'Số phận pháp lý' của người mua nhà tại phiên xử ông Lê Thanh Thản

[nguoiduatinabc]

TAND TP Hà Nội mở phiên tòa sơ thẩm xét xử bị cáo Lê Thanh Thản do có hành vi lừa dối khách hàng và thu lời bất hợp pháp số tiền hơn 480 tỷ đồng. Bị cáo Lê Thanh Thản còn được biết đến với tên gọi khác là "đại gia điếu cày". Bị cáo Lê Thanh Thản bị đưa ra xét xử về tội "Lừa dối khách hàng" theo quy định tại khoản 2 (Điều 198, Bộ luật Hình sự) với khung hình phạt cao nhất đến 5 năm tù.

Cùng hầu tòa với bị cáo Lê Thanh Thản là 6 bị cáo khác bị truy tố về tội "Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng" gồm: Đỗ Văn Hưng (cựu Chủ tịch UBND phường Kiến Hưng, quận Hà Đông), Nguyễn Duy Uyển và Bùi Văn Bằng (cùng là cựu Phó Chủ tịch UBND phường Kiến Hưng); Nguyễn Văn Năm (cựu Chánh Thanh tra xây dựng quận Hà Đông), Vương Đăng Quân (cựu Phó Chánh Thanh tra xây dựng quận Hà Đông) và Mai Quang Bài (cựu cán bộ Thanh tra xây dựng quận Hà Đông).



Theo cáo buộc, Dự án CT6 Kiến Hưng đã được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 trên diện tích đất do Công ty Bemes quản lý sử dụng khi sát nhập vào Hà Nội.

Sau khi mua lại Công ty Bemes, lợi dụng chính sách, quy định đơn giản hóa thủ tục hành chính của Nhà nước đối với các dự án khu đô thị, khu nhà ở, ông Lê Thanh Thản đã tổ chức triển khai xây dựng rất nhanh công trình CT6 Kiến Hưng, vi phạm đặc biệt nghiêm trọng quy hoạch xây dựng chi tiết phê duyệt.

Dù không được cấp có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết nhưng ông Thản vẫn tiếp tục chỉ đạo xây dựng công trình CT6 Kiến Hưng không theo quy hoạch, bán toàn bộ căn hộ được tạo lập trái pháp luật, thu lời bất chính.

Quá trình điều tra xác định, tổng số căn hộ dự án là 1.620 căn, trong đó 934 căn đã được Sở TN&MT Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hơn 500 căn hộ không được sở TN&MT Hà Nội cấp sổ đỏ.

Hiện các căn hộ được ông Lê Thanh Thản tổ chức xây dựng bất hợp pháp, không đúng quy hoạch được duyệt, đã được bán, bàn giao cho khách hàng về sinh sống nhưng đến nay có hơn 500 khách hàng mua căn hộ không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Chia sẻ về nỗi bức xúc khi mua nhà tại đây, anh Nguyễn Minh T (SN 1976, tòa CT6C) nói: "Do không có giấy tờ chứng minh sở hữu căn hộ, nhiều cư dân ở đây không thể vay ngân hàng khi cần vốn làm ăn. Không có sổ đỏ, sổ hồng; không đăng ký được thường trú, con cái của các cư dân cũng gặp không ít khó khăn khi đăng ký nhập học.

Với hầu hết cư dân ở đây, căn hộ này là tài sản lớn nhất mà họ có. Thế nhưng về mặt pháp lý, họ vẫn chưa thực sự là chủ của những tài sản mà họ phải dành nhiều năm tích cóp, vay mượn để mua này. Họ không dám sửa chữa hay đầu tư nội thất nhiều vì sợ trong trường hợp xấu nhất sẽ mất trắng căn hộ", anh T bức xúc.

Cùng chung tâm trạng, bà Nguyễn Thị L (SN 1957, ở tòa CT6C) chia sẻ, ngày con trai tốt nghiệp đại học, muốn con có chỗ ở ổn định lâu dài trên Hà Nội nên gia đình có mảnh đất "cha ông để lại" tại Thái Bình, bà cũng bán vội rồi vay thêm người thân để mua cho bằng được căn hộ ở đây. Tuy nhiên, nhiều năm qua, gia đình bà chưa biết mặt cuốn sổ đỏ như thế nào.

