Những Điều Người Mua Nhà (Lần Đầu) Nên Biết

Đầu tiên và cũng là quan trọng nhất là trong mỗi cuộc giao dịch mua bán nhà, người mua thường được môi giới nhường lại một phần tiền hoa hồng nhằm giúp cho việc trả tiền làm giấy tờ. Khoản tiền hoa hồng này thường giao động từ 1 tới 2% của tổng giá trị căn nhà. Số tiền này có thể dùng tính cộng vào tổng số tiền mặt đặt cọc mà người mua phải có. Trong nhiều trường hợp, cuộc giao dịch mua bán nhà có thành công hay không còn tuỳ theo mức chênh lệch giữa phần tiền hoa hồng này.

Do khoản tiền hoa hồng nhận từ người môi giới nhà không là điều khoản bắt buộc trong hợp đồng ký kết, nhưng nếu có thì cần phải nằm trong các giới hạn cho phép của ngân hàng cấp vốn vay, người mua nhà cần phải xác định rõ trước khi ký kết hợp đồng làm việc với người môi giới về số tiền hoa hồng sẽ được chia. Trên thực tế, có không ít môi giới thiếu lương tâm đã tận dụng sự thiếu kinh nghiệm và thông tin của những người mua nhà lần đầu để bỏ túi riêng toàn bộ số tiền hoa hồng. Trong một thương vụ mua bán nhà, người môi giới thường được ngân hàng chia lại 6% tiền hoa hồng, 3% cho môi giới của người bán, và 3% cho môi giới của người mua. Ví dụ, một thương vụ mua bán nhà có trị giá 500 ngàn đô la thì người môi giới sẽ được chia 30 ngàn tiền hoa hồng và sẽ được chia đều cho hai bên mua và bán. Nếu người môi giới của bên mua chia lại 1.5% số tiền nhận được cho người mua nhà thì số tiền đó sẽ là 7500 đô la. Nhưng nếu người mua nhà không biết và không yêu cầu muốn nhận số tiền này, người môi giới hoàn toàn có thể bỏ túi toàn bộ số tiền 15 ngàn trên.

Nếu giữa người mua và người môi giới có thỏa thuận về số tiền hoa hồng sẽ nhận lại được sau khi giao dịch, số tiền nhận được này phải được viết trong hợp đồng và được ngân hàng cho phép. Yêu cầu trên nhằm ngăn chặng các trường hợp gian lận trong việc mua bán nhà khi người mua và người môi giới quen biết nhau. Cách tốt nhất để xác định được số tiền hoa hồng tối đa người mua có thể được nhận từ người môi giới mà vẫn nằm trong sự cho phép của ngân hàng tiến hành 3 bước sau:

- Làm việc với 1 chuyên viên tài chính ngân hàng (loan officer) để chọn ra hình thức vay tiền phù hợp với điều kiện bản thân (Conventional – FHA – ARM – Fix – VA)

- Tìm hiểu và biết rõ số tiền tối đa ngân hàng cho phép nhận lại từ người môi giới trong chương trình vay vốn của mình.

- Tìm hiểu tổng chi phí cho việc làm giấy tờ mua bán nhà (closing cost)

Một số yếu tố có thể ảnh hưởng tới tổng số tiền hoa hồng mà người mua có thể nhận lại từ người môi giới như: sự thay đổi (tăng hay giảm) tổng số tiền vay (loan amount); tổng chi phí cho việc làm giấy tờ nhà, số điểm tín dụng của người mua (tốt hay xấu). Người mua nhà được khuyến cáo là không nên cố tình vì mục đích tăng số tiền hoa hồng có thể nhận được mà gian lận trong quá trình làm thủ tục vay tiền ngân hàng.

Bên cạnh số tiền hoa hồng nhận lại được từ người môi giới, người mua nhà hoàn toàn có thể nhận được những khoản tiền (credit back) từ những nguồn khác như từ ngân hàng cho vay nợ (trong trường hợp họ đồng ý những điều kiện nào đó liên quan đến việc vay tiền như lãi suất hàng tháng), chính phủ (tham gia vào những chương trình hỗ trợ của chính phủ dành cho người mua nhà lần đầu), thuế hay từ chính nơi làm việc của họ. Những khoản tiền này không tính chung vào với số tiền hoa hồng có thể nhận được từ người môi giới, cho nên không bị ràng buộc bởi các quy định của ngân hàng.

Một người mua nhà, nếu khéo léo sử dụng hết tất cả các khoản tiền hỗ trợ từ các nguồn khác nhau hoàn toàn có thể tiết kiệm được từ 3-5% tổng số tiền mua nhà (từ 5 ngàn trở lên). Những người mua nhà lần đầu thường có một giới hạn về khả năng tài chính, sự khác biệt 3-5% hoàn toàn có thể là nhân tố giúp họ mua được một căn nhà mơ ước.

Bên cạnh đó, người mua nhà lần đầu thường bị choáng ngợp trong quá trình tìm chọn nhà. Họ dễ dàng quên mất những điều kiện ban đâu đặt ra cho căn nhà của mình, và thường luôn mong muốn tìm được một căn nhà “hoàn hảo” với khả năng tài chính giới hạn của mình. Trong thị trường nhà cửa người bán nhiều hơn người mua như hiện nay, nhiều người mua nhà lần đầu đã quá khắt khe, bỏ sót qua những căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của bản thân, nhưng cần một chút sửa chửa, nâng cấp. Họ mãi mê săn đuổi nhưng căn nhà “move-in-codition” hoàn hảo mà không nhìn thấy được thực tế. Có một cặp vợ chồng trẻ, sau khi có công việc ổn định đã quyết định mua nhà ra ở riêng. Để chuẩn bị cho việc chọn được căn nhà hoàn hảo của mình, hai vợ chồng này đã bỏ ra rất nhiều thời gian để đọc và nghiên cứu các chương trình TV, sách báo về nhà cửa (kênh truyền hình HGTV, tạp chí This Old House). Sau hơn 3 tháng nghiên cứu qua TV và báo chí, họ nghĩ là họ đã sẵn sàng cho việc mua nhà. Tuy nhiên, thực tế là sau gần 1 năm tìm kiếm và coi hàng trăm căn nhà, đôi vợ chồng trẻ này vẫn không tìm được căn nhà vừa ý.

Lý do rất đơn giản, tất cả các căn nhà được đăng trên báo chí hay TV đều được trang bị và thiết kế mới nhất hiện hành. Đôi vợ chồng trẻ nghiễm nhiên mong đợi là căn nhà của họ phải có những thứ tương tự. Tuy nhiên các căn nhà đang rao bán trên thị trường đều không có những tiện nghi, thiết kế ấy hay nếu có thì vượt quá khả năng tài chính. Vì lẽ đó mà tới tận hiện nay, đôi vợ chồng trẻ vẫn tiếp tục tìm kiếm căn nhà mơ ước của họ.

Theo Mạch Sống