Giá nhà, lãi suất thế chấp tăng chóng mặt.

Giá nhà và lãi suất thế chấp tăng mạnh trong những tháng đầu năm 2022 đã tác động tương đối ít đến người mua và người bán giàu có, nhưng lại tác động nghiêm trọng đến người Mỹ có thu nhập thấp hơn — và Đảng Dân Chủ có thể phải trả giá đắt cho sự thất vọng của người dân trong các cuộc bầu cử giữa kỳ vào tháng 11/2022 và hơn thế nữa, theo các nhà phân tích và bình luận bất động sản.

Các khoản thanh toán thế chấp trung bình đã tăng từ 3% lên 5% trong ba tháng đầu năm và hiện cao hơn 38% so với một năm trước, theo một báo cáo của Politico trích dẫn số liệu từ dịch vụ niêm yết bất động sản Zillow.

Một phần do lạm phát, lãi suất thế chấp trung bình 30 năm trong tuần này đạt 5.46%, con số cao nhất kể từ tháng 08/2009, theo thống kê của Bankrate.

Các mức lãi suất đều tăng lên, bao gồm lãi suất cố định 30 năm, lãi suất cố định 15 năm và lãi suất thế chấp tỷ lệ thay đổi 5/1 (ARM). Vào tháng 04/2022, giá nhà trung bình ở Mỹ là 344,141 USD, tăng 20.9% so với năm trước, Zillow cho biết.

Lạm phát, được thúc đẩy bởi đại dịch và các yếu tố khác bao gồm các chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng của chính phủ, đã góp phần vào các điều kiện thị trường bất lợi, nơi các cử tri thu nhập thấp mà Đảng Dân chủ tuyên bố đại diện đang gặp khó khăn nhất. Theo các chuyên gia, lãi suất thế chấp tăng mạnh cộng với sự thiếu hụt hàng tồn kho đang khiến nhiều người mua tiềm năng rời bỏ thị trường.

Người mua có thu nhập thấp bị ảnh hưởng nặng nề nhất
Một số người làm việc trong lĩnh vực bất động sản cho biết sự cạnh tranh cho một lượng nhà hạn chế đã đạt đến mức họ chưa từng chứng kiến trong nhiều năm và đặc biệt ảnh hưởng đến những người mua có thu nhập thấp.

“Tôi nghĩ rằng điều này có thể ảnh hưởng không cân đối đến phân khúc thấp. Nếu quý vị đang ở cuối thị trường và lãi suất thế chấp nằm trong khoảng 4 hoặc 5, đó không phải là một con số điên rồ. Nhưng nếu quý vị cố gắng tham gia, sự biến động của lãi suất có thể khiến quý vị phải trả giá đắt và khiến quý vị khó cạnh tranh với các nhà phát triển dùng tiền mặt,” ông Zachary Schorr, một luật sư bất động sản tại Los Angeles cho biết.

“Thị trường bất động sản đang tăng mạnh mẽ, vượt xa thu nhập. Khi sự chênh lệch này tiếp tục gia tăng, tầng lớp thu nhập thấp ngày càng khó tiếp cận với những ngôi nhà bình dân,” ông nói.

Lạm phát cao và sự bất ổn toàn cầu được thúc đẩy bởi cuộc xâm lược Ukraine vào ngày 24/02 của Nga thường được coi là các lý do khiến lãi suất thế chấp cao, nhưng chúng chỉ giải thích một phần lý do tại sao người mua lại gặp khó khăn như vậy. Theo ông Mark Pruner, một Giám đốc bán hàng tại Compass Real Estate ở Greenwich, Connecticut, số lượng nhà tương đối thấp trên thị trường một phần là do một số chủ nhà có xu hướng bán không muốn phải đi tìm nhà mới trên thị trường hiện tại.

