Sẽ có làn sóng bán tháo bất động sản?

Kỳ vọng mức giá bán sẽ cải thiện hơn trong năm 2012 xem ra khá mong manh khi các dự án tồn đọng từ năm cũ còn khá nhiều.

Bán để trả nợ

Theo công ty tư vấn BĐS Knight Frank Việt Nam, năm 2012 có thể là thời điểm quyết định đối với một số chủ đầu tư - những người sẽ bị áp lực phải bán tháo các tài sản của họ với giá thấp hơn so với mức mà họ kỳ vọng vào thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, đối với căn hộ, tâm lý chờ đợi (giảm sâu) của người mua đang và sẽ là một trở ngại đáng kể đối với các nhà đầu tư BĐS trong phân khúc này. Cụ thể, một số dự án sơ cấp cũng đã công bố giảm giá từ 20 – 30%, tuy nhiên, giao dịch đầu năm vẫn thưa thớt.

Hầu hết các chuyên gia đều khẳng định, năm 2012 là năm dành cho người mua. Trớ trêu, mặc dù giảm giá trực tiếp, còn kèm theo những dịch vụ hậu mãi chưa từng có, người mua vẫn không mặn mà.

Theo giới phân tích, nguyên nhân chủ yếu là do tính thanh khoản của thị trường còn thấp và nhà đầu tư cần tiền mặt để thanh toán các khoản vay ngân hàng. Điều này có thể sẽ gây áp lực lên lượng hàng tồn chưa bán được trên thị trường sơ cấp.

Trong năm 2012, khó khăn sẽ chồng chất đối với nhà đầu tư do 2 áp lực chính: áp lực phải trả nợ vay từ ngân hàng và áp lực buộc phải tiếp tục tái đầu tư để hoàn tất dự án. Chính vì vậy, tất yếu sẽ có không ít dự án mà chủ đầu tư buộc phải bán ra với giá thấp nhằm thu hồi vốn.


Nguồn tồn khá nhiều do các dự án không bán được hoặc chậm tiến độ vì thiếu vốn

Kênh đầu cơ “chết”

Đối với phân khúc biệt thự và nhà phố, điều kiện chung của thị trường cũng tác động tiêu cực tới niềm tin của người mua. Những người sẵn nguồn tài chính tiếp tục là đích nhắm của thị trường khi mà mức giá chào bán tiếp tục nhắm vào những đối tượng này. Điều đáng nói, nhóm những người có sẵn nguồn tài chính lại là nhóm đầu cơ “khỏe” nhất, do đó, giá bán của phân khúc này thường đi ngược với giá thực và cũng không “thân thiện” với người lao động bình thường.

Theo ghi nhận, mặc dù phân khúc này có nguồn cung đáng kể, cụ thể: cuối năm 2011 và đầu năm 2012 chứng kiến một số dự án mới được chào bán tại quận 7, 9 và Bình Tân, nguồn cung tăng thêm gần 20% với khoảng 360 căn biệt thự và nhà phố so với thời điểm trước với mức giá bình quân 4,3 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, mức sinh lợi kỳ vọng thấp hơn đã làm cho loại tài sản này kém hấp dẫn hơn vàng theo nhận định của người mua.

Riêng thị trường đất nền, sự kiện thông hầm sông Sài Gòn cũng không thể làm tăng đáng kể lượng giao dịch ở thị trường đất nền quận 2 và quận 9, những dự án có vị trí tốt chỉ có vài giao dịch thành công. Trong khi đó, thị trường đất nền tại các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai do có mức giá chào bán phải chăng (dưới 5 triệu đồng/m2) nên tỷ lệ giao dịch cao hơn.

Mặc dù vậy, theo các nhà phân tích của công ty Knight Frank, cho tới thời điểm này, chưa thấy có một dấu hiệu nào củng cố niềm tin của người mua để có thể thúc đẩy nhu cầu của thị trường ít nhất là trong nửa đầu năm 2012. Những điều kiện hiện tại của thị trường khiến cho thời điểm phục hồi trở nên khó dự đoán.

“Mơ” tín dụng BĐS năm 2012

Theo công văn chính thức số 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2011 của Ngân hàng Nhà nước Việt nam, có 4 nhóm tín dụng được lấy ra khỏi “rổ” phi sản xuất, trong đó có thị trường BĐS. Theo các chuyên gia, đây có thể là tín hiệu tốt cho tín dụng BĐS năm 2012.

Những chỉ dấu tích cực từ khung pháp lý thời gian vừa qua như chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6/12/2011, yêu cầu một số hành động thích hợp của các Bộ Xây dựng, Tài chính, Tài nguyên & Môi trường, Kế hoạch - Đầu tư xây dựng một kế hoạch tổng thể và khung pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động hiệu quả hơn trong tương lai.

Bên cạnh đó, nguồn tín dụng từ các nhà đầu tư nước ngoài cũng được dự báo sẽ “tuồn” mạnh vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam trong năm 2012 khi thị trường này bắt đầu minh bạch hóa và hé mở cơ hội sinh lợi mới.

Bài, ảnh: Lê Nguyễn
Toquoc