“Mở van tín dụng” bất động sản: Chủ đầu tư thất vọng

Sau gần 1 tháng sau động thái "mở van tín dụng" của Ngân hàng Nhà nước (Công văn 8844/NHNN-CSTT) cho một số nhu cầu vốn để xây dựng nhà bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất; Trường hợp xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà; Đối tượng vay vốn để hoàn thiện các dự án phát triển nhà ở được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư bất động sản khác lại tỏ thái độ thất vọng vì những quy định hầu như không đủ sức làm thị trường ấm lên.


Mới tác động về tâm lý
Đánh giá về tín hiệu này của Ngân hàng Nhà nước, ông Nguyễn Hữu Cường, UVBCH Hiệp hội Bất động sản VN; chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội; chủ tịch HĐQT, TGĐ CTy CP Group Cường Phát cho biết: "Văn bản 8844 được ban hành đã như một liều thuốc giải cơn khát vốn mà tất cả các chủ đầu tư đang trông đợi. Những chỉ đạo này cũng chỉ mang tính giải khát, hạ nhiệt về tâm lý. Còn thực tế để hâm nóng thị trường bất động sản thì phải có thời gian dài. Theo tôi văn bản này có hai mặt. Nếu không hé mở cánh cửa để bơm tiền cho thị trường bất động sản vực dậy các kênh được coi là sản xuất để tạo ra các nguồn của cải an sinh xã hội thì nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng theo.
Nhưng mở như thế nào để không những kiềm chế được lạm phát mà còn giảm được lạm phát lại là một điều rất khó. Trong khi Nhà nước đang nỗ lực giảm lạm phát, mà lại bơm tiền ra ngoài ồ ạt thì sẽ đẩy lạm phát tăng cao. Nhưng nếu siết chặt như kiểu quăng một mẻ lưới bắt tất cả cá lớn và cá nhỏ sẽ dẫn đến tê liệt toàn bộ. Vì thế, mở ra cũng phải mở từ từ và cần có lộ trình.
Dù văn bản 8844 ra đời đã có nhiều tín hiệu vui cho 4 nhóm có thể vay tiền. Nhưng như tôi đã nói, còn phải một thời gian rất dài nữa nó mới có thể đủ sức làm ấm thị trường lên. Khi nào mà lĩnh vực bất động sản có nguồn tiền bơm ổn định thì mới có tác dụng tích cực. Những bất động sản có giá trung bình, đất thổ cư có diện tích nhỏ, đất rẻ ven ngoại thành vẫn là hàng hoá mà nhiều người đang hướng tới. Những bất động sản có giá trên dưới 2 tỷ đồng vẫn không đáp ứng hết nhu cầu của người dân".

Thị trường bất động sản giai đoạn này người mua rất thưa thớt

Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, việc mở tín dụng bất động sản vào thời điểm này là chủ trương đúng và phù hợp. Tuy nhiên, chính sách này còn nhiều điểm chưa thực tế, nhất là việc cho những dự án đã xây dựng xong chỉ còn công tác hoàn thiện. Những dự án nhà ở này được bàn giao hoặc đưa vào sử dụng trước 1/1/2012, tức chỉ còn hơn 1 tháng nữa, thời gian này chỉ đủ để các doanh nghiệp lau chùi nhà cửa mà không thể đủ thời gian để xây dựng. Ở TP. HCM hiện không có chung cư nào giao trước 1/1/2012, vì thế văn bản này hầu như không có tác dụng.
"Theo tôi văn bản này nên áp dụng những công trình đến giao nhà đến cuối năm 2012 và cho những công trình xây dựng được khoảng 50 - 70% vay thì mới có tác dụng. Hoặc cho những người mua nhà có giá trên dưới 1 tỷ vay", ông Nguyễn Văn Đực cho biết.


Người dân hướng đến phân khúc nhà đất giá trị trung bình
Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, văn bản này chỉ có tác dụng với ngân hàng. Văn bản này giúp họ chuyển từ số tiền nợ phi sản xuất sang sản xuất để giảm 16% dư nợ theo quy định của thống đốc ngân hàng Nhà nước chứ không phải để cứu cho doanh nghiệp bất động sản. Ông Đực cho biết, dù thị trường bất động sản đang phủ màu xám xịt nhưng những căn hộ có diện tích khoảng 40 - 50 m2 vẫn đắt khách. Ở Công ty Địa ốc Đất Lành có hai phân lô với 800 căn hộ diện tích nhỏ đã bán được tới 90% trong khi nếu đó là những nhà lớn có diện tích là 100m2 thì chỉ bán được khoảng 50%.
Ông Đực cho rằng: "Hiện nay một phần nguyên nhân của sự đóng băng thị trường bất động sản là chúng ta xây dựng quá nhiều căn hộ cao cấp có diện tích lớn. Những căn hộ này dư thừa quá nhiều trong khi thiếu căn hộ có diện tích nhỏ. Chúng ta tung ra thị trường những sản phẩm vượt quá khả năng mua của người dân. Ngay như nhà thu nhập thấp bán 13 triệu /m2 thì xây đến 70 - 80 m2 thì tổng số tiền cũng lên tới tiền tỷ.


