Bong bóng Bất Động Sản …còn lâu mới nổ!

Việt Nam mới lọt vào mức thu nhập trung bình thấp nhưng giá BĐS lại thuộc hàng cao nhất thế giới. Rõ ràng đó là hiện tượng bong bóng nhưng có điều…còn lâu nó mới nổ vì… vẫn có nhu cầu thật và ngày càng cao.

Theo nhận định của Knight Frank, GDP và thu nhập bình quân của người dân Việt Nam sẽ tiếp tục tăng. Cùng việc ngày càng nhiều người dân chuyển từ các tỉnh vào sống tại các Thành phố lớn sẽ dẫn tới nhu cầu mua nhà và chung cư tiếp tục tăng mạnh. Đặc biệt, tỷ lệ lạm phát và sự mất giá của tiền đồng sẽ ảnh hưởng tích cực tới tâm lý đầu tư BĐS của người dân và khiến hình thức đầu tư này trở nên hấp dẫn hơn.

Thị trường đất được nhận định tiếp tục sôi động với việc đầu tư và đầu cơ của người dân. Giá đất sẽ giữ ở mức cao và tiếp tục tăng trong thời gian tới. Trên thực tế, giá đất ở một số khu vực đã tăng gấp đôi trong vòng 1 năm qua. Việc phát triển hạ tầng cơ sở đã dẫn tới việc tăng giá đất, đặc biệt giá đất nằm trong các dự án phía Tây và phía Đông Hà Nội. Đồng thời, tăng dân số dẫn tới nhu cầu cho nhà ở và đất luôn luôn tăng.

Ngoài ra, theo khảo sát của Tổng cục Thống kê, đến năm 2020, tổng diện tích nhà ở cần có trên toàn quốc là trên 2 tỷ m2. Trung bình mỗi năm phải xây dựng mới thêm 100 triệu m2 nhà ở. Nhu cầu vẫn tiếp tục tăng chính là cơ hội tốt để phát triển thị trường BĐS, do đó, thị trường này sẽ ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Theo báo cáo của nhóm nghiên cứu Vietnam Report, trong số gần 500 mẫu điều tra tại thị trường Hà Nội, số người mua bất động sản phục vụ mục đích đầu tư chiếm tỷ lệ 61,9%, chỉ có 38,1% mua để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của gia đình.

Có đến 47,7% trong số 61,9% NĐT mua bất động sản phục vụ mục đích đầu tư là dành cho đầu tư ngắn hạn, lướt sóng kiếm lời và có 52,3% phục vụ mục đích đầu tư dài hạn, cho thuê.

Cũng theo nghiên cứu này, nguồn vốn chủ yếu các NĐT sử dụng là vốn tự có (chiếm 44%), tiếp đến là vốn vay từ bạn bè, người thân (35%) và chỉ có 20% NĐT cho rằng sẽ sử dụng vốn vay ngân hàng.

Còn theo đánh giá của Indochina Land, thị trường nhà ở của Việt Nam nằm trong danh sách top 10 những địa điểm và ngành đầu tư được ưa chuộng ở châu Á đối với các nhà đầu tư, theo tài liệu khảo sát “ Ý định đầu tư” thực hiện bởi Hiệp hội Các nhà đầu tư châu Á về các nguồn bất động sản không niêm yết (ANREV). Cuộc điều tra cho thấy, việc đầu tư thị trường bất động sản của Việt Nam là một kênh hấp dẫn và là xu hướng cho tương lai.

Bất chấp thị trường đang có bước chững lại, khảo sát của Knight Frank tiếp tục cho thấy, vốn đầu tư FDI trong lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Các chủ đầu tư tập trung nhiều vào việc cung cấp những sản phẩm căn hộ chung cư với mức giá hợp lý (800 - 1.200 USD/m2) và diện tích căn hộ nhỏ hơn. Chủ đầu tư Hàn Quốc và các nước quanh khu vực tiếp tục chiếm lĩnh thị trường. Các chủ đầu tư nước ngoài khác sẽ tiếp tục quan tâm và nắm bắt các cơ hội đầu tư tại Việt Nam (đặc biệt chủ đầu tư ở khu vực Trung Đông và Mỹ).

Tiến Sĩ Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch UB Giám sát tài chính quốc gia nhận định, về lâu dài, giá đất ở Việt Nam sẽ tiếp tục tăng, và tăng cao hơn cả Singapore, vượt cả Hồng Kông do làn sóng nhập cư khủng khiếp vào Hà Nội và TPHCM.

Nguyên nhân là vì đặc điểm địa lý hình chữ “S” của Việt Nam nên chỉ có 2 khu vực trung tâm là miền Bắc và Miền Nam, các địa phương còn lại có điều kiện địa lý khó khăn, trừ một số vùng ven biển.

Hiện nay, tín dụng cho bất động sản ở TPHCM chiếm tới 50% của cả nước, Hà Nội chỉ chiếm 20%. Do vậy, cung của thị trường bất động sản TPHCM tăng nhanh, vượt cả cầu nên giá cả đã chững hơn. Còn ở Hà Nội, cung đang nhỏ hơn cầu nên xu hướng tăng giá là tất yếu. Chính vì vậy, giá bất động sản ở TPHCM chỉ bằng 50% ở Hà Nội.

Đến năm 2013, cung của thị trường bất động sản ở Hà Nội có thể cao hơn cầu, và khi đó giá có thể giảm, ông Nghĩa nhận định.

Theo Tiến Sĩ Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản Việt Nam chưa hội tụ đủ các điều kiện để có thể xảy ra hiện tượng “nổ bong bóng” tại thời điểm này, nếu có xảy ra thì ít nhất là 10 năm tới.

Tiến Sĩ Lê Xuân Nghĩa giải thích, một thị trường bất động sản đứng trước một nguy cơ “nổ bong bóng” khi nó hội tụ đủ các yếu tố về thu nhập của người dân, tốc độ tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ trên nền tảng bất động sản quá sớm, và bất động sản phải là nền tảng của hệ thống tín dụng.

Về yêu cầu thu nhập, thì thu nhập bình quân đầu người phải đạt ít nhất là 3.000 đến 5.000 USD/năm. Tính đến năm 2010, thu nhập bình quân đầu người ở nước ta đạt khoảng 1.170 USD/năm.

Tăng trưởng kinh tế phải tăng cao liên tục trong nhiều năm, khiến cả thế giới phải chú ý và thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản thì mới trở thành một điều kiện cho khả năng nổ bong bóng bất động sản. Trong khi đó, tăng trưởng GDP của Việt Nam dao động trong những năm gần đây, nhưng luôn ở dưới 10%/năm. Năm 2010, Việt Nam đạt mức tăng trưởng kinh tế 6,78%. Năm 2011, quốc hội Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 7-7.5%.
Sơn Hà

Tamnhin