Sốt đất khuấy đảo thị trường bất động sản Sài G̣n. Ông Được mua căn nhà phố quận B́nh Thạnh giá 5 tỷ đồng đầu năm 2016, sau vài đợt Sài G̣n sốt đất, nay chào bán 20 tỷ.
Căn nhà phố của ông Được tọa lạc tại phường 25 quận B́nh Thạnh, diện tích đất 50 m2, kết cấu một trệt, 3 lầu và một sân thượng, hẻm xe hơi. Đầu năm 2016, lúc Sài G̣n vẫn chưa sốt đất, nhà đầu tư này mua căn nhà với giá 5 tỷ đồng. Không lâu sau đó, thành phố bắt đầu ghi nhận cơn sốt đất nhẹ, bắt nguồn từ khu Đông. Trong 12 tháng kế tiếp, đến đầu quư II/2017, giữa lúc cơn sốt đất lan rộng khắp nội – ngoại thành TP HCM, có khách hỏi mua căn nhà với giá 10 tỷ đồng nhưng ông Được quyết định giữ lại. Trải qua các cơn sốt đất 2016 - 2017 - 2018, đến tháng 3/2019 nhà đầu tư này chào bán căn nhà phố giá 20 tỷ đồng.
Với mức giá bán kỳ vọng mà ông Được đặt ra, các môi giới trên địa bàn quận B́nh Thạnh cho biết, đây là mức lăi kép gần như khó tin. Điều đáng chú ư là những điều khó tin nhất vẫn đang diễn ra thường xuyên trong vài năm gần đây. Nguyên nhân dẫn đến t́nh trạng các cột giá nhà phố trên địa bàn biến động ở biên độ cực lớn, bên bán hét giá và đặt ra mức lăi gấp 2 - 4 lần trong ṿng 3 - 4 năm là do tác động của những cơn sốt đất làm nhiễu loạn thị trường, ảnh hưởng đến tâm lư của cả người bán (hét giá không tưởng) lẫn người mua (bị hớ).
Trường hợp hét giá bán nhà liền thổ tăng 3 - 4 lần so với giá gốc không phải là hiếm tại Sài G̣n kể từ năm 2016 đến nay. Tháng 12/2015, bà Ngân đặt cọc mua căn nhà phố hẻm xe hơi một trệt 2 lầu trên đường Lê Văn Sỹ, quận 3, TP HCM với giá 4,5 tỷ đồng. Thủ tục công chứng sang tên, chồng tiền và nhận nhà diễn ra giữa tháng 1/2016. Từ cột mốc năm 2016 đến nay, căn nhà phố của bà Ngân được c̣ đất liên hệ đặt mua với giá nhích dần lần lượt các cột giá 8 - 12 - 15 tỷ đồng dù chủ nhà từ chối bán. Trong trường hợp căn nhà này được chốt giao dịch ở vùng giá 15 tỷ đồng tại thời điểm tháng 3/2019, chủ nhà có thể đạt mức lăi 3,3 lần.
https://www.intermati.com/forum/atta...1&d=1552994585
Thị trường nhà phố TP HCM.
Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, xét trong điều kiện thị trường địa ốc diễn biến b́nh thường, một căn nhà xuất phát điểm là 5 tỷ đồng chắc chắn khó có thể đạt vùng giá ngất ngưởng 20 tỷ đồng chỉ trong 3 - 3,5 năm. Nếu tốc độ tăng giá có thể lên tới 4 lần chỉ là cá biệt hoặc thiểu số, không nên xem là đại diện cho toàn thị trường. Người mua cần xem xét lại vị trí của khu đất tọa lạc, kiểm tra tuyến đường và khu vực cũng như quy hoạch và khả năng khai thác thương mại có tương xứng hay không.
Tuy nhiên, ông Nghĩa thừa nhận, trong vài năm gần đây thị trường bất động sản Sài G̣n liên tục trải qua rất nhiều cơn sốt đất khiến cho cột giá nhà phố nội thành biến động mạnh mẽ, thậm chí nhiễu loạn, dẫn đến xảy ra t́nh trạng tăng giá gấp 2-3 thậm chí là 4 lần trong ṿng 3 - 4 năm.
Ông Nghĩa phân tích, giai đoạn 2016 - 2018 đánh dấu bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản TP HCM khi năm nào cũng diễn ra ít nhất một cơn sốt đất. Đặc biệt, năm 2017 cơn sốt đất lan nhanh trên diện rộng làm đảo lộn nhiều trật tự giá cả trên thị trường. Trong giai đoạn hậu sốt đất, tức năm 2019, tuy chưa xảy ra những biến động lớn nào dẫn đến giá nhà đất tăng mạnh nhưng dư chấn của các cơn sốt ảo trước đó vẫn c̣n âm ỉ, v́ vậy, mới xảy ra t́nh trạng một số trường hợp giá chào bán nhà phố bị hét lên rất cao đến mức không tưởng.
Các tài sản là đất hoặc nhà liền thổ tại TP HCM hiện nay xảy ra t́nh trạng xuất hiện cột giá ảo gây nhiễu loạn mặt bằng giá chung trên thị trường. Diễn biến tăng giá cũng không tuân theo bất cứ quy tắc nào và có rất nhiều mức giá không tưởng được h́nh thành. "Diễn biến này không có lợi cho thị trường bất động sản và gây nguy cơ tích tụ bong bóng giá", ông Nghĩa cho hay.
Theo chuyên gia này, việc giá chào bán bị hét ở mức rất cao chưa thể h́nh thành nên giá thị trường và đây có thể hiểu là giá tham khảo. Thế nhưng vùng giá này có sức ảnh hưởng domino (lây lan và tác động cảm tính đến những tài sản cùng khu vực và vị trí). Không ít đối tượng sử dụng mức giá chào bán làm công cụ kích giá nhà đất bằng thủ thuật tác động đến tâm lư đám đông.
Ông Nghĩa nhấn mạnh thêm, mức giá bán chốt được khi giao dịch diễn ra thành công (c̣n gọi là giá thuận mua vừa bán), mới được gọi là giá thị trường đúng nghĩa. Do đó, nếu người mua đang hoang mang trước những mức giá chào bán quá cao, cần tiến hành kiểm tra đối chiếu giá giao dịch thực tế trên cùng địa bàn cộng thêm tham khảo các công cụ thẩm định giá của nhiều đơn vị tư vấn để tránh bị mua hớ.
Ngoài ra, bài toán đơn giản nhất để kiểm tra giá nhà đất có bị hét lên quá cao hay không chính là quy ra giá trị thương mại. Ví dụ, mua căn nhà phố 20 tỷ đồng mỗi tháng khai thác được ḍng tiền cho thuê hoặc kinh doanh trên đó là bao nhiêu? Có thể kỳ vọng ngưỡng tăng giá nào trong tương lai? Hoặc người mua cũng có thể đặt vấn đề thế chấp ngân hàng xem nhà băng thẩm định giá trị tài sản này như thế nào?
"Hăy nhớ, tậu bất động sản liền thổ thời hậu sốt đất cần trải qua các bước thẩm định và tham vấn kỹ lưỡng v́ chỉ có người mua lầm (nhầm) chứ người bán hiếm khi bán nhầm", ông Nghĩa nói.
VietBF @ sưu tầm
