Lo ngại rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một số đối tượng, địa ốc có thể cầm máu nhưng vết thương khó lành, tiến sĩ Alan Phan cho rằng nên để thị trường tự điều chỉnh để sau 4-5 năm có thể quay về thời hoàng kim.
Theo tiến sĩ Alan Phan, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Ảnh: Hoàng Lan
- Vấn đề giải cứu bất động sản đang gây tranh căi, một bên nói cần tháo gỡ v́ địa ốc liên quan đến hơn 80 ngành nghề, số khác cho rằng không nên bi kịch hóa. Ông nghiêng về ư kiến nào?
- Bất cứ phương án giải cứu nào cũng đ̣i hỏi một cái giá phải trả. Thứ nhất là tiền bạc, thứ hai là ảnh hưởng của nó tới các hoạt động khác. Nếu Chính phủ in tiền để giải cứu bất động sản th́ hệ quả đầu tiên là lạm phát và toàn dân phải chịu. Các giải pháp khác như đánh thuế vào tài khoản tiết kiệm giống Síp làm th́ chúng ta đă thấy hậu quả thế nào. Tôi cho rằng, với giải pháp nào, Chính phủ cũng như nền kinh tế Việt Nam sẽ phải trả cái giá đắt.
Quan điểm của tôi là hăy để cho bất động sản rơi tự do. Điều này sẽ làm giá nhà giảm thêm 30-50% để “bắt kịp” thu nhập của người dân và sẽ tạo ra một tầng lớp trung lưu có đủ điều kiện mua nhà. Người dân sẽ có thêm niềm tin và đây chính là một cú hích tạo ra sự kích cầu lớn. Giống như nền kinh tế Mỹ nợ ngập đầu nhưng vẫn rất năng động, bởi họ phải “kéo cày” làm việc tới 15-16 tiếng mỗi ngày để trả nợ.
Tất nhiên, khi để bất động sản rơi th́ nợ xấu ngân hàng sẽ tăng, nhà băng có thể “chết” nhưng không sao cả v́ số lượng ngân hàng hiện dư chứ không thiếu. Nếu một nửa nhà băng chết, một nửa sống th́ cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Ngân hàng chết, chứng khoán sẽ tụt nhưng sau đó niềm tin sẽ lấy lại và đi tới một chu kỳ kinh tế mới.
- Ông đánh giá thế nào về giải pháp rót 30.000 tỷ đồng qua ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn cho địa ốc, trong đó tập trung cho phân khúc nhà thu nhập thấp và nhà thương mại giá rẻ?
- Theo tôi giải pháp này không khả thi. Hiện nợ xấu ngân hàng chồng chất rồi, giờ phải cho vay thêm th́ sẽ rất “ngượng ngùng”. Chính phủ rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một vài đối tượng. Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ cầm máu một chút và vết thương sẽ không khỏi. Phương thức can thiệp này không hữu hiệu mà chỉ lợi cho một nhóm người. Ngoài ra, khi bơm tiền ra sẽ có ít nhất 50% lượng tiền biến mất v́ sự không minh bạch, thiếu kiểm soát nghiêm túc. Phải nhớ rằng, ở đâu cũng thế, tiền của người khác th́ ta luôn có sự cẩu thả trong tiêu xài. Không có sự kiểm soát chặt chẽ th́ luôn có những đối tượng lợi dụng, đó là t́nh trạng chung của mọi xă hội, “thừa nước đục thả câu”.
Ở Mỹ, Chính phủ không cứu bất động sản mà để giá địa ốc xuống ồ ạt. Khi ngân hàng lớn lâm nguy, Chính phủ phải rót tiền vào để có thăng bằng nhưng sau đó chính ngân hàng phải tự t́m vốn để bù vào. Sau khi có thêm một nguồn vốn mới, ngân hàng phải trả lại Chính phủ.
Kết quả thăm ḍ ư kiến độc giả trên VnExpress, tính tới chiều 21/3.
- Ông cho rằng, giải pháp đưa ra khó khả thi, vậy Chính phủ nên làm ǵ lúc này?
- Chính phủ phải làm sao để giá xuống và thu nhập người dân lên. Tới điểm nào hai bên gặp nhau th́ cung cầu mới cân bằng. Những theo tôi, để hai điểm này gặp nhau th́ phải mất đến 10 năm.