“Một trong những lý do khiến chúng ta có hàng tồn kho thấp là do nhiều người bán, đặc biệt là những người đã mua sau thời kỳ suy thoái kinh tế, họ ‘đành chấp nhận’ vì họ trả một khoản lãi rất thấp trên khoản thế chấp của họ. Nếu họ rao bán căn nhà của mình, tức là thêm nó vào hàng tồn kho và giảm bớt áp lực cho người mua, họ sẽ phải trả mức giá cao hơn, lãi suất cao hơn và các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn đáng kể” trên một ngôi nhà mới mà họ quyết định mua, ông Pruner giải thích.

Do đó, thị trường mà ông Pruner hoạt động thuận lợi hơn nhiều đối với những người mua giàu có. Ở Greenwich, 50% giao dịch mua bán nhà mà ông làm là giao dịch tiền mặt và 20% diễn ra mà không có dự phòng thế chấp trong hợp đồng, bởi vì người mua không lo lắng về khả năng bảo đảm tài chính của họ.

Giá trung bình cho doanh số bán hàng tại thị trường Pruner là 384,400 USD, và vào năm 2021, giá trị thấp nhất của một ngôi nhà được bán thông qua đại lý của ông là 450,000 USD, ông nói.

Người mua bỏ cuộc
Đối mặt với những xu hướng này, một số người mua chỉ đơn giản là từ bỏ kế hoạch của họ.

“Xu thế này đã đến một điểm mà các nhà môi giới bất động sản gần như không thể thực hiện công việc của họ. Có một sự thiếu hụt hàng tồn kho như vậy, và rất nhiều người mua hơn người bán,” ông Mark Scheier, luật sư quản lý của Scheier Katin & Epstein, một công ty luật có trụ sở tại Acton, Massachusetts chuyên về bất động sản cho biết.

“Điều này vừa trở thành một trò đùa cho rất nhiều người. Sau sáu hoặc bảy lần cố gắng mua nhà, họ bỏ cuộc. Tuần trước, hai khách hàng nói với tôi rằng do lãi suất thế chấp tăng nên họ không còn tham gia thị trường mua nữa và sẽ tiếp tục thuê. Tôi nghĩ quý vị sẽ chứng kiến nhiều người như thế hơn nữa,” ông Scheier nói thêm.

Tình trạng hiện tại của thị trường rất thuận lợi cho những người mua bằng tiền mặt không bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi lãi suất cho vay thế chấp.

“Tôi chưa bao giờ thấy nhiều người mua tiền mặt như vậy trong hơn bốn thập niên qua. Đó là một con số lớn,” ông Scheier nói.

Việc thiếu hàng tồn kho nghiêm trọng đến mức việc cố gắng trở thành một đại lý bất động sản tại thị trường này sẽ thua lỗ lớn, bà Cara Ameer, một nhà môi giới bất động sản tại Coldwell Banker ở Quận Cam, California, cho biết,

“Các nhà môi giới bất động sản đang kiệt sức vì phải theo dõi sát sao hàng tồn kho 24/7 để thực sự sẵn sàng lao vào một bất động sản ngay khi nó được giao bán,” bà nói. Ngoài ra, người mua cảm thấy áp lực rất lớn để mua ngay mà không cần thăm quan trước hoặc cam kết giá vượt xa những gì họ có thể đủ khả năng chi trả hợp lý để mua được một bất động sản trước khi người mua bằng tiền mặt nẫng tay trên.

Lãi suất thế chấp gia tăng và các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn cho các căn nhà có thể sẽ ảnh hưởng nặng nề nhất đến những người thu nhập thấp của hệ thống kinh tế xã hội, ngay cả khi họ đang cân nhắc mua nhà tầm trung. Ở Acton và Cape Cod, nơi ông Scheier giải quyết một số lượng lớn các giao dịch, một ngôi nhà trị giá 500,000 USD là tương đối khiêm tốn.

“Đối với một cặp vợ chồng nghèo đang cố gắng gom góp 100,000 USD như một khoản trả trước, giờ họ đang phải trả thêm mức tăng 500 USD một tháng hoặc hơn so với số tiền họ đã phải trả cách đây ba tháng. Điều đó sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể trong toàn bộ động lực,” ông Scheier nói.

