế hoạch bán các tòa nhà đắc địa, có giá trị cao như trụ sở của Ngân hàng Bank of America ở London nằm sát Nhà thờ Thánh Paul, đã bị hủy bỏ, có nghĩa là có rất ít giao dịch để đánh giá thực tế mới. Nhìn chung, khoảng 6 tỉ bảng bất động sản văn phòng tại London đã bị hủy bán do thị trường không thuận lợi, theo Công ty môi giới bất động sản CBRE Group.

Ian Rickwood, người sáng lập công ty đầu tư vốn cổ phần tư nhân trong lĩnh bất động sản Henley Investment Management, ví von rằng, hiện tại người mua lẫn người bán đang đứng ở hai phía cách xa nhau “trên sàn” và không ai muốn nhập cuộc. Điều đó có thể sớm thay đổi khi các chủ đầu tư bất động sản đang tìm cách tái cấp vốn cho các khoản vay khi nhận thấy chi phí đi vay ngày càng tăng cao. Đối với một số người, thị trường nợ trên thực tế đã đóng cửa và họ có thể không có đủ tiền mặt để trả tất cả các khoản vay đến hạn.

Hans Vrensen, trưởng bộ phận nghiên cứu và chiến lược tại Công ty AEW Capital Management LP, ước tính trong 3 năm tới, khoảng trống tái cấp vốn tiềm năng là 24 tỉ euro đối với các khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản ở Anh, Đức và Pháp.

Nicole Lux, chuyên gia nghiên cứu cấp cao tại Trường Kinh doanh Bayes, người biên soạn báo cáo định kỳ hai năm một lần về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của Anh, nói: “Tất cả những điều này chắc chắn sẽ dẫn đến việc các chủ sở hữu bất động sản thương mại và nhà ở phải bán tài sản của họ”.

Nhà phát triển bất động sản Vonovia SE của Đức đang bắt đầu bán tài sản. Công ty bất động sản đại chúng lớn nhất châu Âu này có kế hoạch bán tài sản trị giá hơn 13 tỉ euro để giảm nợ sau khi chi phí đi vay tăng bùng nổ và giá cổ phiếu của công ty lao dốc.

Các công ty bất động sản khác sử dụng tín dụng giá rẻ, bao gồm Aroundtown, Adler Group của Luxemburg và SBB của Thụy Điển, cũng đang tìm cách chuyển nhượng tài sản trước khi các khoản vay đáo hạn.

Áp lực từ làn sóng tăng lãi suất

Làn sóng tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương đang đẩy lợi suất trái phiếu chính phủ trong khu vực tăng lên mức cao nhất trong nhiều năm. Áp lực đó đang thấm vào các thị trường bất động sản. Theo nhà phân tích Sue Munden của Bloomberg Intelligence, lợi suất trái phiếu bất động sản văn phòng cao cấp ở London đã tăng từ 4% lên khoảng 4,7%.

Tình hình ở lục địa châu Âu sẽ còn tồi tệ hơn do lợi suất trái phiếu bị kìm nén trong 5 năm qua. Đó là điều đáng lo ngại đối với các công ty bất động sản, vì ngay cả những thay đổi nhỏ ở lợi suất trái phiếu cũng tác động lớn đến mức định giá tài sản. Ví dụ, một tòa nhà có thu nhập cho thuê 10 triệu đô la Mỹ/năm sẽ có giá trị thấp hơn 100 triệu đô la Mỹ nếu lợi suất trái phiếu tăng từ 2% lên 2,5%. Điều đó có nghĩa là bảng cân đối kế toán của các công ty bất động sản có thể trở nên bất ổn nếu giá trị tài sản sụt giảm.

Các yếu tố cơ bản trên thị trường bất động sản châu Âu có vẻ vững chắc. Nhu cầu về không gian mới vẫn rất mạnh với tỷ lệ trống ở các cao ốc văn phòng hầu hết đều ở mức thấp. Trong khi đó, lạm phát có khả năng kìm hãm nguồn cung mới bằng cách ngăn cản hoạt động xây dựng. Và mức nợ tại các công ty bất động sản nhìn chung thấp hơn so với trước khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008.

James Seppala, người đứng đầu bộ phận bất động sản ở châu Âu của Quỹ đầu tư Blackstone, nói: “Lịch sử cho thấy cơn suy thoái của thị trường bất động sản được thúc đẩy bởi một trong hai nguyên nhân: quá nhiều nợ trong hệ thống hoặc quá nhiều hoạt động xây dựng. Hiện tại, cả hai yếu tố này đều không tồn tại”.

Nhưng quan điểm lạc quan đó đã không ngăn chặn được cơn bán tháo cổ phiếu ngành bất động sản ở châu Âu. Theo tính toán của Bloomberg Intelligence, giá cổ phiếu bất cộng sản trong khu vực đã giảm đến mức cho thấy giá trị danh mục đầu tư của các nhà phát triển bất động sản lớn nhất châu lục sẽ giảm hơn 39%.

Nếu thị trường cổ phiếu là một chỉ báo đúng, sự sụp đổ giá trị ở mức độ đó sẽ kích hoạt làn sóng tịch thu bất động sản để thế nợ quy mô chưa từng thấy kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Với việc thị trường trái phiếu không còn dễ dàng tiếp cận, các công ty bất động sản cần các nguồn tài chính thay thế, nhưng các ngân hàng có thể sẽ phải thận trọng sau khi đã dành một thập niên để giảm tiếp xúc với ngành bất động sản. Ngay cả khi các ngân hàng mở rộng thêm nguồn tài chính, chi phí vay sẽ không rẻ.

Áp lực tài chính có thể thúc đẩy một số công ty ở châu Âu bán bất động sản để thu hồi tiền mặt và kích hoạt một đợt bán tháo mạnh mẽ hơn.