Lô đất 3-12 Thủ Thiêm được xử lý thế nào khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc?

[Romano]

Bức "tâm thư" của phía Tân Hoàng Minh với mong muốn đơn phương hủy hợp đồng lô đất 3-12 Thủ Thiêm đặt ra nhiều câu hỏi lớn cho thị trường bất động sản.
Ngày 11/1, ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh - có "tâm thư" gửi tới lãnh đạo cấp cao Đảng, Nhà Nước để bày tỏ việc xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản lô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích hơn 10.000 m2 và với mức trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng.

Mặc dù chưa có thông tin chính thức từ phía UBND TP.HCM, Trung tâm Dịch vụ bán Đấu giá TP.HCM và Trung tâm Phát triển Quỹ đất về kế hoạch này của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, thị trường bất động sản đặt ra rất nhiều thắc mắc liên quan đến số phận lô đất được định giá cao nhất Thủ Thiêm này.

Liên quan đến sự việc, Zing đã trao đổi với luật sư Trần Tấn Tài, người có nhiều năm kinh nghiệm về vấn đề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM.

Tân Hoàng Minh chưa hủy hợp đồng
Theo luật sư này, "tâm thư" của chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh - dù được công bố rộng rãi với truyền thông và cộng đồng - không được xem là văn bản mang tính pháp lý trong việc xác định doanh nghiệp này đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản lô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

"Văn bản này chỉ thể hiện doanh nghiệp có mong muốn chấm dứt hợp đồng. Việc hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cần được thể hiện qua văn bản được gửi đến đúng cơ quan chức năng tiếp nhận", luật sư Trần Tấn Tài cho biết.

"Thực tế, cho đến nay, TP.HCM, Trung tâm Dịch vụ Đấu giá Tài sản và Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM vẫn chưa nhận được thông tin chính thức gì từ Tập đoàn Tân Hoàng Minh về vấn đề này", vị luật sư nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Cục Thuế TP.HCM đã có "Thông báo nộp tiền" vào ngày 6/1 về tiền sử dụng đất đối với 4 doanh nghiệp vừa trúng đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) với tổng số tiền sử dụng đất là 37.364 tỷ đồng và 1,5 tỷ đồng lệ phí trước bạ.

Trong đó, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô đất số 3-12 đóng 24.500 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng cho diện tích sử dụng thương mại dịch vụ.

Theo nội dung thông báo, trong vòng 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo trên, các doanh nghiệp phải đóng lệ phí trước bạ và 50% tiền sử dụng đất. Chậm nhất trong vòng 90 ngày kể từ khi có thông báo trên, các đơn vị trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại.

"Theo quy định, số tiền đặt trước sẽ chuyển thành tiền cọc theo quy định tại khoản 5 Điều 39 của Luật đấu giá tài sản. Như vậy, nếu đến ngày 7/2, phía Tân Hoàng Minh bất ngờ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo yêu cầu, hợp đồng này vẫn sẽ còn hiệu lực. Nếu đơn vị này tiếp tục không thực hiện nghĩa vụ, xem như họ bỏ cọc và mất số tiền gần 600 tỷ.", luật sư Trần Tấn Tài nói thêm

Có hay không việc đấu giá lại?
Đặc biệt, luật sư nhấn mạnh trường hợp này cũng không áp dụng quy định đơn vị trả giá cao thứ hai sẽ được mời mua tài sản đấu giá bởi phiên đấu giá đã chấm dứt, các bên đã ký hợp đồng mua tài sản đấu giá và UBND TP cũng đã có quyết định công nhận kết quả đấu giá.

Việc đơn vị trả giá cao thứ hai được mua tài sản đấu giá chỉ áp dụng khi đơn vị trúng đấu giá từ chối mua ngay sau khi trúng đấu giá và bên trả giá thứ hai đồng ý mua. Một điều kiện kèm theo là giá được trả cao thứ hai cộng với số tiền đặt cọc đấu giá bằng hoặc cao hơn giá mà đơn vị trúng đấu giá vừa từ chối.

Điều đó có nghĩa Công ty CP Capital One Financial là đơn vị đã trả mức giá cao thứ hai với 23.800 tỷ đồng cộng với số tiền đặt cọc của Công ty Đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt là 588,4 tỷ đồng mới chỉ đạt 24.388,4 tỷ đồng, chưa bằng kết quả bán đấu giá ban đầu. Do đó, trong thời gian tới, Nhà nước sẽ phải tổ chức lại phiên đấu giá mới cho lô đất này.

Bình luận về những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng Luật Đấu giá 2016 quy định phải nộp tiền đặt trước với mức tối đa 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Việc chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư, để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của nhà đầu tư là rất quan trọng

HoREA

Tuy nhiên, luật không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư trả giá tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

"Đối với cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như trường hợp đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, việc chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư, để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của nhà đầu tư là rất quan trọng", HoREA bình luận.

Bên cạnh đó, hiện nay vẫn còn thiếu các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là điều kiện chứng minh nhà đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác và điều kiện chứng minh có năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Trung tâm Dịch vụ Đấu giá Tài sản thuộc Sở Tư pháp TP.HCM đã ban hành “Quy chế cuộc đấu giá tài sản” yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện cam kết bằng văn bản, trong đó có cam kết không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác và các cam kết để chứng minh năng lực tài chính.

Tuy nhiên, HoREA cũng cho rằng việc yêu cầu nhà đầu tư có văn bản cam kết để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư vẫn còn mang tính hình thức và lỏng lẻo.