Ông Scheier ghi nhận một số thay đổi trong các quy định mua nhà tại các thị trường nơi ông làm việc. Một số người mua không muốn chi tiền cho việc kiểm tra nhà trước khi chốt hợp đồng, mặc dù việc kiểm tra là cần thiết để cảnh báo họ về những hư hỏng nghiêm trọng tiềm ẩn hoặc sai sót cấu trúc có thể tốn kém để sửa chữa. Một số từ bỏ các khoản dự phòng thế chấp, vốn là các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà cung cấp cho người mua một lối thoát nếu không chốt được hợp đồng và người bán trả lại khoản đặt cọc và tiếp tục đăng bán nhà.



Những giấc mơ bị cản trở
Đại dịch trong hơn hai năm qua đã khiến một số người phải suy nghĩ về lối sống của họ và liệu họ có thể hưởng lợi từ việc có thêm một ngôi nhà thứ hai hay một nơi ở chính mới hay không, bà Ameer nhận xét.

Bên cạnh việc bố trí làm việc từ xa, đại dịch đã khiến một số người cân nhắc đến việc tận dụng lãi suất thế chấp tương đối thấp của giai đoạn 2020-2021. Đối với một số người này, những thay đổi về giá nhà và lãi suất thế chấp đã cản trở hoặc loại trừ hoàn toàn những hành động như vậy.

“Giá đã tăng rất nhanh và trong một số trường hợp, người mua đã hoàn toàn rời khỏi thị trường hoặc khiến họ phải điều chỉnh lại những gì họ có thể mua và thực hiện các thỏa hiệp lớn,” bà Ameer nói.

“Xu hướng này, cùng với lượng hàng tồn kho thấp, dẫn đến việc có nhiều đề nghị trên tất cả các mức giá, khiến giá thậm chí còn cao hơn so với một số mức giá chào bán điên rồ tại thời điểm ban đầu. Với việc lãi suất tăng, đó là bộ ba cơn bão hoàn hảo, thật không may cho những người mua và những người mua tiềm năng, những người sẽ bán nhà của họ nếu họ có đủ khả năng để đi nơi khác,” bà nói thêm.

Bà Ameer đã mô tả một thị trường trong đó những người mua tiềm năng đang phải đối mặt với áp lực gia tăng ở khắp mọi nơi. Giá thuê hiện tại mà họ đang trả đã tăng lên đáng kể, khiến họ phải nghiêm túc xem xét việc mua nhà, nhưng sự thay đổi nhanh chóng của giá cả và lãi suất chỉ đơn giản là khiến giá quá cao sới khả năng của họ. Xu hướng này cũng giống như vậy ở nhiều thị trường bất động sản lớn nhất và đáng mơ ước nhất của cả nước, từ California, Massachusetts đến Florida.

“Tôi thường xuyên nói chuyện với các nhà môi giới, nhiều người trong số họ làm việc với người mua, bao gồm cả những người mua lần đầu. Đúng vậy, nhiều người đã rời bỏ thị trường,” ông Francois Gregoire, một nhà môi giới và thẩm định viên tại Tampa Bay, Florida, cho biết.

Các cuộc thẩm định mà ông Gregoire đã thực hiện gần đây ở Quận Pinellas, Florida, cung cấp một cảm giác về mức độ tăng giá nghiêm trọng ở một số thị trường nhất định. Tại một khu vực phía đông nam Clearwater, ông lưu ý, giá niêm yết trung bình đã tăng 17.9% từ tháng 03/2021 đến tháng 03/2022, từ 427,500 USD lên 504,000 USD, và ở khu vực phía tây bắc St.Petersburg, mức trung bình đã tăng 25% từ tháng 04/2021 đến tháng 04/2022, từ 324,500 USD đến 405,000 USD.

Ông Gregoire cho biết, mặc dù một phần của sự thay đổi này là do người bán đổi ý và tu sửa các bất động sản, nhưng sự thay đổi về giá niêm yết là rất lớn.