"Thực sự khi mua nhà ở đây, mấy mẹ con cũng muốn có chỗ ở ổn định lâu dài nhưng do không có sổ đỏ khiến nhiều hệ lụy phát sinh phía sau mà chúng tôi đang phải gánh chịu. Năm rồi, tôi muốn bán đi để mua nhà chỗ khác nhưng chẳng có ai mặn mà. Tôi nghĩ tại phiên tòa tới, có thể chúng tôi sẽ bị thiệt nhưng chắc chắn không đến mức bị "ra đường với tay trắng". Vì có vấn đề gì thì chúng tôi sẽ kiện chủ đầu tư và họ phải bồi thường cho chúng tôi", bà L nói.

Trước đó khi phân tích về vụ án này, Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường- Trưởng văn phòng luật sư Chính Pháp nhận định, nếu bị kết tội ông Lê Thanh Thản có thể đối diện mức án 5 năm tù giam. Số tiền thu lợi bất chính sẽ trả cho người bị hại hoặc sung vào công quỹ nhà nước theo nguyên tắc xử lý vật chứng trong vụ án hình sự.

Dưới góc độ pháp lý thì hợp đồng mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và chỉ có thể được pháp luật công nhận nếu như ngôi nhà (căn hộ) đó được tạo lập hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, đủ điều kiện tham gia giao dịch; các bên chủ thể có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, được quyền tham gia giao dịch. Nếu tòa nhà, căn hộ được tạo lập bất hợp pháp, không đủ điều kiện tham gia giao dịch về nhà ở hoặc một bên bị lừa dối, bị nhầm lẫn khi tham gia giao dịch... thì đó là những trong những trường hợp khiến cho giao dịch dân sự vô hiệu.

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không đủ điều kiện có hiệu lực pháp luật thì sẽ được xác định là hợp đồng vô hiệu, bên mua có quyền đòi lại tiền và trả lại nhà, nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Về nguyên tắc, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trong vụ án hình sự này có thể tòa án sẽ giải quyết cả vấn đề dân sự, đó là xem xét tính hợp pháp của các hợp đồng mua bán nhà mà công ty của ông Lê Thanh Thản đã ký kết với các khách hàng nhằm xác định hợp đồng này có hiệu lực pháp luật hay không.

Trong trường hợp kết quả giải quyết vụ án cho thấy, các căn hộ đã vi phạm quy hoạch chi tiết, không được phép xây dựng, chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở, có yếu tố lừa dối khách hàng do bên bán nhà đưa ra thông tin sai sự thật. Từ đó, khiến khách hàng nhầm lẫn mới ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thì tòa án có thể tuyên bố các hợp đồng mua bán này bị vô hiệu theo quy định của pháp luật và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên nhận của nhau thứ gì phải trả, bên nào có lỗi, gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Khi tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên mua nhà có quyền yêu cầu đòi doanh nghiệp này phải trả lại toàn bộ số tiền đã nộp, nếu giá trị căn hộ tăng lên so với thời điểm mua thì đây là thiệt hại của khách hàng, khách hàng có quyền yêu cầu doanh nghiệp này phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật khi giao dịch dân sự vô hiệu.

Việc tính toán số tiền thu lợi bất chính sẽ được tính trên tổng số tiền thu được trừ các chi phí hợp lý, hợp pháp. Trường hợp hoàn trả theo nghĩa vụ dân sự thì các chi phí hợp lý, hợp pháp sẽ không được tính, bên bán căn hộ sẽ phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và còn phải bồi thường thiệt hại nếu như giá trị căn hộ đã tăng lên theo giá cả thị trường. Người mua nhà sẽ được nhận toàn bộ số tiền đã nộp cho doanh nghiệp này và có quyền yêu cầu doanh nghiệp này phải bồi thường thiệt hại là số tiền chênh lệch giữa giá nhà thực tế hiện nay so với giá trị căn hộ đã mua trước đó.