Đưa giá đất về sát thị trường

[Hanna]

Hai vấn đề lớn được người dân cả nước quan tâm liên quan đến dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là quyền sở hữu đất đai và định giá đất
Những nội dung sửa đổi, bổ sung được đưa ra trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là nhằm thể chế hóa những quy định trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta thành nước phát triển có thu nhập cao".

Khẳng định sở hữu toàn dân

Nghị quyết 18-NQ/TW khẳng định giữ nguyên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là mong muốn của người dân và phù hợp với quy luật kinh tế.

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, ngày càng bị thu hẹp. Vì thế, cần chấm dứt tình trạng các cấp quản lý được quyền cấp đất cho cán bộ xây nhà ở, nhất là cấp đất cho cán bộ lãnh đạo hoặc hóa giá nhà đất theo mức ưu đãi rất rẻ. Thực tiễn cho thấy đã có cán bộ lãnh đạo bán ngay nhà đất được "phân phối" hoặc "hóa giá" để hưởng chênh lệch hàng chục lần.

Ngoài ra, cần xử lý cứng rắn và kiên quyết với mọi trường hợp lấn chiếm, "nhảy dù" đất công, kể cả đất ở vùng sâu, vùng xa, rồi hợp thức hóa thành đất tư nhân. Đáng ngại nhất là nhiều người nắm được thông tin quy hoạch đã "bày" cho người thân hoặc bán thông tin cho những người khác "nhảy dù" chiếm đất. Việc này từng xảy ra ở ven sông Tô Lịch (TP Hà Nội) hay một số bãi rác ở nhiều nơi.

Luật Đất đai năm 2003 đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp sử dụng bất hợp pháp trước năm 1993 mà không có tranh chấp, khiếu nại. Như vậy, nhà nước đã chấp nhận hợp thức hóa 1 lần cho tất cả trường hợp chiếm đất bất hợp pháp trong quá khứ, nhưng không lý gì lại tiếp tục việc đó nhiều lần sau nữa. Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp sử dụng bất hợp pháp vẫn giữ nguyên hiệu lực có nghĩa là mở đường cho người sử dụng đất không đủ giấy tờ nhưng không tranh chấp có thể được công nhận và cấp sổ đỏ sau một thời hạn nhất định.

Nên có tổ chức độc lập định giá đất



Giá đất phải là giá thị trường, chứ không phải do ai đó quy định. Giá thị trường phải là giá mà bên bán và bên mua đồng thuận dựa trên chính nhận thức hay phân tích lợi ích của đôi bên. Sự can thiệp của bên thứ ba, dù là nhà nước đưa ra giá trung bình để làm căn cứ như trước đây, cũng khiến giá đất không chính xác nữa.

Về định giá đất, phải được làm một cách khoa học và khách quan. Hiện có 2 loại giá đất: giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố hằng năm làm căn cứ thu thuế sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi đất theo quy hoạch cho mục đích an ninh - quốc phòng; giá đất theo thị trường làm căn cứ đền bù, giải phóng mặt bằng cho những dự án phát triển kinh tế - xã hội. Đến nay, vẫn không ai xác định được thế nào là giá thị trường? Chênh lệch giữa 2 loại giá này vẫn quá lớn, gây bức xúc cho người dân khi bị thu hồi đất.

Vấn đề cần quan tâm tiếp theo là cơ quan nào tham mưu giá đất cho UBND cấp tỉnh? Hiện nay, các sở, ngành như: tài nguyên và môi trường, tài chính... thường là cơ quan được giao nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định. Đây là cách làm hành chính, thiếu khoa học và khách quan, không minh bạch.

Nên có tổ chức định giá độc lập, có uy tín, có phương pháp nghiên cứu giá một cách khoa học và tập hợp được các chuyên gia định giá, mời chuyên gia nước ngoài có kinh nghiệm nếu cần… để xây dựng bảng giá đất hằng năm, trình lãnh đạo địa phương công bố và áp dụng. Tất nhiên, bảng giá đất này chỉ dùng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi đất vì mục đích an ninh - quốc phòng. Còn với thu hồi đất cho các dự án kinh tế - xã hội, có thể sử dụng giá này như là giá sàn, giá khởi điểm khi thỏa thuận với người dân.

Nhà nước có quyền quyết định giá đất cho những hoạt động nhất định của mình, như tính thuế đất hằng năm. Vấn đề là cách nhà nước xác định giá đất như thế nào cho hợp lý? Cao quá thì không thu được thuế, như một số trường hợp người dân không trả tiền để lấy sổ đỏ; còn thấp quá thì nguồn thu không đủ chi cho bộ máy.Bên cạnh đó, nhằm chống đầu cơ hay để đất đai hoang hóa, có thể áp thuế đối với đất để hoang, nhà không sử dụng, mức thuế lũy tiến theo số năm không sử dụng. Không nên đánh thuế lũy tiến theo diện tích đất hay số lượng nhà ở của một cá nhân, hộ gia đình được quyền sử dụng.