USA Chiêu bán nhà kiểu mới tại Mỹ: Tại sao Zillow và Redfin phải "đầu hàng" trước Compass?

[Gibbs]

Trong cơn lốc biến động của thị trường địa ốc Mỹ, những người đang tìm mua nhà trên các nền tảng như Zillow hay Redfin gần đây chắc hẳn sẽ ngạc nhiên khi thấy những dòng chữ lạ lẫm như "Coming Soon" (Sắp ra mắt) hay "Preview" (Xem trước). "Bình mới rượu cũ", những căn hộ này trông vẫn lung linh với đầy đủ hình ảnh và thông tin khu phố, nhưng lại thiếu đi một "vũ khí" quan trọng của người mua: lịch sử giao dịch. Đây chính là chiến lược táo bạo của Robert Reffkin – "vị thuyền trưởng" của Compass – nhằm thay đổi hoàn toàn cuộc chơi mua bán nhà vốn đã tồn tại hàng thập kỷ.

"Sát thủ giá trị": Tại sao phải giấu lịch sử giảm giá?

Theo truyền thống, khi một căn nhà được đăng trên hệ thống MLS (Multiple Listing Services), người mua có thể soi kỹ từng lần giảm giá hay căn nhà đã "nằm sương" bao nhiêu ngày trên thị trường. Reffkin gọi những con số này là "kẻ sát nhân tiêu diệt giá trị" (killer of value). "Đồng tiền đi liền khúc ruột", khi thấy một căn nhà hạ giá hoặc rao mãi không trôi, người mua thường coi đó là lời mời gọi để mặc cả xuống mức thấp nhất. Reffkin thẳng thắn chia sẻ: "Người mua có quyền biết đặc điểm thực tế của ngôi nhà, nhưng họ không có quyền biết nó đã rao bao lâu hay đã giảm giá bao nhiêu lần. Bạn mua giá trị căn nhà, chứ không phải mua lịch sử của nó." Với chiến lược "Tiếp thị 3 giai đoạn", Compass tung ra danh sách theo kiểu "nhỏ giọt": đầu tiên là riêng tư cho một nhóm nhỏ, sau đó là "Sắp ra mắt" trực tuyến, và cuối cùng mới là công khai rộng rãi.

Cuộc chiến vương quyền: Khi các đối thủ phải "quay xe" theo gót Compass

"Trâu chậm uống nước đục", nhưng trong trường hợp này, những gã khổng lồ từng phản đối dữ dội như Zillow hay Redfin cuối cùng cũng phải "xuôi chèo mát mái" theo chiến lược của Compass. Trước đây, Zillow từng tìm cách chặn các tin đăng không công khai, nhưng giờ đây họ đã ra mắt tính năng "Zillow Preview" để cạnh tranh. Redfin thậm chí còn tiến xa hơn khi bắt tay với Compass để độc quyền hiển thị các danh sách "Coming Soon" này. Varun Krishna, CEO của Rocket Companies (đơn vị vừa thâu tóm Redfin), tin rằng đây là cách duy nhất để "phá băng" thị trường nhà đất đang đình trệ vì thiếu hụt nguồn cung và lãi suất cao. "Không ai có thể nói rằng hệ thống hiện tại đang vận hành tốt. Chúng ta đang khủng hoảng, không người mua, không người bán, và ai đó phải làm điều gì đó để khai thông nó," Krishna nhấn mạnh.

Sự trỗi dậy của "Đế chế" 340.000 môi giới

Sức nặng của chiến lược này càng khủng khiếp hơn khi Compass vừa thực hiện thương vụ thâu tóm lớn nhất lịch sử của mình: mua lại Anywhere Real Estate (công ty mẹ của Century 21, Coldwell Banker, Sotheby’s...) với giá 1,6 tỷ USD. Thương vụ này tạo ra một mạng lưới khổng lồ với 340.000 môi giới tại 120 quốc gia. "Gừng càng già càng cay", trong khi doanh số bán nhà tại Mỹ năm 2025 chạm đáy 30 năm, Compass vẫn báo cáo doanh thu kỷ lục 7 tỷ USD. Với quy mô này, cách tiếp thị của họ không còn là một thử nghiệm đơn lẻ mà đã trở thành tiêu chuẩn mới của ngành.

"Mèo trắng hay mèo đen": Lợi ích cho người bán hay cái bẫy cho người mua?

Dù thành công về mặt doanh thu, chiến lược này vẫn hứng chịu "mưa" gạch đá từ giới chuyên gia và những người bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. "Vạch lá tìm sâu", nhiều người lo ngại hệ thống này sẽ chia cắt thị trường, khiến người mua khó lòng biết được giá trị thực của căn nhà. Giáo sư Tanya Monestier từ Đại học Buffalo cảnh báo rằng hệ thống mở hiện nay đang bị biến thành một mạng lưới kín, nơi người mua phải đi lùng sục từng trang web của các môi giới riêng lẻ mới thấy được nhà. Một số ý kiến gay gắt hơn thì cho rằng đây chỉ là chiêu trò của các công ty nhằm tận thu hoa hồng từ cả hai phía mua và bán dưới danh nghĩa "lựa chọn của người bán", trong bối cảnh giá nhà vẫn cao ngất ngưởng, việc hạn chế sự minh bạch có thể khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người Mỹ càng thêm xa vời.

Dù muốn hay không, kỷ nguyên "bán nhà kiểu kín" đã chính thức bắt đầu. Giữa một thị trường "vàng thau lẫn lộn", người mua giờ đây không chỉ cần tiền mà còn cần cả sự nhạy bén để không bị lạc lối trong những danh sách "Sắp ra mắt" đầy bí ẩn này. "Của mua là của được", nhưng để mua được đúng giá trong thời đại của Reffkin, có lẽ người mua sẽ phải tốn nhiều công sức hơn bao giờ hết.