Khoản nợ 1,5 nghìn tỷ USD đe dọa thị trường bất động sản Mỹ

[Romano]

Các chuyên gia cho rằng rủi ro tái cấp vốn đang là vấn đề trọng tâm của thị trường. Điều này có thể khiến giá bất động sản văn phòng, bán lẻ giảm tới 40%.Theo Bloomberg, các khoản nợ có tổng giá trị lên tới 1,5 nghìn tỷ USD của bất động sản thương mại tại Mỹ sẽ đáo hạn vào năm 2025. Đây có thể sẽ là một cuộc khủng hoảng tín dụng đối với thị trường địa ốc.

“Rủi ro tái cấp vốn là vấn đề hệ trọng hàng đầu”, đây là nhận định của các nhà phân tích của Morgan Stanley, bao gồm cả chuyên gia James Egan, đối với chủ sở hữu các tòa nhà văn phòng, cửa hàng, nhà kho...

Ngân hàng Morgan Stanley ước tính giá bất động sản văn phòng và bán lẻ có thể giảm tới 40% từ mức đỉnh và khiến nguy cơ vỡ nợ gia tăng.

Trong năm ngoái, các ngân hàng nhỏ là nguồn tín dụng lớn nhất đối với loại hình bất động sản thương mại. Tuy nhiên, những đơn vị này đã bị ảnh hưởng lớn sau sự sụp đổ của SVB. Điều này làm dấy lên lo ngại về việc một số ngân hàng có thể giảm khả năng cung cấp tài chính cho người vay.

Theo báo cáo của Morgan Stanley, các ngân hàng sở hữu hơn một nửa số chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS). Các chuyên gia nhận định ngân hàng không chỉ là người cho vay mà còn đóng vai trò như người mua. Điều này có thể tạo ra làn sóng tái cấp vốn khi các khoản nợ đáo hạn.

Dù vậy, giới phân tích vẫn đưa một số góc nhìn lạc quan. Đơn cử, các tiêu chuẩn cho vay đang dần trở nên chặt chẽ hơn, qua đó giúp cả người đi vay và người cho vay ở trạng thái an toàn.

Tình hình cũng khá tích cực đối với phân khúc chung cư. Theo Blackstone Real Estate Income Trust, doanh nghiệp này đã có mức lợi nhuận dương trong tháng 2 giữa bối cảnh số lượng nhà đầu tư gửi yêu cầu rút tiền tăng cao.

Tuy nhiên, khi loại trừ phân khúc chung cư, quy mô các vấn đề của ngành ngân hàng đang trở nên nghiêm trọng hơn. Theo báo cáo, các ngân hàng đang nắm giữ 70% khoản vay bất động sản thương mại khác sẽ đáo hạn trong 5 năm tới.

“Các công ty bất động sản đang tìm mọi cách để giảm nợ. Họ đã phải thu hẹp quy mô các kế hoạch đầu tư, liên doanh nhiều hơn, mua lại trái phiếu và thậm chí là cắt giảm cổ tức”, bà Tolu Alamutu, chuyên gia phân tích của Bloomberg Intelligence, nhìn nhận.