Cái khó hiện nay của thị trường bất động sản là những căn hộ giá trị lớn không có khách mua chứ không phải là ngân hàng không rót tiền. Nó là sự không khớp nhau giữa cung và cầu ở phân khúc này. Lãi suất ngân hàng như hiện nay chỉ tác động khiến các doanh nghiệp bất động sản chết nhanh hơn mà thôi".
Vì thế ông Đực cho rằng, để giải bài toán này không cần dùng tiền mà phải dùng cơ chế. Tức là cần phải xây dựng nhiều căn hộ nhỏ. Những căn hộ lớn 70, 80 đến 100m2 cho 4 người thì nên chia làm 2 căn cho 2 người ở. Như vậy thì người dân dễ mua hơn. "Chúng ta nên chia thành 3 nhóm đối tượng. Thứ nhất là những căn hộ diện tích nhỏ từ 40 - 50 m2 dành cho 2 người. Nhóm thứ hai là những căn hộ có diện tích từ 60 - 80 m2 trở lên cho 3 người. Và nhóm thứ 4 là căn hộ có diện tích từ 100 m2 trở lên dành cho 4 người. Doanh nghiệp có thể làm một căn hộ hoặc tách ra làm 2 căn hộ. Cần khuyến khích các căn hộ nhỏ thì mới có thể cứu được sự đóng băng của thị trường. Căn bệnh của thị trường hiện nay không phải là tiền mà là giá trị của căn hộ quá lớn.


Nên mua nhà, đất thời điểm hiện nay?
Nhận định về thị trường bất động sản phía Nam, một chủ đầu tư bất động sản cho biết: Đặc trưng ở thị trường bất động sản miền Nam, phương thức kinh doanh không giống miền Bắc. Miền Bắc vẫn tồn tại cách kinh doanh "đắt bán chơi, rẻ để đấy". Miền Nam là thị trường mở, giá của bất động sản có biểu hiện tụt bất ngờ. Nếu tới hạn không trả nợ được ngân hàng thì các nhà đầu tư bất động sản bán hạ giá, bán tháo ngay. Thường nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ cái này để kinh doanh cái khác. Ví dụ như lúc trước căn hộ bán với giá 20 triệu /m2 thì sau đó họ có thể bán với giá 15 triệu /m2. Trong khi đó ở miền Bắc vẫn giữ giá đó nhưng họ khuyến mại thêm những thứ khác như xe máy, ô tô, vật dụng trong nhà. Ở miền Nam, sau khi giá của một đơn vị giảm cũng sẽ ảnh hưởng đến việc kinh doanh của những đơn vị kinh doanh khác. Đó là lý do lý giải tại sao bất động sản phía Nam giá hạ nhanh hơn phía Bắc.

(Ông Nguyễn Hữu Cường, chủ tịch HĐQT, TGĐ CTy CP Group Cường Phát)

Nói về xu hướng của thị trường, ông Nguyễn Hữu Cường cho rằng, bất động sản là một thị trường “đỏng đảnh”, rất khó để có thể đưa ra những dự báo chính xác. Không ai nói trước được Nhà nước có kích cầu hay không? Mọi dự đoán đều khó khăn. Chỉ có điều những người có nhu cầu thật, không ảnh hưởng bởi yếu tố khách quan. Mua trong thời điểm này là tốt. Nó đã giảm hơn so với đầu năm từ 15- 20%.Theo tôi, đây là thời điểm hoàn toàn thích hợp để những người có nhu cầu thực sự về chỗ ở quyết định mua nhà, đất.


Lý do, lúc này thị trường bất động sản đang thuộc về người mua. Có vô số sản phẩm để họ lựa chọn, giá cả phù hợp với điều kiện của mình. Vấn đề là người mua cần có sự tìm hiểu kỹ, cần tham khảo ý kiến các chuyên gia, những người có kinh nghiệm, tìm những nhà đầu tư tin cậy để lựa chọn được những sản phẩm tốt nhất. Những chuyên gia sẽ tư vấn về pháp luật và khả năng sinh sôi nảy nở của bất động sản trong tương lai.

Thành Huế