VN: Liên minh Vingroup–Techcombank và sự im lặng khó hiểu từ phiá chính quyền Hà Nội

[trungthuc]

Grand World Phú Quốc, Kiên Giang. (Ảnh: Vinwonder)
Hàng ngàn cá nhân bỏ tiền vô đầu tư đang đứng trước nguy cơ bị mất trắng khối tài sản ước tính lên đến hơn 30,000 tỷ VNđồng (hơn 1,000 tỷ USD) tại hai siêu dự án Grand World Phú Quốc (Kiên Giang) và Ocean Park Gia Lâm (Hà Nội).
Những hồ sơ pháp lý do các nạn nhân cung cấp và công bố ra, không chỉ đơn thuần phản ảnh ra rủi ro về thị trường, mà còn tiết lộ ra những dấu hiệu của một quy trình lừa đảo có tổ chức, được vận hành trơn tru bởi một tam giác quyền lực: Chủ đầu tư Vingroup–Ngân hàng Techcombank và sự im lặng khó hiểu của các cơ quan quản lý nhà nước.

Cú đánh tráo khái niệm tại Phú Quốc
Câu chuyện được bắt đầu tại xã Gành Dầu, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, nơi mà dự án Grand World (GW) nằm tọa lạc trên tổng diện tích 85,3 ha. Theo các sổ đỏ mang số CU 861652 và CU 861653, toàn bộ diện tích này được nhà nước giao cho thuê với mục đích là đất thương mại, dịch vụ. Căn cứ theo Phụ lục số 01 của Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, loại đất này chỉ được phép sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ thương mại chứ tuyệt đối không phải là đất ở hay đất để phân lô bán nền. Thế nhưng, thực tế xảy ra tại dự án này lại hoàn toàn trái ngược với quy định ban đầu.

Tập đoàn Vingroup, thông qua công ty con là New Vision, tiến hành cho phân lô và bán hàng loạt các dạng cơ sở kinh doanh dưới tên gọi mỹ miều như Shophouse, Boutique Hotel hay Condotel cho giới đầu tư cá nhân. Để luồn lách qua khe cửa hẹp của Luật Đất Đai 2013, vốn đặt ra quy định đất thuê trả tiền hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền một lần chỉ được chuyển nhượng cả dự án chứ không được cho xé lẻ, chủ đầu tư đã sáng tạo ra một loại văn bản pháp lý có tên "hợp đồng mua bán công trình dịch vụ du lịch".

Thực chất của loại hợp đồng này là bán phần xác nhà trên đất, trong khi quyền sử dụng đất, yếu tố quan trọng nhất bảo đảm giá trị bất động sản, lại không thể chuyển giao cho người mua. Điều này đã đẩy hàng ngàn cá nhân đầu tư vào thế kẹt: họ bỏ ra hàng chục tỷ đồng để mua một tài sản mà về mặt pháp lý, họ không bao giờ có thể nắm sở hữu trọn vẹn quyền sử dụng đất như một loại bất động sản thông thường.

Nghiêm trọng hơn, dù dự án đã cho bán sạch từ năm 2021, nhưng đến tháng 9/2023, Sở Xây Dựng tỉnh Kiên Giang vẫn đưa ra văn bản số 2479/SXD-QLN khẳng định chưa nhận được hồ sơ pháp lý có liên quan đến việc mua bán nhà của dự án này. Sự chậm trễ và mập mờ này đặt ra câu hỏi lớn về trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương trước một hoạt động giao dịch bất động sản có quy mô lớn xảy ra công khai suốt nhiều năm.

Khi ngân hàng hành xử như tổ chức "tín dụng đen"
Nếu sự mập mờ về mặt pháp lý liên quan đến đất đai của Vingroup là cái bẫy, thì phương thức cho vay của Techcombank chính là chiếc thòng lọng siết chặt đường lui của giới đầu tư, với những thủ đoạn mang đậm màu sắc của hoạt động "tín dụng đen" hơn là chuẩn mực của một tổ chức tài chính uy tín.