- Các chuyên gia cho rằng, hiện có sự chờ đợi của doanh nghiệp cũng như người dân vào các biện pháp giải cứu. Theo ông, tâm lư chờ đợi bao trùm này sẽ ảnh hưởng thế nào đối với thị trường bất động sản?
- Nếu bất động sản nằm yên không bán được th́ càng đợi, người ta càng tuyệt vọng sẽ có nhiều người bỏ cuộc và giá sẽ xuống. Đó là áp lực chính. Tôi cho rằng, người mua nhà tỏ ra khôn ngoan, họ chờ đợi sự nao núng từ phía người bán. Giá nhà xuống họ mua được và nền kinh tế sẽ tốt hơn. Họ chờ đợi v́ không có niềm tin. Thực t́nh tiền trong dân rất nhiều nhưng họ không muốn kinh doanh ǵ cả v́ lúc này mà đầu tư th́ bấp bênh quá. Nhiều người tôi biết có khả năng kinh doanh nhưng họ không muốn động tới tiền của ḿnh, họ muốn đợi. Đôi khi tôi thấy những nhà đầu tư nước ngoài tin nhiều hơn là những người đă ở đây lâu.
- Lời khuyên của ông cho các nhà đầu tư cũng như người dân trong bối cảnh địa ốc như hiện nay là ǵ?
- Nếu doanh nghiệp trường vốn th́ có thể đợi chờ và t́m cách để làm dự án hấp dẫn hơn. Trường hợp kẹt vốn, doanh nghiệp nên “phủi tay” làm lại, chấp nhận bỏ cuộc chơi thay v́ tham gia một cách vô vọng. Người dân nếu thấy dự án tốt, sức mua ổn đáp ứng nhu cầu th́ nên mua để đầu tư dài hạn.
- Theo ông, mất bao lâu để thị trường địa ốc phục hồi?
- T́nh h́nh đang xấu, sẽ mất rất nhiều năm để bất động sản lại thời vàng son 10-15 năm nếu không có ǵ thay đổi. Không giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm. Doanh nghiệp mà không c̣n khả năng hoạt động th́ nên để phá sản. Giống như một h́nh ảnh vui là có 1 con cóc mà ḿnh phải nuốt th́ nuốt ngay để đi làm việc khác thay v́ ngồi nh́n nó hoài mà đến cuối ngày nó vẫn xấu chứ không đẹp hơn.
- Có nhiều kinh nghiệm đầu tư quốc tế, ông đánh giá thế nào về sức hút của thị trường bất động sản trong nước đối với các nhà đầu tư ngoại?
- Thị trường bất động sản Việt Nam chứa nhiều nghịch lư và nhạy cảm nên thật t́nh mà nói chưa hút nhiều nhà đầu tư ngoại. Thủ tục pháp lư và quan niệm toàn dân sở hữu đất đai vẫn chưa quen lắm với người nước ngoài. Thị trường hiện không sáng sủa nên việc kiếm tiền trong 3-5 năm rất khó, bởi vậy cơ hội ngắn hạn không dễ dàng. C̣n cơ hội dài hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việt Nam đang yếu thế trong việc thu hút ḍng tiền bên ngoài vào so với Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Philippines. Kinh tế vĩ mô của Việt Nam cũng chưa bền vững.
Các trường hợp mua lại dự án phải có một mức giá hợp lư, chủ đầu tư chịu lỗ c̣n đơn vị mua lại thấy có cơ hội rút lui trong chiến thắng 3-4 năm th́ họ vẫn làm. M&A chủ yếu là dự án đang xây dở dang, chỉ cần nhà đầu tư ngoại rót thêm một khoản tiền nữa để hoàn thiện nên họ sẵn sàng mua lại. C̣n bảo họ đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án th́ câu trả lời là không.
Alan Phan là doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc. Ông là Việt kiều đầu tiên đưa công ty tư nhân của ḿnh lên niêm yết sàn chứng khoán Mỹ (1987) – Công ty Hartcourt đạt thị giá 670 triệu đôla vào năm 1999.
Ông cũng là doanh nhân đầu tiên đưa giao dịch chứng khoán và giáo dục từ xa qua mạng Internet tại Trung Quốc (1997). Ông từng là Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa Fund tại HongKong và Thượng Hải.
Hoàng Lan – Hàn Phi
‘Nên để thị trường bất động sản rơi tự do’
