Sài Gòn bức bối vì cao ốc

Nhiều người xa xứ khi về thăm lại Sài Gòn đều có ấn tượng về sự đổi thay mạnh mẽ trong kiến trúc đô thị. Nhiều tòa cao ốc mọc lên đa dạng về kiểu dáng, phong phú về kiến trúc như tô điểm cho "hòn ngọc viễn đông” thêm lộng lẫy. Tuy nhiên, cũng có nhiều người than thở về sự bức bối chật chội của Sài Gòn do bị các cao ốc vây chặt quanh khu vực trung tâm.

Cao ốc Harbour View Tower trên đường Nguyễn Huệ - Quận 1 - TP Hồ Chí Minh.

Thời của cao ốc
Cách đây vài năm, có thể nói là thời của cao ốc. Người ta liên tục ‘bơm” tiền vào ‘con gà đẻ trứng vàng này”. Tập đoàn Tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield (Mỹ) thống kê, Việt Nam đứng thứ 20 thế giới trong các quốc gia có giá văn phòng cho thuê đắt nhất. Có thể, vì giá văn phòng cho thuê của năm 2006- 2007- 2008 liên tục tăng cao nên nhiều doanh nghiệp đã đầu tư vào xây dựng cao ốc cho thuê.


Nhìn lại diễn biến từ năm 2007 đến nay mới thấy sức hút của cao ốc văn phòng cho thuê. Nếu như năm 2007 văn phòng hạng A đạt ở mức giá khoảng 29 USD/m2, văn phòng hạng B là khoảng 26 USD/m2, khối văn phòng hạng C là 20 USD/m2; thì đến đầu năm 2008, mặt bằng cho thuê làm văn phòng tại Tp.HCM đang đứng ở mức giá tăng cao, 32 USD/m2 đối với văn phòng hạng A, văn phòng hạng B là 28 USD/m2, nhóm văn phòng hạng C cũng có giá tăng đến 25 USD/m2.
Còn hiện nay, dù tình hình kinh tế đang rơi vào cảnh khó khăn, nhưng giá thuê đang ở mức 70 USD/m2 (loại A) ở ngoài khu trong tâm và khoảng 80 USD/ m2 ở khu trung tâm. Chính sự thành công này mà ngành ngân hàng luôn ưu ái cho vay xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê, mặc dù NH đang bị bắt buộc phải thắt chặt cho vay đầu tư bất động sản, nhằm giảm rủi ro do nợ xấu và ổn định kinh tế vĩ mô, giảm lạm phát theo mục tiêu đề ra của NHNN.


Nhiều chuyên gia dự báo rằng, thị trường văn phòng cho thuê tại Sài Gòn trong năm 2012 và vài năm nữa sẽ tiếp tục nóng, mặc dù đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong năm ngoái và đầu năm nay chưa có dấu hiệu hồi phục. Có hai xu hướng giải thích hiện tượng này: Hầu hết các công ty nước ngoài khi vào Việt Nam đều chọn đặt văn phòng trong các cao ốc vì dễ quản lý cũng như có đầy đủ các dịch vụ cơ bản.
Ngoài ra, trong vòng 2 năm trở lại đây các công ty Việt Nam có tiềm lực về tài chính, đặc biệt là các công ty hoạt động trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ, cũng thích vào cao ốc hơn là thuê nhà phố làm trụ sở để hưởng dịch vụ tốt hơn và để nâng cao hình ảnh, thương hiệu của mình trước đối tác.
Sau tháp đôi Vincom Center (một thời ầm ĩ bởi việc chiếm không gian công viên Chi Lăng), tòa nhà hình búp hoa sen Bitexco Financial Tower khánh thành vào năm 2010 (68 tầng là toà nhà cao nhất Việt Nam hiện nay có một sân bay trực thăng ở tầng 50 và có thể được nhìn thấy từ khắp mọi phía của TP.HCM), cuối năm 2011 tổ hợp khách sạn - căn hộ cao cấp Times Square và cao ốc Sài Gòn M&C cũng đã được đưa vào hoạt động.