Cốt lỗi của sự việc nằm ở chỗ, các bất đông sản tại dự án Grand World hay Ocean Park do vi phạm vấn đề quy hoạch hoặc chưa hội đủ điều kiện cho tách xé lẻ, hoàn toàn không đủ tư cách pháp lý để thực hiện thủ tục "đăng ký giao dịch bảo đảm" tại Sở Tài Nguyên và Môi Trường như quy định của pháp luật. Biết rõ tài sản này không thể được cho thế chấp theo lối chính ngạch, Techcombank đã thiết lập một quy trình "cho vay ngoài luồng" đầy tính toán ác ý nhằm tước đoạt quyền được pháp luật bảo vệ của khách hàng.

Thay vì ký hợp đồng thế chấp tài sản thông thường, Techcombank buộc người vay phải ký vào một văn bản có tên "hợp đồng ủy quyền toàn phần" cho Công Ty Quản Lý Tài Sản Sao Thủy, một đơn vị được giới thạo tin chỉ mặt đặt tên là "sân sau" chuyên đứng ra xử lý nợ của chính ngân hàng này. Điều khoản của bản hợp đồng ủy quyền này hà khắc đến mức khó tin: khách hàng phải trao toàn bộ quyền định đoạt tài sản, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và tự ý bán lại cho bên thứ ba cho công ty Sao Thủy ngay khi có dấu hiệu chậm trễ trả nợ.

Đây chính xác là mô hình "siết nợ không cần qua xét xử" mà các "tổ chức tín dụng đen", "mafia tài chính" thường cho áp dụng: ép con nợ ký giấy bán nhà/xe khống trước khi giao tiền, để khi nào cần là có thể ngang nhiên đến tịch thu tài sản mà không cần thông qua bất cứ phán quyết nào của tòa án hay cơ quan thi hành án dân sự. Bằng cách này, Techcombank và Sao Thủy tự cho mình cái quyền đứng trên pháp luật, tước bỏ quyền tự bào chữa và quyền được xét xử công bằng của người dân khi có tranh chấp xảy ra.

Sự tàn nhẫn độc ác của chiêu trò này nằm ở thời điểm Techcombank tung ra yêu sách. Ngân hàng chỉ đưa ra điều kiện bắt buộc ký ủy quyền cho Sao Thủy sau khi khách hàng đã trót đóng 30-40% giá trị hợp đồng (tiền đặt cọc) cho Vingroup. Lúc này, giới đầu tư rơi vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan": nếu không chịu ký vào "bản hợp đồng nô lệ" với Sao Thủy thì không được cho giải ngân, đồng nghĩa với việc vi phạm tiến độ thanh toán và mất trắng số tiền cọc hàng tỷ đồng cho chủ đầu tư. Chính tâm lý sợ bị mất tiền cọc đã biến hàng ngàn khách hàng trở thành nạn nhân, buộc phải chấp nhận đặt bút ký vào văn bản trao quyền sinh sát tài sản của mình cho nhóm lợi ích Techcombank–Sao Thủy.

Mức độ thao túng của liên minh này còn thể hiện sự coi thường pháp luật đỉnh điểm qua vụ việc cho phát hành trái phiếu của Công Ty Thiên An. Dù dự án Grand World đã được Techcombank "xẻ thịt" cho vay đối với từng khách hàng cá nhân từ năm 2021, nhưng đến tháng 10/2023, chính dự án này lại tiếp tục được sử dụng làm tài sản bảo đảm để cho Thiên An phát hành ra thêm hai lô trái phiếu trị giá hơn 2,146 tỷ VNđồng. Việc một tài sản được đem ra thế chấp đến 2 lần, vừa để cho người dân vay, vừa để cho "doanh nghiệp sân sau" phát hành trái phiếu là dấu hiệu rõ ràng của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, biến hệ thống ngân hàng trở thành nơi rửa tiền hợp pháp và trục lợi trên rủi ro của người gửi tiền và giới đầu tư.