Các biện pháp khắc phục tiềm năng
Các nhà quan sát hy vọng những xu hướng đáng lo ngại nhất chỉ là tạm thời, mặc dù rất không chắc chắn liệu chúng có giảm bớt trước cuộc bầu cử giữa kỳ hay không.

“Tôi nghĩ rằng Fed đang làm hết sức mình vào lúc này để kiềm chế lạm phát. Hiện tại có quá nhiều thứ đang diễn ra trên thế giới dẫn đến một vòng xoáy lạm phát. Cảm nhận của tôi là nó sẽ chững lại và sau đó chúng ta sẽ bước vào một nền kinh tế bình thường hơn,” ông Scheier, luật sư bất động sản, cho biết.

Bà Realtor Ameer nhận thấy một số cách khả thi để giảm bớt sự thiếu hụt hàng tồn kho và san bằng sân chơi này một chút để có lợi cho người mua, đặc biệt là những người không quá giàu có. Trong phân tích của bà, xu hướng trong những năm gần đây của khách hàng doanh nghiệp mua các danh mục đầu tư cho thuê lớn đã góp phần làm giảm số lượng nhà có sẵn để bán.

“Thị trường lên xuống thất thường, nhưng có lẽ một số quy định có thể được đưa ra để giới hạn số lượng bất động sản nhà ở mà một doanh nghiệp cụ thể có thể sở hữu trong một mã zip, quận hoặc thành phố nhất định,” bà nói.

Bà Ameer cũng nhận thấy cần phải cải thiện triển vọng cho những người mua có kế hoạch trở thành chủ sở hữu nhưng không thể cạnh tranh với các đề nghị chào mua bằng tiền mặt. Nhiều chương trình dành cho người mua nhà lần đầu không khả dụng cho những người mua kiếm quá nhiều tiền để đủ điều kiện mua, nhưng lại không đủ tiền để tránh bị trả giá cao hơn khi họ tìm mua nhà hoặc căn hộ, bà nói. Hơn nữa, những thay đổi đối với quy trình định giá cũng có thể được thực hiện để bảo đảm rằng việc định giá tài sản do các thẩm định viên thiếu kinh nghiệm đưa ra không được chính thức áp dụng.

“Quy trình định giá đã trở nên lỗi thời và một sự thay đổi lớn thường khiến người mua không thể cạnh tranh với các đề nghị chào mua bằng tiền mặt,” bà Ameer nói.

Nhưng đối với một số nhà quan sát, việc quy định quá mức sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hàng tồn kho. Theo ý kiến ​​của nhà môi giới bất động sản Gregoire, sẽ là khôn ngoan nếu giảm bớt những thứ mà hiện đang cản trở sự phát triển và xây dựng và thường dẫn đến độ trễ 5 năm giữa ý tưởng của một tòa nhà và việc hoàn thành nó.

Theo quan điểm của giám đốc điều hành kinh doanh bất động sản Pruner, sự hào phóng quá mức của chính phủ liên bang là một thủ phạm khác.

“Hoa Thịnh Đốn đã bơm 2 ngàn tỷ USD vào nền kinh tế, và điều đó thực sự khiến giá cả tăng lên. Đó là quá nhiều mức cứu trợ, nhiều hơn mức cần thiết. Cuối cùng quý vị phải đối mặt với lạm phát cung-cầu cổ điển, nơi mà cầu cao hơn cung rất nhiều,” ông Pruner nói.

Ông Michael Washburn là một phóng viên ở New York chuyên viết về các chủ đề liên quan đến Hoa Kỳ và Trung Quốc. Ông có nền tảng về báo chí pháp lý và tài chính, đồng thời cũng viết về nghệ thuật và văn hóa. Ngoài ra, ông còn là người dẫn chương trình podcast hàng tuần Reading the Globe. Sách của ông bao gồm “The Uprooted and Other Stories”, “When Our Grownups” và “Stranger, Stranger”.

Nguyễn Lê

Thế hệ con cháu chắc đảng Dân Chủ cho làm homeless hết .