Dự thảo Luật đất đai đang có sự bất nhất với một số luật hiện hành

[Romano]

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng, nếu đối chiếu với một số luật khác, có sự vênh nhau giữa các Luật với Luật đất đai sửa đổi trong một số quy định...Trên cơ sở góp ý của doanh nghiệp, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến thẩm định ban đầu về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

QUY ĐỊNH NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VỚI NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MỖI LUẬT KHÁC NHAU
Cụ thể, quy định tại Điều 6 Dự thảo cho rằng “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

VCCI cho rằng quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành.

Bởi theo Điểm b khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở” (khoản 2 Điều 14); “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.” (khoản 1 Điều 19).

Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo Dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này dường như chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Mặt khác, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vô hình trung, quyền của người mua là người Việt Nam, sẽ không được đảm bảo.

“Đề nghị xem xét lại quy định về người sử dụng đất đối với người nước ngoài để đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật”, VCCI nêu ý kiến.

CẦN CÓ SỰ ĐIỀU CHỈNH Ở PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ
Các hoạt động thực hiện dự án đầu tư liên quan rất nhiều đến thủ tục đất đai. Theo rà soát, quy định hiện hành của Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm chưa thống nhất, các thủ tục hành chính chưa thực sự thuận lợi cho nhà đầu tư.

Theo VCCI, về cơ bản, Dự thảo đã cố gắng điều chỉnh các quy định để thống nhất giữa hai luật này, tuy nhiên vẫn còn một số cần được xem xét để hoàn thiện.

Như tại Điểm g, i khoản 1 Điều 63 Dự thảo quy định trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Quy định được hiểu, khi gặp các sự kiện khách quan như ô nhiễm môi trường, bị thu hồi vi mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, các chủ thể sử dụng đất sẽ được giao đất, cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, pháp luật về đầu tư hiện chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đầu tư đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư mà thuộc diện được tiếp tục kinh doanh như quy định trên của Dự thảo.

Điều này dẫn tới việc khi thực hiện trên thực tế, chủ đầu tư các dự án bị di dời trên sẽ không biết phải thực hiện thủ tục gì (có phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư không?).

Để tránh khoảng trống pháp lý và lúng túng trong quá trình thực hiện, VCCI đề nghị cần có sự điều chỉnh ở pháp luật về đầu tư để giải quyết cho trường hợp quy định tại điểm g, I Điều 63 Dự thảo.

Quy định tại điểm g, Nhà nước chỉ hỗ trợ đối với trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà không hỗ trợ cho người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần.

Điều này là chưa thực sự hợp lý và công bằng cho các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất đề nghị bổ sung quy định đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cũng thuộc trường hợp quy định tại điểm g.

GIA HẠN DỰ ÁN - DOANH NGHIỆP PHẢI THỰC HIỆN HAI LẦN THỦ TỤC
Hay quy định tại khoản 2 Điều 144 Dự thảo nêu, điều kiện để xem xét gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất là “có văn bản đề nghị điều chỉnh kèm theo báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án đề nghị gia hạn luận chứng về sự cần thiết tiếp tục thực hiện dự án đầu tư theo thời hạn dự án đầu tư mới”.

VCCI phân tích, quy định này được hiểu là chủ đầu tư phải thực hiện một thủ tục hành chính để được gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 4 Điều 44 Luật Đầu tư 2020 thì “Khi hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư mà nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật thì được xem xét gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư nhưng không quá thời hạn tối đa quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này”.

Điều 55 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định về thủ tục điều chỉnh, gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong đó chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư. Trong quá trình thẩm định hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục hành chính gửi “hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan có liên quan để lấy ý kiến về việc đáp ứng điều kiện quy định”.

Như vậy, quy định tại Dự thảo sẽ khiến chủ đầu tư dự án phải thực hiện hai lần thủ tục, một thủ tục theo quy định của pháp luật đầu tư, một thủ tục theo quy định tại pháp luật đất đai để được phép gia hạn dự án đầu tư, trong khi đó vấn đề điều kiện gia hạn thời hạn giao đất cùng được xem xét ở cả hai thủ tục. Mặt khác, cũng không rõ thủ tục nào sẽ thực hiện trước, thủ tục nào thực hiện sau.

“Đề nghị xem xét thủ tục gia hạn khi dự án đầu tư hết thời hạn giữa Dự thảo và Luật Đầu tư 2020 để đảm bảo chủ đầu tư chỉ phải thực hiện một thủ tục, giữa các cơ quan quản lý nhà nước cần có sự phối hợp để xem xét điều kiện gia hạn dự án và điều kiện gia hạn thời gian sử dụng đất của dự án”, VCCI góp ý.