Bế tắc xây nhà ở xã hội tại TPHCM

[Romano]

Giai đoạn 2021-2025, TPHCM dự kiến xây 35.000 căn nhà ở xã hội, vốn đầu tư 37.693 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng cách điều tiết nhà ở xã hội như hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Kế hoạch 35.000 căn

Sở Xây dựng TPHCM cho biết, vừa có báo cáo UBND TPHCM về công tác đầu tư nhà ở xã hội trên địa bàn. Theo đó, TPHCM có 38 dự án phải dành đất cho đầu tư nhà ở xã hội, trong đó có 5 dự án đã hoàn thành giai đoạn 2016-2021 với tổng diện tích gần 77 nghìn m2; hơn 423 nghìn m2 sàn với tổng 5.485 căn hộ.

33 dự án đang thực hiện đầu tư với diện tích đất sử dụng là hơn 1 triệu m2, với 70.059 căn; 5 dự án dành quỹ đất theo yêu cầu của TPHCM với diện tích gần 63 nghìn m2 với 4.229 căn. 28 dự án điều tiết 20% diện tích cho phát triển nhà ở xã hội theo Nghị định 188 và Nghị định 100 của Chính phủ với tổng số 65.830 căn.TPHCM cũng đã tiến hành cho thuê nhà ở xã hội giá cao nhất 192.295 đồng/m2/tháng, thấp nhất là 93.328 đồng/m2/tháng. Bán giá cao nhất là 15,48 triệu đồng/m2, thấp nhất 11,9 triệu đồng/m2 (tất cả đã bao gồm thuế VAT). Đã có 12.292 người được mua, thuê nhà ở xã hội.

Giai đoạn 2021-2025, TPHCM dự kiến triển khai 47 dự án nhà ở xã hội, tương đương 35.000 căn, vốn đầu tư 37.693 tỷ đồng. Trong đó, 10 dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% tại dự án nhà ở thương mại. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% thì giao chủ đầu tư đó thực hiện. Nếu chủ đầu tư không thực hiện nhà ở xã hội thì sẽ thu hồi và đấu thầu chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội theo quy định. 37 dự án còn lại do đất doanh nghiệp tự đền bù, thực hiện, công nhận chủ đầu tư theo quy định Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Khó khả thi?

Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, trước đây tại Nghị định 100/2015 quy định đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên tại các đô thị từ loại 3 trở lên thì phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để bố trí nhà ở xã hội. Với dự án dưới 10 ha thì được chọn bố trí bằng đất, quỹ nhà hoặc bằng tiền. Đến Nghị định 49/2021 thì quy định lại như đã nêu trên.Ông Dũng cho rằng cách điều tiết nhà ở xã hội như hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm.

Ông Dũng lấy ví dụ, một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP.Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá nhà nước, chênh lệch rất lớn doanh nghiệp sẽ phải gánh. Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao.

“Khi đầu tư dự án, doanh nghiệp thường chủ động tự đi mua đất phát triển dự án và lẽ ra được quyền tự do kinh doanh phù hợp theo quy định, không làm những điều pháp luật cấm, trong khi chính sách điều tiết nhà ở xã hội buộc doanh nghiệp phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội như vậy là có phần khiên cưỡng”, ông Dũng nói.

Từ đó, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh kiến nghị đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển nhà ở xã hội hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Về lâu về dài, Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng nhà ở xã hội và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án. Theo đó, dự án sẽ rút ngắn được thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư. Cơ quan này sẽ chỉ phải triển khai đấu thầu thi công xây dựng theo quy định, sẽ góp phần giảm giá thành nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, quy định như hiện nay là thiếu khả thi. Theo ông Châu, từ lúc việc điều tiết quỹ đất làm nhà ở xã hội được quy định tại Nghị định 100/2015, Nghị định 49/2021 đến nay, tất cả dự án tại khu vực trung tâm đều không ai thực hiện quy định này.Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc công ty Lê Thành cho biết, Luật Đầu tư mới yêu cầu trình dự án nhà ở phải phù hợp với quy hoạch nhưng tất cả quy hoạch ở TPHCM hiện không có chỗ nào phù hợp với thông số nhà ở xã hội.

“Nghị định 100 cho phép tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần cho nhà ở xã hội nhưng khi tăng vậy nó lại không phù hợp với quy hoạch”, ông nói.

Khi làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp được trích 20% quỹ đất làm nhà thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ phần nhà thương mại lại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án, vốn bị khống chế 10%. Do đó, điều này không khuyến khích chủ đầu tư xây nhà ở xã hội.

Chưa kể, nguồn vốn cũng là vấn đề. Trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70-85% vốn với lãi ưu đãi trung bình 5%. Nhưng ông Nghĩa cho biết, thực tế từ 2016 đến nay, nguồn vốn tái cấp bù cho các ngân hàng không có nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11% và không giảm giá được.