Times Square tọa lạc tại phường Bến Nghé (quận 1), có vị trí rất đắc địa vì nằm ngay góc hai trục đường lớn là Đồng Khởi và Nguyễn Huệ, rất gần UBND TP. Tổng thể công trình là hai khối tháp 36 tầng, cách nhau 21 mét và có chung một khối bệ 6 tầng, chiều cao lên đến gần 165m.
Theo thống kê thì TP hiện có 30 tòa nhà chọc trời đang tiến hành xây dựng, tập trung chủ yếu ở khu trung tâm, nhiều nhất là ở quận 1. Thông tin từ UBND Q.1, dự án cao ốc văn phòng thương mại dịch vụ và căn hộ cho thuê tại khu tứ giác Bến Thành (giới hạn bởi các tuyến đường Lê Thị Hồng Gấm - Calmette - Phạm Ngũ Lão - Phó Đức Chính, P.Nguyễn Thái Bình, Q.1) đang chuẩn bị thủ tục để khởi công.


Theo công ty Bitexco, đơn vị chủ đầu tư dự án tại khu tứ giác Bến Thành, quận 1, đây là dự án tổ hợp đa chức năng – tháp Bến Thành gồm: Cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp. Dự án này tọa lạc trên khu đất có diện tích 8.600 m2, diện tích xây dựng là 180.000m 2 bao gồm hai tòa tháp được nối với nhau bằng khối đế và được bố trí cách xa nhau tối đa. Khu khối đế gồm ba tầng hầm để xe, khu trung tâm thương mại bao gồm hai tầng hầm và bảy tầng nổi.
Tòa tháp phía tây cao 55 tầng, bao gồm khu văn phòng cho thuê ở nửa dưới và khách sạn thương hiệu Ritz Carlton ở nửa trên. Tháp phía đông cao 48 tầng, bao gồm các căn hộ cao cấp cho thuê, với dịch vụ do khu khách sạn thương hiệu Ritz Carlton cung cấp. Cách khu tứ giác Bến Thành không xa, dự án khu căn hộ và trung tâm thương mại (P.Cô Giang, Q.1), do Công ty CP phát triển Đất Việt làm chủ đầu tư, đang triển khai đền bù.


Theo thông tin từ UBND Q.1, hiện có khoảng phân nửa số hộ dân đã ký biên bản bàn giao mặt bằng, với diện tích đất thu hồi trên 14.500m2, Tại khu tứ giác Nguyễn Huệ - Ngô Đức Kế - Hồ Tùng Mậu - Huỳnh Thúc Kháng, một dự án do Công ty CP đầu tư Vạn Thịnh Phát và Công ty Larkhall Holdings Limited làm chủ đầu tư, với tổng diện tích đất bị thu hồi hơn 11.000m2, cũng dự kiến tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng trong năm nay…
Tổng nguồn cung văn phòng trên địa bàn TP hiện nay đạt hơn 1,2 triệu m2, tăng 1% so với quý trước, trong đó quý I/2012 có khoảng 14.000m2 sàn gia nhập thị trường. Tuy nhiên, so với cùng kỳ mỗi năm từ 2008-2011, tỷ lệ tăng trung bình của nguồn cung văn phòng trong quý này là thấp nhất, chỉ đạt 11% so với cùng kỳ năm trước. Các chuyên gia nhận định, có 75 dự án với hơn 1,4 triệu m2 sàn dự kiến sẽ gia nhập thị trường từ năm 2012 trở đi.


Giữ chút hồn xưa
Nhiều người xa xứ khi về thăm lại Sài Gòn đã than thở: Sài Gòn bây giờ đã bị các cao ốc vây chặt. Nạn kẹt xe xảy ra thường xuyên, mỗi lúc giờ cao điểm. Bây giờ mới thấy những người yêu Sài Gòn đã rất có lý khi quyết liệt với dự án đưa Thương xá Tax trở thành cao ốc. Đây là một vị trí rất đắc địa, nằm trong tổng thể kiến trúc của khu trung tâm vốn rất hài hòa.