Không chỉ tại Phú Quốc, mô hình "cho lách luật" tương tự cũng đạ thấy xuất hiện tại đại đô thị Ocean Park Gia Lâm, Hà Nội. Tại đây, 14 lô đất được quy hoạch là "đất công cộng thành phố" (ký hiệu CCTP), vốn dành ra để quy hoạch xây dựng công viên, vườn hoa hay công trình phục vụ lợi ích chung, đã bị biến hóa trở thành 1,226 căn nhà phố và biệt thự thương mại để đem bán kiếm lời.

Ocean Park Gia Lâm, Hà Nội. (Ảnh: Vinhomes.vn)
Sai phạm này trở nên nghiêm trọng hơn với sự tiếp tay của cơ quan quản lý. Ngày 14 /12/2023, Sở Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho giới đầu tư tại đây. Tuy nhiên, các giấy chứng nhận này chứa đựng một nội dung chưa từng có tiền lệ và vi phạm Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014: chỉ công nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà không công nhận quyền sử dụng đất gắn liền.

Việc cấp ra một cuốn "sổ đỏ" nhưng không có đất đã tạo ra một cơn chấn động về mặt pháp lý. Ngay sau đó, nhận thấy sai phạm không thể che giấu được, Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Hà Nội đã phải ban hành ra các văn bản số 2044 và 2115 vào đầu năm 2024 để thông báo cho thu hồi lại toàn bộ 1,226 giấy chứng nhận đã cấp. Hành động "tiền hậu bất nhất" này của Sở Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội không chỉ đẩy hơn một ngàn cá nhân đầu tư vào nguy cơ bị mất trắng tài sản, mà còn cho thấy sự lúng túng, thậm chí là dấu hiệu cấu kết thông đồng với nhau để hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư trong một khoảng thời gian ngắn.

Sự im lặng đáng sợ của chính quyền và trách nhiệm bị bỏ ngỏ
Xuyên suốt các vụ việc từ Nam ra Bắc, vai trò của chính quyền địa phương hiện lên một cách mờ nhạt và đầy mâu thuẫn. Tại Kiên Giang, khi người dân khởi kiện ra Tòa Án Nhân Dân Thành Phố Phú Quốc, phiên tòa phải cho hoãn nhiều lần để chờ xin ý kiến của UBND tỉnh về việc có cho phép tách ra hay không. Tuy nhiên, thay vì đưa ra câu trả lời dứt khoát dựa trên quy định pháp luật, UBND tỉnh Kiên Giang lại ban hành văn bản đùn đẩy trách nhiệm ngược lại cho tòa án. Sự đùn đẩy trách nhiệm này, cộng với những phát ngôn khẳng định "do vướng mắc cơ chế" của Chủ Tịch Lâm Minh Thành trước đó, cho thấy một sự bao che kéo dài, dung túng cho sai phạm tồn tại thay vì xử lý triệt để.

Tương tự tại Hà Nội, trách nhiệm của UBND Thành phố và cá nhân ông Chủ tịch Trần Sỹ Thanh cũng cần được làm rõ khi để xảy ra tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất công cộng trái phép quy mô lớn ngay giữa thủ đô, dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng là việc phải cho thu hồi lại hàng loạt sổ đỏ đã được cấp.

Sự kiện tại Grand World và Ocean Park không còn là những tranh chấp dân sự đơn lẻ. Đây là hồi chuông báo động về một lỗ hổng quản lý khổng lồ, nơi mà quyền lợi của hàng ngàn người dân bị xâm phạm bởi sự cấu kết công khai giữa nguồn vốn ngân hàng, tham vọng của chủ đầu tư và sự thờ ơ khó hiểu của chính quyền. Nếu không có sự nhún tay quyết liệt của các cơ quan điều tra cao cấp để làm rõ nguồn tiền và trách nhiệm của từng cá nhân, tổ chức liên quan, hậu quả từ "bom nợ" hàng chục ngàn tỷ đồng này sẽ để lại những vết sẹo khó lành cho thị trường bất động sản và niềm tin của xã hội ở VN.