Biệt thự triệu đô: Gán nợ không xong, lỗ mấy cũng bán

Giới kinh doanh bất động sản đang “kẹt cứng” hàng chục ngàn tỷ đồng tại phân khúc đất nền, biệt thự liền kề tại các dự án khu đô thị ở Hà Nội. Những biệt thự triệu đô không người mua đành để hoang, mặc cho mưa nắng, cỏ dại mọc đầy.

Cắt không hết lỗ
Mặc dù quảng cáo hạ giá cực sốc, song phân khúc biệt thự liền kề tại nhiều ở dự án ở Hà Nội cả năm qua vẫn không thể tìm được người mua, còn nhà đầu tư méo mặt vì hàng chục tỷ đồng chôn vốn không biết đến bao giờ.
Thị trường nhà đất ảm đạm, chưa thấy dấu hiệu khởi sắc trong tương lai gần, khiến các nhà đầu tư đua nhau đưa ra giá mềm để "níu" khách. Nguyễn Phi Long, một nhà đầu tư đang rao bán 6 ngôi biệt thự tại dự án quốc lộ 32 - cho biết, anh đang tìm mọi cách để chiều lòng khách hàng nhưng vẫn chỉ vài người hỏi mua. "Chỉ cần người mua thực sự, dù chấp nhận lỗ nhưng giá nào tôi cũng bán", anh Long nói.
Khảo sát thực tế của PV tại các dự án khu đô thị mới đã xây dựng xong ở Hà Nội, như Văn Phú, Mỗ Lao (Hà Đông), Vân Canh, Tân Tây Đô (Hoài Đức), Quang Minh (Mê Linh) cho thấy, giá bán đã về gần sát với giá gốc ghi trong hợp đồng và đây là điều mà nhiều nhà đầu tư không thể ngờ tới.

Tại khu đô thị mới Văn Phú, sau hơn 1 năm bàn giao nhà cho khách hàng, có đến 90% trong số khoảng 200 biệt thự, nhà liền kề tại đây đang trong tình trạng bỏ hoang. Sự đìu hiu của dự án khiến cho giá nhà đất ở khu vực này cũng rớt giá thảm hại. Hiện, liền kề biệt thự xây thô đang được rao với mức giá liền kề khoảng 40-45 triệu đồng/m2.
Khu đô thị Geleximco dọc trục đường Lê Trọng Tấn, giá cũng đã về mức giật mình khoảng 20 triệu đồng/m2, chỉ bằng 30% thời đỉnh điểm vào đầu năm 2010. Dự án Nam An Khánh của Sudico mới đây chào bán ra thị trường với giá 17,8 - 21,5 triệu đồng/m2 đất.
Tại khu đô thị Lideco (Bắc 32), giá đất liền kề, biệt thự hiện nay cũng giảm còn chưa bằng một nửa so với thời điểm giữa năm 2010, ở mức khoảng 25 triệu đồng/m2 đất liền kề và khoảng 16 đến 20 triệu đồng/m2 đất biệt thự tùy theo diện tích, diện tích càng lớn thì càng rẻ. Điều đặc biệt ở dự án này, mặc dù đã bàn giao cho khách hàng nhưng vẫn còn khoảng 400 khách hàng không nhận bàn giao với tổng số tiền nợ chủ đầu tư lên đến 200 tỷ đồng.
Thê thảm nhất phải kể tới các dự án vùng ven Hà Nội và các dự án chậm tiến độ, dự án chưa hoàn thành hạ tầng, thậm chí chưa giải phóng xong mặt bằng. Đơn cử khu đô thị Quang Minh (huyện Mê Linh), hàng trăm biệt thự, nhà liền kề đều trong tình trạng bỏ không có giá giảm tới 50% vẫn không có người mua. Vào cuối năm 2007, mỗi căn biệt thự được bán với giá từ 3 đến 5 tỷ đồng/căn.
Dự án Kim Chung - Di Trạch hiện có những lô đất liền kề, biệt thự đường nhỏ chào bán mức giá 15 triệu đồng/m2 gần bằng mức giá gốc ghi trong hợp đồng của chủ đầu tư.
Nếu như vào đầu năm 2010, giá đất liền kề ở đô thị Vân Canh HUD khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn khoảng 21-22 triệu đồng/m2.
Theo Savills VN, thanh khoản của thị trường vẫn ở mức thấp. Giá chào bán bình quân của toàn thị trường giảm, giá chào thứ cấp trung bình tại vùng 1 dao động từ 20-150 triệu đồng/m2, trong khi đó giá chào thứ cấp ở vùng 2 đạt mức cao nhất 50 triệu đồng/m2 tại quận Hà Đông. Ghi nhận quý này có dự án chào giá trung bình cao nhất hơn 20 tỷ đồng/căn biệt thự tại quận Cầu Giấy.
Số liệu của CBRE cũng cho thấy, trong quý vừa qua, mức giá chào bán biệt thự liền kề trung bình tại huyện Mê Linh giảm 30% và huyện Từ Liêm giảm khoảng 20%, tuy nhiên mức giảm của mỗi dự án khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm của từng dự án. Nhìn chung giá sẽ còn tiếp tục giảm nếu cơ sở tiện ích không được cung cấp đầy đủ.
Không có người mua
Hàng chục dự án với hàng trăm ha đất trị giá hàng chục ngàn tỷ đồng đang trở thành những cánh đồng hoang. Có thể nói với con số tồn kho lớn như vậy, hàng trăm nhà đầu tư với số vốn cả ngàn tỷ đồng đang "chết cứng" ở phân khúc này.
Các chuyên gia cho rằng, tình trạng nhiều dự án ồ ạt giảm giá trước hết có thể do dân đầu cơ tìm mọi cách cắt lỗ, rút khỏi thị trường. Giới đầu cơ đã chấp nhận giảm mạnh hơn, chịu lỗ nhiều hơn vì chưa thấy hy vọng thị trường phục hồi. Ngay đến chủ đầu tư dự án cũng đã chịu lùi khi chấp nhận giảm giá, bán tháo để đẩy lượng hàng tồn và thu hồi vốn.

