Chủ nhà ở Mỹ mất $9,200 ‘vốn chủ sở hữu’ trong năm qua
 

Sở hữu nhà được coi là một trong những quyết định tài chính khôn ngoan nhất mà một người có thể đưa ra, tất nhiên nếu họ có khả năng chi trả. Đây là loại tài sản lớn nhất trong thị trường tài chính hàng đầu thế giới, và khoản thế chấp vay mua nhà kỳ hạn 30 năm là phát minh độc đáo của Mỹ, về mặt lý thuyết mời gọi mọi người tham gia “Giấc Mơ Mỹ” về việc sở hữu nhà.

Mua nhà cho phép mọi người tích lũy vốn chủ sở hữu và tài sản theo thời gian qua các lần thanh toán khoản thế chấp, khoản thanh toán này trả dần tiền vốn gốc và tăng cổ phần của chủ sở hữu trong ngôi nhà cho đến khi sở hữu hoàn toàn. Thông thường, nếu địa ốc tăng giá, phần giá đội lên sẽ bổ sung vào tài sản của chủ nhà. Thực tế, sở hữu nhà trong những năm vừa qua đặc biệt sinh lời cao vì giá nhà tăng vọt trong đại dịch.

Theo tạp chí Fortune hôm 17 Tháng Chín, kể từ khi Fed tăng lãi suất mạnh mẽ vào 2023, mức tăng giá nhà đã chững lại hoặc giảm trên khắp nước Mỹ. Chủ nhà Mỹ trung bình mất khoảng $9,200 vốn chủ sở hữu trong năm qua, theo dữ liệu từ công ty dịch vụ thông tin Cotality (tiền thân là CoreLogic).

“Tăng trưởng vốn chủ sở hữu nhà đã chuyển từ giai đoạn tăng bùng nổ trong những năm xung quanh 2022 sang trạng thái ổn định,” Leo Pond, cố vấn địa ốc của Four Seasons Sotheby’s International Realty, nói với Fortune. Ông giải thích quá trình chuyển đổi được thúc đẩy bởi sự kết hợp của tăng giá chậm lại, chi phí vay cao và mất cân bằng nguồn cung.

“Tuy nhiên, đây không phải là sự sụp đổ, mà là thị trường đang ‘thấm đòn’ do nhiều năm tăng trưởng không bền vững,” ông nói. “Đây là một sự điều chỉnh thị trường dài hạn.”

Dù vậy, chủ nhà Mỹ trung bình vẫn tích lũy được khoảng $307,000 vốn chủ sở hữu, theo Cotality. Đây là con số cao thứ ba trong lịch sử, theo Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của Cotality.

“Ngay cả ở những thị trường nơi giá nhà giảm gần đây đã kéo vốn chủ sở hữu xuống, chẳng hạn như Washington, D.C. và Florida, người vay mua nhà trung bình vẫn nắm giữ gần $350,000 và $290,000 vốn chủ sở hữu,” Selma nói trong một tuyên bố. Giá nhà ở Washington, DC và Florida giảm nhiều nhất, lần lượt giảm đi $34,000 và $32,000.

“Không muốn coi thường $9,200, nhưng dù sao thì tiền vẫn là tiền, tuy nhiên khi so với vốn chủ sở hữu sáu con số mà nhiều chủ nhà Mỹ vẫn nắm giữ, $9,200 không có vẻ tệ lắm,” Jules Garcia, địa ốc viên của Coldwell Banker Warburg, nói với Fortune. “Điều này chắc chắn đáng lo ngại hơn đối với những chủ nhà mua ở thời đỉnh điểm của thị trường, ở những thị trường địa phương hiện đang trải qua sự sụt giảm rõ rệt và có nhu cầu bán gấp.”



Chỉ là một “nhúm tóc trên mái tóc rất dày”

Nhìn tổng thể, tổng vốn chủ sở hữu của người vay thế chấp đạt $17,500 tỷ trong quý thứ hai của năm 2025, giảm 0.8% hay $141.5 tỷ so với cùng kỳ năm trước, theo Cotality. Trong khi đó, số nhà có “vốn chủ sở hữu âm,” nghĩa là khi chủ nhà nợ thế chấp nhiều hơn giá trị thị trường hiện tại của căn nhà, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước lên 1.15 triệu căn nhà.

“Dù đây là con số đáng lo ngại, nhưng nó vẫn chưa ở mức hoảng loạn,” Garcia nói. “Dù đây là dấu hiệu cảnh báo lớn, nhưng vẫn có nhiều thị trường địa phương cho thấy vẫn ổn định.”

Nhìn nhận một cách đúng đắn, trong đại dịch nhiều chủ nhà đã có thêm rất nhiều tiền vào vốn chủ sở hữu nhà.

“Vốn chủ sở hữu nhà của nhiều hộ gia đình tăng nhiều trong đại dịch, vì vậy điều chỉnh này là một sự điều chỉnh vừa phải chứ không phải là một cuộc khủng hoảng,” Pond nói. “Đối với phần lớn chủ nhà có tỷ lệ khoản vay trên giá trị (loan-to-value) tốt, thì đây chỉ như là xén một nhúm tóc trên mái tóc rất dày.”

Dù vậy, vẫn hãy phải luôn tiếp tục theo dõi mức tăng giá nhà – đặc biệt trong trường hợp muốn bán nhà.

“Giá nhà năm nay đã trải qua tốc độ tăng trưởng chậm nhất kể từ cuộc Đại Khủng Hoảng Tài Chính vào năm 2008. Khi mức tăng giá khiêm tốn và thậm chí giảm ở một số thị trường, việc tích lũy vốn chủ sở hữu nhà dự kiến sẽ theo xu hướng tương tự,” Hepp nói. “Với tốc độ tăng giá giảm, các biến động giá nhà theo mùa sẽ có tác động rõ rệt đến thay đổi vốn chủ sở hữu.”