Hạn chế các nhà đầu tư bất động sản lớn có thể đẩy giá nhà tại Mỹ tăng thêm
 

Nhà đầu tư cảnh báo các biện pháp siết mua nhà của giới tài chính lớn tại Mỹ khó giải bài toán thiếu nguồn cung, trong khi nguy cơ kích cầu lại hiện hữu.

Các biện pháp mới của chính quyền Tổng thống Mỹ Donald Trump nhằm hạn chế các nhà đầu tư Phố Wall mua nhà ở riêng lẻ có thể vô tình làm gia tăng nhu cầu trên thị trường, trong khi hầu như không tác động đáng kể đến nguồn cung, yếu tố then chốt đang khiến giá nhà leo thang.

Theo hãng tin Reuters, sắc lệnh hành pháp được ông Trump ký hôm 20/1, sau đó được ông nhấn mạnh trong bài phát biểu tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới ở Davos, đặt mục tiêu cải thiện khả năng chi trả nhà ở bằng cách giảm bớt cạnh tranh từ các tổ chức tài chính lớn. Văn bản này yêu cầu các cơ quan quản lý khuyến khích bán nhà cho cá nhân, đồng thời ban hành hướng dẫn ngăn các chương trình liên bang hỗ trợ việc bán nhà ở riêng lẻ cho các nhà đầu tư Phố Wall. Sắc lệnh cũng yêu cầu tăng cường giám sát chống độc quyền đối với các thương vụ mua nhà của các tổ chức và kêu gọi Quốc hội luật hóa những thay đổi này.

Song song đó, Cố vấn kinh tế Nhà Trắng Kevin Hassett cho biết chính quyền đang lên kế hoạch cho phép người dân sử dụng quỹ hưu trí 401(k) làm tiền đặt cọc mua nhà, với thông tin chi tiết sẽ sớm được công bố.

Cầu tăng, cung chưa kịp cải thiện

Theo các nhà đầu tư, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vẫn hạn hẹp, những biện pháp trên khó có thể kìm hãm lạm phát giá nhà. Ngược lại, việc nới điều kiện tài chính cho người mua có thể khiến nhu cầu tăng thêm, đẩy giá lên cao hơn.

“Vấn đề về khả năng chi trả nhà ở không nằm ở cầu, bởi nhu cầu luôn rất lớn. Điểm nghẽn nằm ở nguồn cung”, ông David Wagner, Giám đốc đầu tư cổ phiếu và quản lý danh mục tại Aptus Capital Advisors, nhận định. “Khi tiếp tục kích cầu, giá tài sản chỉ có xu hướng tăng.”

Chính quyền Trump đã thúc đẩy một số chính sách nhằm giảm chi phí xây dựng, và sắc lệnh mới có thể giúp cắt giảm phần nào thủ tục hành chính vốn làm đội chi phí xây mới và cải tạo nhà ở. Tuy nhiên, theo giới đầu tư, chính phủ Liên bang và Quốc hội vẫn có rất ít công cụ để tác động mạnh đến nguồn cung, bởi phần lớn thẩm quyền quy hoạch và cấp phép nằm trong tay chính quyền địa phương.

“Nếu ban hành các chính sách làm tăng cầu mà không song hành với tăng cung, giá chắc chắn sẽ tăng”, ông Michael Rosen, Giám đốc đầu tư của Angeles Investments, nói. “Điều tốt nhất, dù rất khó thực hiện ở cấp liên bang, là khiến việc xây dựng thêm nhà ở mới trở nên dễ dàng hơn.”

Kể từ chiến thắng bầu cử lần đầu tiên của ông Trump năm 2016, giá nhà tại Mỹ đã tăng khoảng 75%, cao hơn nhiều so với mức tăng của chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Dù vậy, đà tăng đã hạ nhiệt trong năm qua. Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ cho biết giá nhà bán ra trên toàn quốc trong tháng 10 chỉ tăng 1,7% so với cùng kỳ năm trước - mức thấp nhất trong hơn 13 năm.

Vai trò của các “địa chủ” tổ chức

Sau khủng hoảng tài chính 2008, các tổ chức Phố Wall như Blackstone, American Homes 4 Rent hay Progress Residential đã mua hàng chục nghìn căn nhà từ làn sóng tịch biên, và đến tháng 6/2022 nắm giữ khoảng 3% tổng số nhà cho thuê dạng nhà ở riêng lẻ tại Mỹ, theo số liệu chính phủ. Các doanh nghiệp này nhiều lần bác bỏ cáo buộc rằng hoạt động đầu tư của họ đẩy giá nhà tăng, cho rằng nguyên nhân cốt lõi vẫn là thiếu nguồn cung. Blackstone cho biết họ đã bán ròng nhà ở trong suốt thập kỷ qua.

Trong khi đó, sau khi giảm 3,4% trong năm 2025, chỉ số cổ phiếu ngành nhà ở tại Philadelphia đã tăng hơn 8% từ đầu năm đến nay. Trước áp lực phải giải quyết mối lo về chi phí sinh hoạt của cử tri trước thềm bầu cử Quốc hội, ông Trump còn đề xuất thêm nhiều chính sách thúc đẩy sở hữu nhà, như chính phủ mua trái phiếu thế chấp hay ý tưởng vay mua nhà kỳ hạn 50 năm. Một số nhà đầu tư cho rằng, nếu các biện pháp này phát huy hiệu quả, thị trường có thể chứng kiến những biến động lớn.

VietBF@ sưu tập