Các dự án hoàn thiện ngày càng nhiều nhưng không có khách hỏi mua vì chưa có cơ sở hạ tầng đi kèm. Đây cũng là vấn đề chung đối với các dự án mới hoàn thiện. Trong khi đó, tình hình kinh tế vẫn chưa có nhiều dấu hiệu khả quan thì các nhà đầu tư chưa thực sự quan tâm đến phân khúc này vì vốn đầu tư ban đầu rất cao trong khi giá thị trường vẫn đang trên đà giảm và tính thanh khoản thấp.
Trong tương lai gần, khi lượng hàng tồn kho vẫn còn vượt xa nhu cầu và điều kiện thị trường không thể có sự thay đổi đặc biệt, giá sẽ tiếp tục giảm hơn nữa đặc biệt là ở những nơi có cơ sở hạ tầng và các tiện ích không được hoàn thiện đồng bộ.
Đại diện CBRE VN cho biết: "Giá chào bán trên thị trường đã giảm mạnh nhưng người mua vẫn chưa bắt đầu mua vào. Điều này không khó để giải thích vì ngày càng có nhiều dự án được hoàn thành và các mức giá đưa ra hấp dẫn hơn. Bên cạnh đó, người mua vẫn đang trong tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm hơn nữa. Mặc dù giá đã giảm nhưng vẫn vượt quá khả năng của đa phần người mua cuối cùng".
Với tình hình nguồn cung hoàn thiện vẫn tiếp tục tăng thì áp lực tiếp tục giảm giá trong thời gian tới là điều không thể tránh khỏi. Tình hình thị trường thời gian tới chưa có nhiều khả năng diễn biến khác, với tỷ lệ bán thấp và nguồn cầu hạn chế do quy hoạch không đồng bộ và thiếu cơ sở hạ tầng đi kèm.

quá đã