Vay nợ 15 năm tốt hơn vay nợ 30 năm?

Lãi suất chương trình tài trợ địa ốc 15 năm cố định thật hấp dẫn ở thời gian này. Nó quanh quẩn ở khoảng 3,25% tới 3,50% tùy ngân hàng hay công ty tài trợ mà nhiều người nói “nằm mơ” cũng không dễ thấy.

Lãi suất thấp như vậy, không những hấp dẫn đối với người mua nhà, mà còn đặc biệt hấp dẫn đối với người chủ nhà muốn tái tài trợ món nợ từ lãi suất cao đang có, sang mức lãi suất rất thấp bây giờ.

Khi lãi suất xuống rất thấp, thường thường, các người từng vay tiền mua nhà ở thời điểm có lãi suất cao, nghĩ ngay tới việc tái tài trợ món nợ để mỗi tháng đỡ được số tiền đáng kể. Tội gì không làm như vậy!

Tuy nhiên, trả nợ một số tiền vay kéo dài 30 năm khác với 15 năm dù cùng có lãi suất cố định. Trả nợ thời gian dài hơn, lãi suất cao hơn nhưng số tiền hàng tháng trả ít hơn. Ngược lại, trả nợ theo chương trình 15 năm, lãi suất nhẹ hơn nhưng số tiền hàng tháng nặng hơn.

Lợi điểm của chương trình 15 năm so với chương trình 30 năm là thời gian trả nợ ngắn được một nửa và số tiền lời trả cho chủ nợ cũng đỡ rất nhiều.
Hãy lấy một thí dụ.
Cùng vay số tiền 300.000 Mỹ kim với lãi suất là 4% của chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định, hàng tháng người ta phải trả là 1.432,25 Mỹ kim. Nhưng nếu theo chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định, người ta vay được với lãi suất 3,50%, số tiền hàng tháng phải trả là 2.144,65 Mỹ kim.
Như vậy, cùng một số tiền vay, nếu đi theo chương trình 15 năm, người ta phải trả hàng tháng nhiều hơn là 712,40 Mỹ kim, một số tiền có thể không nhỏ đối với những gia đình có lợi tức không cao lắm và còn phải gồng nhiều khoản chi tiêu khác.

Nhưng nếu trả hết số nợ đúng hạn kỳ 30 năm, con nợ phải trả tổng cộng cả vốn lẫn lời là 515.610 Mỹ kim. Trong khi đó, người vay theo chương trình 15 năm, người ta chỉ phải trả tổng cộng 386.037 Mỹ kim.

Có nghĩa là với thời gian trả nợ bớt được một nửa và với lãi suất thấp hơn, con nợ vay theo chương trình 15 năm đã đỡ được 159.573 Mỹ kim.
Người vay 30 năm phải trả số tiền lời lên đến 215.610 Mỹ kim trong khi người vay theo chương trình tài trợ 15 năm chỉ phải trả có 86.037 Mỹ kim tiền lời. Sự khác nhau thật lớn.

Cùng với số tiền lời trả ít hơn cho chủ nợ, con nợ vay chương trình 15 năm tích lũy được phần tài sản của mình trong căn nhà (equity) nhanh hơn, nhiều hơn so với chương trình 30 năm.

Một trở ngại chính cho rất nhiều người không thể vay theo chương trình 15 năm là vì số tiền trả nợ nặng hơn hẳn, nhiều người không đủ sức trả, cũng không hội đủ điều kiện để vay vì lợi tức giới hạn.

Tuy nhiên, những ai thấy lãi suất tài trợ xuống vô cùng thấp như hiện nay, họ đều tận dụng cơ hội tái tài trợ sang chương trình 15 năm nếu thấy đủ khả năng gánh vác số tiền hàng tháng.

Theo các dữ kiện của công ty khảo cứu thị trường CoreLogic ở Santa Ana, chỉ có 11% người xin tài trợ địa ốc năm 2007 là chọn chương trình trả nợ 15 năm lãi suất cố định. Nhưng, riêng tam cá nguyệt thứ nhất của năm 2011, người ta thấy có đến 53% người vay nợ chọn chương trình 15 năm cố định. Lãi suất vô cùng thấp đã ảnh hưởng rất mạnh đối với giới tiêu thụ vì người ta thấy lợi ích quá lớn của sự tiết kiệm được một số tiền không phải chỉ vài chục ngàn mà có thể lên nhiều trăm ngàn.

Số tiền tiết kiệm này, chủ nhà có thể sử dụng vào rất nhiều việc khác nhau, kể cả việc đầu tư sinh lợi.

Tiêu chuẩn xin vay chương trình 15 năm có khác chương trình 30 năm?
Hoàn toàn giống nhau. Cũng bằng đó điều kiện về lợi tức, công việc làm, điểm số tín dụng và số tiền con nợ có trong ngân hàng. Nếu lợi tức hàng tháng của người xin vay đủ để con nợ trả tiền cho căn nhà khi vay qua chương trình 15 năm, nhà tài trợ không có lý do gì từ chối.
Tuy nhiên, đối với người xin vay, nên cân nhắc cẩn thận.

Khi số tiền trả ít hơn hàng tháng, nếu chẳng may thất nghiệp, tai nạn hay đau bệnh nghiêm trọng, ly dị chẳng hạn, con nợ dễ xoay xở hơn. Số tiền phải trả hàng tháng của chương trình 15 năm nặng hơn hẳn so với chương trình 30 năm nên, khi gặp khó khăn tài chính bất thường trong gia đình, con nợ dễ đuối sức hơn, khó xoay xở hơn.

Trước khi chọn chương trình tài trợ nào, không những tính toán xem chương trình nào lợi hơn, còn phải cân nhắc thêm cả những yếu tố khác liên quan đến chi tiêu, tốn kém của gia đình. Nhà tài trợ bây giờ có khuynh hướng muốn nhìn thấy người xin vay tiền có một khoản dự trữ tiết kiệm tối thiểu một năm trả nợ trở lên. Nếu chẳng may gặp hoàn cảnh bất ngờ, con nợ vẫn còn đủ sức trả nợ một thời gian trong khi tìm cách xoay chuyển tình thế.
Mỗi chương trình tài trợ có những điểm lợi và bất lợi khác nhau, tùy hoàn cảnh của từng người mà quyết định nên theo chương trình nào. Nên nghiêng về phía an toàn.

Nếu một người chọn theo chương trình 30 năm và hàng tháng còn dư ra một số tiền, có thể trả thêm vào số tiền vay nợ của căn nhà, giúp cho thời gian trả nợ nhanh hơn và cũng đỡ tiền lời trả chủ nợ không khác gì theo chương trình tài trợ 15 năm. Tháng nào không muốn trả thêm thì ngừng lại.
Nên tham vấn với các chuyên viên tài trợ để nghe những lời cố vấn hợp lý.

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông