Thiếu hiểu biết hay… vì một nhóm lợi ích?giá nhà Việt Nam cao hơn thu nhập 25 lần

Đồng chí Bộ trưởng xây dựng hiện nay thiếu hiểu biết khi bày tỏ trách nhiệm với doanh nghiệp BĐS nhưng lại thể hiện sự thiếu trách nhiệm với người dân…

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhấn nhấn mạnh điều này khi trao đổi về việc Bộ trưởng xây dựng đề xuất “giải cứu” cho BĐS .

GS Đặng Hùng Võ nêu rõ, Bộ Xây dựng làm việc với Ngân hàng Nhà nước để tìm cách “giải cứu” thị trường BĐS là điều vô nghĩa.

Cớ gì Bộ trưởng xây dựng đi kêu cứu và định làm cuộc đối thoại với Thống đốc ngân hàng? Ai cũng biết giá nhà Việt Nam cao hơn mức sống, mức thu nhập người Việt Nam 25 lần. Làm như thế là anh có trách nhiệm với doanh nghiệp của mình, nhưng lại không có trách nhiệm với người dân. Bởi vấn đề quyền lợi người dân quan tâm là giá nhà họ có thể tiếp cận chứ không phải mức giá ngất ngưởng mà các doanh nghiệp đang giữ. Và như thế, là đứng sau một nhóm lợi ích thôi!

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, thị trường BĐS chỉ có thể đổ vỡ nếu giá xuống thấp hơn giá trị thực của nó. Trong khi đó, mức giảm 30% hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng giá cả sản xuất. Kể cả các mức giá rất thấp ở TP HCM, chỉ 11-13 triệu/m2 cũng vẫn cao hơn nhiều giá cả sản xuất.

Điều kiện thứ hai để thị trường đổ vỡ là vay nợ tín dụng để đầu tư vào các dự án BĐS phải ở mức vượt ngưỡng (chiếm 30% tổng dư nợ tín dụng trở lên). Nhưng hiện nay con số chính thức vẫn dưới 10%. Hiện tại, nhà đầu tư chỉ lãi không cao so với trước và nếu có lỗ thì chỉ là lỗ so với lợi nhuận kì vọng, chứ không phải lỗ thật sự.

Theo GS Đặng Hùng Võ, thị trường BĐS cần trải qua "cơn đau" để tự thanh lọc, phát triển bền vững hơn.

Thậm chí một số nhà đầu tư phải chuyển nhượng dự án, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, cũng chỉ là giải pháp về vốn, chứ không phải biểu hiện của sự đổ vỡ. Ngay cả khi BĐS xuống thấp hơn nữa, tới mức giảm 50% thì vẫn chưa phải lo ngại về sự đổ vỡ. Cái đáng ngại hiện nay là nội bộ của thị trường tiền tệ, các ngân hàng thương mại có đảm bảo tính thanh khoản tốt hay không. Nhiều ngân hàng đã tham gia vào các dự án không có khả năng sinh lời.

Theo GS Đặng Hùng Võ, các nhà đầu tư phải tự chủ động tìm giải pháp cho mình. Nhà nước phải tập trung cho mục tiêu chống lạm phát, chứ không phải đi cứu thị trường BĐS, nhất là khi bản thân siêu lợi nhuận từ BĐS đang gây ra lạm phát.

Lẽ ra người dân Việt Nam có thể tiếp cận được với nhà ở bằng thu nhập bình thường của mình. Hiện nay, ở Việt Nam, tỉ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỉ lệ này là 5 lần, ở các nước đang phát triển, tỉ lệ này là 2 lần. Vì vậy, phải coi đây là dịp tốt để thị trường BĐS tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư "tay không bắt giặc", chỉ còn lại những nhà đầu tư nghiêm túc.

GS Đặng Hùng Võ khẳng định, thị trường BĐS hiện nay không có nguy cơ tác động vào thị trường tài chính. Ngược lại, chỉ có nguy cơ thị trường tài chính mất khả năng thanh toán dẫn đến tác động đến thị trường BĐS.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng phải đến cuối sang năm mới có thể hy vọng thị trường hồi phục. Còn hiện tại, giá BĐS sẽ tiếp tục xuống, thậm chí xuống dưới giá sàn. Đó là điều tốt cho thị trường.

Theo GS Đặng Hùng Võ, hiện nay khả năng đảm bảo tính thanh khoản của ngân hàng rất yếu. Thậm chí nhiều ngân hàng thương mại cho vay các dự án với lượng vốn rất lớn nhưng khả năng thanh toán giờ chỉ còn 10%.

Trong khi số vốn nghèo nàn tại các ngân hàng thương mại cần phải phục vụ sao cho các mặt hàng tiêu dùng khác như rau, cá, thịt giảm giá đi; thay vào đó, nếu tiền lại chảy vào BĐS thì giá BĐS lại tăng và lạm phát tăng theo là lẽ đương nhiên.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cứ để thị trường BĐS như hiện nay là tốt hơn. Vì giá BĐS hiện nay chưa xuống dưới giá sàn nên nhà đầu tư vẫn còn có lãi. Còn doanh nghiệp khó khăn về vốn, họ có thể “xoay” bằng việc chuyển giao dự án, thậm chí anh có thể “lừa” khách hàng để huy động vốn. Nhưng “lừa” khách hàng ở đây là một thủ thuật. Đó là việc anh đưa ra những ưu đãi, quyền lợi để thu hút khách hàng họ mua hàng và nộp tiền.

Thực tế thời gian qua có nhiều doanh nghiệp họ cũng rất tài huy động vốn theo kiểu này rồi. Nhưng khi thị trường gặp khó một chút, nếu Nhà nước nghe doanh nghiệp kêu mà cứu ngay là chết, là lạm phát sẽ tăng ngay.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, thị trường đang vận hành theo đúng qui luật của nó và chúng ta phải đối mặt. Trong bối cảnh lạm phát hiện nay, siết chặt vốn vào BĐS là giải pháp

Thị trường BĐS sẽ còn tiếp tục mất giá cho tới cuối năm và sẽ phục hồi vào đầu năm 2012. Hoàn cảnh này không thuận lợi cho nhà đầu tư BĐS vì họ không đạt được siêu lợi nhuận. Nếu có tiền mặt, giữ được dài hơi thì có thể đầu tư vào bất động sản.

Còn nếu đi vay ngân hàng để đầu tư thì cực kì rủi ro. Dấu hiệu của lạm phát đã tốt hơn, mức trượt giá đã giảm đi nhưng câu chuyện khó khăn vẫn đang ở trước mặt. Vì vậy, nhà đầu tư vẫn chưa thể sớm lạc quan.

Minh Giang
Tamnhin