Nhiều người cho rằng, cao ốc sẽ biến đường phố thành đường hẻm. Thực tế xảy ra ở đường Lê Thánh Tôn quận 1. Khi cao ốc 22 tầng The Lancaster (22-22bis Lê Thánh Tôn) nằm cạnh cụm cao ốc Sky Garden được đưa vào sử dụng, lượng ô tô ra vào khu vực này khá đông, khiến đoạn đường này trở nên chật chội và liên tục bị kẹt xe.
Trong một báo cáo mới đây trước Hội đồng nhân dân TPHCM, Giám đốc Sở Giao thông Vận tải TP HCM Trần Quang Phượng khẳng định, với 65 trên tổng số 79 cao ốc không đủ diện tích đậu xe, đã để xe trên vỉa hè, tràn ra lòng đường gây mất trật tự giao thông. Chuyện các cao ốc bên trong thành phố góp phần cho việc ách tắc giao thông là điều ai cũng dễ dàng nhận thấy. Nhưng tại sao vẫn có nhiều dự án cao ốc mọc lên ngay khu vực trung tâm Sài Gòn?


Phải chăng bộ phận quy hoạch cũng biết rất rõ như đại bộ phận dân chúng, nhưng vẫn cho qua vì mục tiêu tăng trưởng mà đây đó chúng ta vẫn thường nghe giải thích? Theo quy hoạch phát triển, yếu tố đầu tiên trong ngành này là phải tính tỷ lệ diện tích mặt bằng, từ đó có con số chỗ đậu xe cần phải có. Đó là chưa kể đến các yếu tố xanh, sạch, an toàn...
Tôi có nhiều ngày ngồi tán gẫu với những người bạn Việt kiều Sài Gòn. Họ rất vui khi thành phố ngày càng phát triển. Những con đường và đô thị ngày càng mở ra, rộng về khắp hướng. Họ ấn tượng nhất là việc hình thành nên đại lộ Nguyễn Văn Linh, đã đánh thức vùng đất đầm lầy 2.600 ha của thành phố trở thành khu đô thị Phú Mỹ Hưng sầm uất, tạo đà phát triển cho cả vùng Nam Sài Gòn.


Chúng tôi đem vấn đề cao ốc ra bàn luận, câu chuyện trở nên rôm rả hơn và nghe được nhiều ý kiến khác nhau. Các anh cho rằng, sự hình thành những cao ốc tại khu vực Mã Lạng và khu phố nằm giữa hai con đường Cô Bắc và Cô Giang, đã bóc cả một khu dân cư lụp xụp, để thay vào đó là một khu dân cư hiện đại hơn, tạo cho thành phố thêm phần tươi sắc. Vài người còn triết lý rằng, việc phát triển nào cũng gắn liền với thách thức. Do vậy, chúng ta cần chấp nhận sự thật dù có cay đắng là không còn giữ được cảnh quan và kiến trúc truyền thống của trung tâm thành phố nữa.
Với những tòa nhà cao tầng, rõ ràng đã tạo cho thành phố một bộ mặt hoành tráng, hiện đại, bề thế và sôi động hơn. Nhưng không phải vì thế mà chúng ta buông xuôi tất cả. Thử hình dung, một ngày kia Thương xá Tax trở thành cao ốc văn phòng và chợ Bến Thành trở thành một siêu thị thì Sài Gòn sẽ ra sao?.


Khi ấy những công trình kiến trúc nổi tiếng như Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện TP.HCM, Hội trường Thống Nhất… và những con đường lộng lẫy như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi…có lẽ sẽ làm nhiều người tiếc nuối và hoài niệm. Và như thế Sài Gòn sẽ không còn nét gì đặc trưng, quyến rũ đã từng làm mê hồn biết bao du khách nữa.
Phóng sự của Duy Khanh